TS. Đinh Thế Hiển: 2022 không phải là năm bất động sản có thể tăng giá thực

Sau những sự kiện liên quan đến các lô trái phiếu do nhóm Tân Hoàng Minh phát hành trong thời gian vừa qua, Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng có sự kết hợp của ngân hàng, công ty chứng khoán và doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trong việc thu xếp nguồn vốn rất lớn để phát hành trái phiếu dưới chuẩn.

Sau cơn bão tài chính thế giới vào năm 2008, toàn bộ hệ thống tài chính quốc gia đã từng tập trung xử lý các trái phiếu dưới chuẩn và đến nay việc này lại xảy ra ở Việt Nam. 

Theo thống kê đến tháng 3, tổng giá trị trái phiếu dưới chuẩn đã phát hành trong năm 2021 khoảng 700.000 tỷ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp BĐS chiếm khoảng 60% và có sự tham gia của ngân hàng và công ty chứng khoán ở nhiều góc độ.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, đây có thể là động lực chính để thị trường BĐS năm 2021 tăng giá rất mạnh ở diện rộng chứ không phải do nhà đầu tư cá nhân tự lựa chọn, tự quyết định cư trú vào BĐS để tránh lạm phát hay do COVID-19 không làm ăn được nên người dân bỏ tiền vào BĐS. Thực tế những tình huống này có nhưng không đủ lớn để BĐS tăng giá trên diện rộng trong bối cảnh kinh tế suy thoái.

Chuyên gia phân tích, trong năm qua, người có tiền thực sự để mua BĐS như những doanh nghiệp nhỏ và vừa, chủ nhà hàng, quán ăn,… tạo ra dòng tiền từ sản xuất kinh doanh nhưng nhóm này phải chống đỡ khó khăn trong giai đoạn dịch, phải trả lương công nhân, khất nợ ngân hàng,…

Hay như nhân sự cấp cao tại những công ty, người thuộc tầng lớp trung lưu,... là những người có tiền mua BĐS thì cũng là nhóm suy giảm thu nhập nhiều nhất trong giai đoạn dịch, thậm chí mất việc làm. Vậy thì dòng tiền nào khiến BĐS tăng giá chóng mặt trong năm 2021?

"Đó chính là trái phiếu dưới chuẩn xoay vòng, đẩy giá lên và trục lợi. Nếu thực tế đúng như quan sát, thị trường BĐS đang đối mặt với tình trạng thiếu vốn. Tăng trưởng tín dụng vào BĐS trong năm 2021 chỉ ở mức 12%, giảm nhiều so với mức 18% ở năm 2020, tức là thực hiện đúng theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước nhưng lại xuất hiện dòng tiền khác", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

2022 không phải là năm bất động sản có thể tăng giá thực

Theo nhận định của TS. Đinh Thế Hiển, trong năm 2022, 3/4 yếu tố vốn lành mạnh cho thị trường BĐS (tín dụng ngân hàng, nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp BĐS) đã quay đầu, chỉ còn lại dòng vốn từ các công ty nước ngoài. Các doanh nghiệp ngoại có thể M&A những dự án tốt trong trung hạn hoặc tìm thuê đất ở các khu công nghiệp, qua đó giúp phân khúc này tăng trưởng.

Đối với ba nguồn vốn còn lại, dù các ngân hàng không muốn siết tín dụng thì NHNN cũng sẽ giám sát chặt chẽ; nhà đầu tư cá nhân chắc chắn sẽ e dè khi nhận thấy mất cơ hội; và vốn từ doanh nghiệp BĐS, bao gồm nguồn trái phiếu và vốn vay cũng bị siết.

"Như vậy, vốn lướt sóng BĐS trong năm 2022 sẽ không có. 2022 không phải là năm BĐS có thể tăng giá, thậm chí sẽ có nhiều vùng phải giảm giá thì mới bán được. Những khu vực mà năm vừa qua nhà đầu tư đón sóng với mong muốn tăng bằng lần hiện đã chững lại. Nhà đầu tư sẽ rút tiền về những nơi vững chắc hơn.

Hiện nay, nhà đầu tư không nên bàn về câu chuyện BĐS tăng giá hay không mà chú ý đến thanh khoản, tức chỗ đó còn có người muốn mua hay không", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.