Bất động sản năm 2023: Ấm lên hay vẫn lạnh?

“Đầu năm 2022, rất nhiều người không tin thị trường bất động sản có thể tồi tệ như năm 2013 nhưng hiện nay, theo quan sát, tình hình tài chính của những người này đã giống với năm 2013 tới 70%”, Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định. Điều này đồng nghĩa với lo ngại, thời điểm hiện tại chưa phải là những gì khó khăn nhất bất động sản phải đối mặt mà có thể là trong năm sau.

Cũng giống như góc nhìn thận trọng mà bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam vừa đưa ra. Đó là hiện nay, tất cả mọi người đều cẩn trọng trong việc đầu tư, đặc biệt đối với các tài sản có giá trị cao.

"Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn có những nền tảng tốt để tăng trưởng và phát triển. Song, 2023 được dự báo là một năm chúng ta nên cẩn trọng với tình hình kinh tế toàn cầu, chúng ta không nên quá lạc quan mặc dù chúng ta tăng trưởng. Từ bức tranh 9 tháng đầu năm với diễn biến kinh tế toàn cầu thì chúng ta nên có sự cẩn trọng ở tất cả góc nhìn, tất cả dự báo.

Gần như thị trường quốc tế đang cẩn trọng rất nhiều vấn đề về chiến tranh, dịch bệnh, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tăng,… Các nhà đầu tư nước ngoài đang đầu tư vào Việt Nam đều có câu chuyện riêng, vấn đề riêng cần xử lý cả.

Điều này không có nghĩa là nhà đầu tư nước ngoài sẽ dừng đầu tư vào Việt Nam nhưng cần phải có góc nhìn cẩn trọng hơn. Nhiều quỹ mạnh họ vẫn tăng tốc và Việt Nam vẫn là một trong những điểm đầu tư trong toàn danh mục tài sản của họ ở thị trường Đông Nam Á và thị trường châu Á, có thể họ vẫn xem xét", bà Trang Bùi dự báo.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, từ nay đến cuối năm và sang năm 2023, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với một số thách thức.

Thứ nhất là kinh tế thế giới và Việt Nam phục hồi còn nhiều bấp bênh. Điều này sẽ tác động đến thương mại, đầu tư và du lịch và bất động sản,…

Thứ hai là giá năng lượng, nguyên vật liệu hiện nay vẫn ở mức cao và sẽ còn tăng. Theo ông Lực, nhiều doanh nghiệp xây dựng, xây lắp và bất động sản cho biết, dòng vốn đang tồn đọng trong thị trường bất động sản tương đối lớn. Tức là doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau.

"Cụ thể, có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản. Một phần lý do là do giá nguyên vật liệu tăng cao", vị này nói.

Thứ ba, thị trường trái phiếu doanh nghiệp được kiểm soát theo hướng chặt hơn. Thứ tư, nguồn cung chưa dồi dào ngay. Giá bất động sản (đất nền, chung cư,...) còn cao và khó đoán định được việc liệu có điều chỉnh hay không,…

Những góc nhìn lạc quan

Chia sẻ tại một sự kiện diễn ra mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, 9 tháng vừa qua, nguồn cung mới của thị trường bất động sản chỉ bằng khoảng 20% so với cùng thời điểm năm trước. Các sản phẩm cũng chưa thực sự phù hợp với thị trường khi nguồn cung với phân khúc cao cấp đang thừa, trong khi đó sản phẩm giá rẻ đáp ứng nhu cầu tìm nhà ở thực của người dân lại đang thiếu.

Theo chuyên gia, hai năm vừa qua, khủng hoảng kinh tế do dịch bệnh cùng với các hoạt động điều chỉnh chính sách đã có những tác động nhất định tới thị trường bất động sản.

Phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%. Trong khi đó, phân khúc căn hộ ở tầm 25 triệu/m2 hiện nay đã hoàn toàn vắng bóng trên thị trường. Giá nhà tăng lên và không phù hợp với thị trường nên khả năng hấp thụ của thị trường thấp. Nhiều dự án giảm giá sản phẩm từ 15 - 35% để tăng hấp thụ.

“Từ nay đến cuối năm, một số phân khúc có điểm sáng, dư địa, tiềm năng vẫn còn lớn. Đó là bất động sản nghỉ dưỡng; bất động sản công nghiệp; nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhu cầu đầu tư và nhu cầu thực tại các phân khúc này cũng tương đối lớn.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn khó khăn. Đơn cử như các quy định của pháp luật, các thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án nằm chờ chưa thể triển khai. Thời gian vừa qua, Chính phủ đang cố gắng tháo gỡ các rào cản khó khăn, tôi tin rằng thi trường sẽ dần có cân bằng tốt hơn trong năm 2023", ông Đính nhận định.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc phụ trách thị trường bất động sản phía Nam của Batdongsan.com dự báo, sau giai đoạn trầm lắng, nguồn cung bất động sản trong quý cuối năm sẽ có sự gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt là phân khúc chung cư tại TP HCM. Các chủ đầu tư đang có những đợt mở bán rầm rộ.

Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư đất nền cũng sẽ có sự hồi phục vào cuối quý IV/2022 hoặc đầu quý I/2023, mặc dù hiện tại phân khúc này vẫn đang gặp khó khăn.

Theo ông Tuấn, nếu nhìn trong quá khứ, thời điểm cuối năm cũ và đầu năm mới thì lượng quan tâm tìm kiếm đất nền luôn ở mức cao và thường xuất hiện những cơn sốt. Bởi đây là thời điểm có nhiều thông tin liên quan đến quy hoạch hạ tầng được công bố, và quý cuối năm thì việc giải ngân đầu tư công cũng sẽ được đẩy mạnh hơn.

Một phân khúc nữa theo chuyên gia sẽ có những điểm sáng trong thời gian tới đó là bất động sản công nghiệp. Nguyên nhân là do Việt Nam vẫn là điểm đến thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Kéo theo đó, bất động sản dân sinh gần các khu công nghiệp như các khu đô thị sẽ là loại hình được quan tâm.

Ông Lê Đình Hảo, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn dự báo, trong giai đoạn đầu quý IV, thanh khoản trên thị trường vẫn sẽ chậm nhưng đến thời điểm cuối quý, thị trường sẽ sôi động hơn nhờ đón nhận những chỉ báo tốt hơn. Bởi cuối năm thường là thời điểm mà dòng tiền thu được từ các kênh sản xuất kinh doanh sẽ đẩy vào bất động sản, bên cạnh đó là lượng kiều hồi đổ về,… Và sang đầu năm 2023, thị trường sẽ dần ổn định hơn.