Xốc lại thị trường bất động sản: Các bên liên quan hiến kế gì?

“Phải kiên trì, kiên định, kiên quyết phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững; không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý nhà nước; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự nhưng rà soát, ngăn chặn, phát hiện những hành vi sai phạm để xử lý nghiêm theo đúng quy định của pháp luật, không để đổ vỡ”,… đây là quan điểm của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại Hội nghị Phát triển thị trường bất động sản diễn ra ngày 14/7.

Tại Hội nghị này, lãnh đạo các bộ, ngành liên quan cũng đưa ra các giải pháp nhằm phát triển ổn định, lành mạnh thị trường bất động sản trong thời gian tới.

NHNN: Cần giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng

Theo số liệu được Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi đưa ra, hiện có trên 280 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu để huy động vốn. Riêng năm 2021, có 174 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, chiếm 33,6% tổng khối lượng phát hành trái phiếu toàn thị trường.

Quy mô huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp ngày càng tăng, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp của nhóm bất động sản từ năm 2019 đến nay khoảng 500.000 tỷ đồng.

Trong 6 tháng đầu năm, các doanh nghiệp địa ốc đã huy động được gần 90.000 tỷ đồng, một số doanh nghiệp lớn đã phát hành ra thị trường quốc tế. Tuy vậy, ông Chi cho biết có một số doanh nghiệp quy mô nhỏ, không phải công ty đại chúng nhưng có hệ số nợ vay cao.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp huy động vốn với lãi suất cao trong khi kỳ hạn trái phiếu phát hành chỉ khoảng 2 - 4 năm. Bên cạnh đó, ông Chi cũng chỉ ra những rủi ro của thị trường trái phiếu khi công bố thông tin liên quan đến các dự án bất động sản còn thiếu, nhất là về pháp lý.

"Mặc dù dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản mới tương đương khoảng 18,6% so với dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại nhưng rủi ro có sự liên thông tác động qua lại giữa các thị trường cần phải được theo dõi chặt chẽ", ông Chi nói.

Theo ông Chi, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán nhà nước và các đơn vị chức năng tổ chức các đợt thanh tra, kiểm tra có trọng tâm, trọng điểm tại các doanh nghiệp phát hành, các công ty cung cấp dịch vụ trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp để "củng cố niềm tin nhà đầu tư".

Trong khi đó, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng cho biết, trong số 2,33 triệu tỷ đồng dư nợ tính đến hết tháng 5/2022, tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng (1,55 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 66,3%), dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản hơn 786.000 tỷ đồng, tăng 8,4% so với cuối năm ngoái và chiếm tỷ trọng 33,7% dư nợ tín dụng lĩnh vực này.

Theo bà Hồng, đến cuối tháng 5, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống là 309.506 tỷ đồng, chiếm 2,74% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Trong đó, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản của toàn hệ thống tổ chức tín dụng là 154.050 tỷ đồng, chiếm phân nửa so với tổng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống, tăng 18,7% so với cuối tháng 12/2021.

Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bà Hồng đề xuất cần rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, thành lập các công ty xếp hạng tín nhiệm uy tín, nâng cao sự minh bạch trong hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán.

"Cần nâng cao khả năng huy động vốn từ các nguồn khác như từ thị trường chứng khoán, vốn FDI,... phát triển các thị trường này trở thành kênh huy động vốn dài hạn hiệu quả của doanh nghiệp, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng", bà Hồng nói.

Bộ xây dựng: Phải cơ cấu lại tín dụng BĐS, tiếp tục tạo điều kiện cho vay

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhận định, thị trường bất động sản hiện đang bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh. Trong đó, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh này chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là việc phát hành trái phiếu, cổ phiếu.

Do đó, Bộ trưởng Xây dựng đề nghị NHNN kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường.

Đồng thời, tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật; tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường.

Ông Nghị cũng đề xuất Bộ Tài chính kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (nhất là trái phiếu riêng lẻ), hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán.

Bên cạnh đó, hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản theo đúng quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh,…

Nghiên cứu, đề xuất để ban hành quy định về thuế đối với việc sử dụng bất động sản, đối với hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động hạn chế tình trạng mua đi, bán lại nhiều lần, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ bất động sản.

Bộ TNMT: Bãi bỏ khung giá đất

Theo Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) Lê Minh Ngân, việc ban hành và thực hiện quy định của pháp luật liên quan đến định giá quyền sử dụng đất hiện nay còn một số bất cập.

Đơn cử, khung giá đất do Chính phủ quy định còn thấp so với giá thị trường dẫn đến một số trường hợp bảng giá đất bị vướng trên khung giá đất. Quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất chưa bảo đảm tính khách quan, yếu tố chuyên môn để quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.

Bên cạnh đó, quy định bảng giá đất như hiện hành không bảo đảm tính khách quan, chi tiết, không áp dụng được công nghệ thông tin hỗ trợ định giá đất. Chưa có cơ quan giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù hợp với thị trường; xây dựng, công bố chỉ số biến động giá đất thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.

Do đó, Bộ TNMT kiến nghị hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường; hoàn thiện và bổ sung nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Đáng chú ý, Bộ kiến nghị bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất phù hợp với thị trường, linh hoạt trong việc điều chỉnh bảng giá đất, đơn giản hóa quy trình điều chỉnh bảng giá đất. Đồng thời, quy định UBND cấp tỉnh được áp dụng mức tỷ lệ nhân với giá đất trong bảng giá đất để tính các khoản thuế liên quan đến đất đai, thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân,…

Ngoài ra, Bộ TNMT cũng kiến nghị có quy định tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Thứ trưởng Lê Minh Ngân cũng đề xuất bổ sung quy định ngay sau khi cuộc bán đấu giá kết thúc, người trúng đấu giá phải nộp ngay số tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng theo kết quả trúng đấu giá tại cuộc bán đấu giá và phải tính theo giá trị kết quả trúng đấu giá.

Đồng thời, bổ sung chế tài xử phạt các trường hợp đặt cọc đấu giá nhưng sau đó bỏ cọc để hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá. Và người trúng đấu giá mà bỏ cọc thì sẽ không được tham gia các cuộc đấu giá khác trong một thời gian quy định.

Ngoài ra, cần bổ sung quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực.