Dự báo dòng tiền đầu tư bất động sản đổ mạnh về vùng ven

Thời gian vừa qua, Tập đoàn Vingroup và các công ty thành viên liên tục đề xuất các dự án mới. Mới đây, Vingroup đã đề xuất làm dự án Khu đô thị mới phía Tây Bắc (Khu 1) tại TP Bắc Ninh. Dự án có diện tích gần 270 ha với các hạng mục như nhà ở thấp tầng, nhà ở xã hội dạng chung cư, công trình hỗn hợp nhà ở và dịch vụ... vốn đầu tư ước tính hơn 44.500 tỷ đồng. Tiến độ triển khai dự án trong 10 năm.

Tập đoàn này cũng bày tỏ quan tâm đến dự án Khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng Mekong tại tỉnh Hậu Giang với diện tích gần 3.000 ha, tổng mức đầu tư dự kiến 6,2 tỷ USD.

CTCP Vinhomes hồi cuối năm ngoái cũng có văn bản gửi UBND tỉnh Vĩnh Phúc để đề xuất nghiên cứu, đầu tư dự án Khu đô thị mới quy mô 2.500 ha, thuộc địa bàn TP Vĩnh Yên, huyện Bình Xuyên và huyện Yên Lạc.

Doanh nghiệp cam kết sẽ hợp tác, phối hợp với các cơ quan chức năng của tĩnh Vĩnh Phúc trong quá trình triển khai quy hoạch và các thủ tục liên quan của đề xuất dự án này.

Trước đó, hồi tháng 7/2024, liên danh CTCP Vinhomes - CTCP Tập đoàn Đầu tư Việt Nam (VIG) đã được chấp thuận là chủ đầu tư Khu đô thị Phước Vĩnh Tây quy mô khoảng 1.090 ha, thuộc địa bàn xã Phước Vĩnh Tây, tỉnh Long An. Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án này là 80.079 tỷ đồng.

Hay Tập đoàn Sun Group cũng đều xuất làm hai dự án khu đô thị vốn hơn 28.200 tỷ đồng tại TP Từ Sơn và huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.

Dự án thứ nhất nằm tại huyện Tiên Du với quy mô 296 ha, tổng mức đầu tư khoảng 17.180 tỷ đồng. Dự án còn lại được đề xuất triển khai tại phường Tam Sơn và phường Tương Giang, TP Từ Sơn với diện tích khoảng 191 ha, tổng vốn đầu tư hơn 11.000 tỷ đồng.

Cũng tại Bắc Ninh, Tập đoàn T&T vừa đề xuất nghiên cứu, đầu tư Khu đô thị thể thao và chăm sóc sức khỏe thông minh thuộc quy hoạch phân khu Nam Sơn (TP Bắc Ninh) với quy mô 1.340 ha, Khu đô thị du lịch tâm linh và Khu đô thị dịch vụ du lịch tại huyện Tiên Du.

Cơ hội cho các doanh nghiệp

Không chỉ các nhà phát triển dự án, thời gian vừa qua nhà đầu tư bất động sản cũng có xu hướng dịch chuyển đầu tư từ khu vực trung tâm sang vùng ven thành phố và các tỉnh, thành lân cận nơi quỹ đất còn dư địa và hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.

Theo các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), xu hướng này không chỉ phản ánh nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản mà còn chịu tác động của các yếu tố khách quan như chính sách quy hoạch, hạ tầng giao thông và sự thay đổi trong nhu cầu của người mua.

Thứ nhất, giá bất động sản trung tâm tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM ngày càng cao, đạt đến mức kỷ lục, làm việc đầu tư trở nên khó khăn hơn khi chi phí vốn tăng cao trong khi biên lợi nhuận giảm dần hoặc khó đảm bảo khi các dự án khu vực trung tâm thường gặp các vấn đề về pháp lý, thời gian triển khai kéo dài. Điều này buộc các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính không mạnh phải tìm kiếm những thị trường tiềm năng ở vùng ven.

Thứ hai, Chính phủ và các địa phương đang đẩy mạnh quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh, mở rộng không gian đô thị để giảm tải áp lực dân số và hạ tầng tại trung tâm, giúp các quận/huyện ven trung tâm và tỉnh, thành kề bên 2 đô thị đặc biệt trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp.

Thứ ba, việc đầu tư vào hạ tầng giao thông, bao gồm các tuyến đường cao tốc, vành đai hay hệ thống giao thông công cộng như metro, rút ngắn thời gian kết nối các khu vực vệ tinh với trung tâm thành phố, không chỉ tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản mà còn thu hút lượng lớn nhu cầu đầu tư.

Thứ tư, việc các dự án đại đô thị “all in one” được được đầu tư tại các khu vực vùng ven, không chỉ thúc đẩy hạ tầng và thương mại phát triển mạnh mẽ, mà còn kéo theo giá trị bất động sản khu vực xung quanh tăng lên, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS đánh giá, xu hướng này cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án, với quy mô đa dạng. Nhiều doanh nghiệp lớn đã đón đầu cơ hội, phát triển các khu đô thị quy mô lớn ở các tỉnh lân cận.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ cũng đã chủ động tìm kiếm, tích lũy quỹ đất sạch tại vùng ven để triển khai dự án, tận dụng lợi thế giá đất còn mềm và tiềm năng tăng trưởng cao.

Ông Đính cho rằng, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét. Bởi việc đầu tư bất động sản tại khu vực trung tâm hiện chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu tích lũy tài sản trong dài hạn. Trong khi đó, giá bất động sản tại một số khu vực có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển còn tương đối “rẻ”.

Tuy nhiên, theo vị này, nhà đầu tư lựa chọn đầu tư vào khu vực ngoài trung tâm cần nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng, do có thể gặp các vấn đề pháp lý liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và thủ tục pháp lý. Đồng thời, dù tiềm năng lớn, nhưng không phải khu vực nào cũng có đủ sức hút để đảm bảo khả năng tiêu thụ sản phẩm bất động sản. Ngoài ra, một số khu vực vẫn còn hạn chế về tiện ích công cộng, gây khó khăn trong việc thu hút cư dân và nhà đầu tư.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP HCM cũng đánh giá, so với khu vực trung tâm, các dự án vùng ven có lợi thế lớn nhờ mức giá hợp lý và chi phí đất thấp hơn đáng kể. Đây là cơ hội quan trọng để phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân.

Chuyên gia dự báo xu hướng dịch chuyển ra vùng ven sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong thời gian tới, khi người mua tìm kiếm những lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính và không gian sống tốt hơn. Trong bối cảnh này, những dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai nhanh chóng sẽ có lợi thế lớn trên thị trường.