Trung tâm thương mại trước ‘bội thực’ nguồn cung: Vì sao khách thuê nhiều nhưng mặt bằng vẫn bỏ trống?

Tối cuối tuần, bên trong một trung tâm thương mại lớn tại khu vực trung tâm Hà Nội vắng vẻ. Tầng trệt, nơi từng tập trung nhiều thương hiệu thời trang, nay lác đác vài cửa hàng còn sáng đèn, một số đã đóng cửa sớm. Khu ẩm thực ở tầng trên cũng không khá hơn; các quầy ăn uống gần như vắng khách, vài gian hàng thậm chí dán biển “mặt bằng cho thuê”.

Câu chuyện này không chỉ diễn ra ở một nơi. Nhiều trung tâm thương mại khác tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP HCM cũng đang chật vật trong việc duy trì công suất thuê, trong khi thị trường bán lẻ lại được cho là đang trên đà hồi phục. 

Thực tế, theo báo cáo của Savills, công suất thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2024 chỉ còn 84%, giảm 3% so với đầu năm và 2% so với cùng kỳ năm 2023. 

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại của Savills Hà Nội, thừa nhận thực tế với sự xuất hiện của nhiều thương hiệu trong và ngoài nước, nhu cầu thuê mặt bằng vẫn cao, nhưng không phải trung tâm thương mại nào cũng thu hút được khách thuê.

Giá thuê leo thang

Trong bối cảnh công suất thuê đi xuống, giá thuê tại các trung tâm thương mại lại không ngừng tăng. Báo cáo của Avison Young cho biết giá thuê trung bình tại khu vực trung tâm Hà Nội trong quý IV/2024 dao động 37 - 140 USD/m2/tháng, tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Ở khu vực ngoài trung tâm, mức giá 20 - 88 USD/m2/tháng, tăng 5% so với quý IV/2023.

Tại TP HCM, phân khúc khối đế bán lẻ tăng giá thuê tới 15%, góp phần đẩy chi phí thuê bình quân cho nhóm khách thuê mới ngày càng cao hơn, theo Savills.

Bà Hoàng Nguyệt Minh cho biết một số thương hiệu phải rời đi do giá thuê quá cao so với sức chịu đựng chi phí, trong khi nhiều trung tâm thương mại đang thay đổi và thay thế các thương hiệu cũ khiến công suất thuê giảm.

Bà Minh cho biết thêm mô hình trung tâm thương mại dưới tòa chung cư vốn chật hẹp, nhiều cột và thang máy chung, khiến các thương hiệu lớn như thời trang, nhà hàng, mỹ phẩm, không mặn mà. Ngược lại, mô hình khối đế bán lẻ thu hút được một số lĩnh vực phòng gym, cà phê, nhưng độ lấp đầy cũng không quá cao, do nhiều chi phí vận hành.

“Dư thừa” nguồn cung

Điều đáng nói là bất chấp khó khăn trong việc lấp đầy, thị trường trung tâm thương mại vẫn tiếp tục chứng kiến làn sóng mở mới. Tại TP HCM, diện tích cho thuê đã đạt gần 1,5 triệu m2 trong nửa đầu năm 2024, tăng 2% theo quý. Dự kiến đến năm 2026, thị trường này sẽ có thêm 188.000 m2 sàn từ 12 dự án.

Cả năm 2024, theo dữ liệu từ Avison Young cũng ghi nhận nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện đại tăng mạnh tại TP HCM nhờ ba dự án mới: Vincom Mega Mall Grand Park, Parc Mall và Central Premium Mall. 

Sắp tới TP HCM sẽ có thêm dự án Central Mall Võ Văn Kiệt của Satra, góp phần mở rộng không gian mua sắm, giải trí cho người dân ở khu vực Tây Nam thành phố.

Tại Hà Nội, tổng nguồn cung trong năm 2024 chỉ bằng 20% so với năm 2023, nhưng vẫn xuất hiện một số dự án đáng chú ý. Aeon Mall Xuân Thủy ra mắt vào ngày 10/1/2025, kỳ vọng tăng thêm lựa chọn cho người tiêu dùng. 

Sang năm 2025–2026, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận hai dự án mới là Hanoi Centre (thuộc khu phức hợp Tiến Bộ Plaza, do Keppel thuê và vận hành) cùng Tonshin-Starlake của Takashimaya.

Bên cạnh đó, Aeon Mall cũng dự kiến triển khai thêm tại nhiều tỉnh thành. Về phía các doanh nghiệp như Becamex IDC, THACO, Central Group, họ vẫn tiếp tục “chiếm sóng” với mô hình bán lẻ quy mô lớn, rải rộng khắp các địa bàn.

Sức ép từ thương mại điện tử

Cùng lúc đó, thương mại điện tử tại Việt Nam đang có những bứt phá. Theo Báo cáo toàn cảnh Thị trường sàn bán lẻ trực tuyến 2024 & Dự báo 2025 do Metric phát hành, tổng doanh số của 5 sàn thương mại điện tử phổ biến (Shopee, Lazada, TikTok Shop, Tiki, Sendo) trong năm 2024 đạt 318.900 tỷ đồng, tăng 37,36% so với 2023. Tổng sản lượng tiêu thụ đạt 3,421 triệu sản phẩm, tăng 50,76%.

Dù số lượng cửa hàng phát sinh đơn hàng giảm 20,25% song Shop Mall trên Shopee và TikTok Shop lại ghi nhận doanh số tăng mạnh, lần lượt 69,79% và 181,31%. Điều này cho thấy người tiêu dùng có xu hướng mua hàng chính hãng online vì độ tin cậy cao.

Báo cáo nhấn mạnh ngành bách hóa – thực phẩm, vốn từng là trụ cột của siêu thị và trung tâm thương mại, nay cũng đạt mức tăng 76,3% trên kênh trực tuyến. Điều này chứng tỏ hành vi người tiêu dùng dần ưu tiên mua nhu yếu phẩm, thực phẩm tươi sống online.

 Trung tâm thương mại tìm lối thoát

Giữ chân khách thuê và tăng tỷ lệ lấp đầy là hai bài toán đặt ra cho các đơn vị vận hành trung tâm thương mại. Trong bối cảnh đó, Aeon Mall - nhà phát triển trung tâm thương mại đến từ Nhật Bản, đã đưa ra dịch vụ logistics tối ưu nhằm hỗ trợ khách thuê giảm đến 60% chi phí vận chuyển.

Ông Yohei Takabayashi, người đứng đầu mảng logistics của Aeon Mall, cho biết doanh nghiệp này bắt đầu triển khai mô hình dịch vụ logistics này tại Aeon Mall Huế từ tháng 9/2024. Xe tải có thể nhận hàng từ nhiều kho hay nhà máy khác nhau, rồi vận chuyển đến trung tâm thương mại theo lộ trình tối ưu, rút ngắn thời gian giao xuống chỉ còn 19 giờ. Kế hoạch đến năm 2027 là mở rộng mô hình này trên tất cả 7 trung tâm thương mại Aeon tại Việt Nam.

Aeon Mall tin rằng chính nhờ lợi thế này, họ có thể thu hút thêm các cửa hàng mở cửa, khắc phục một phần bài toán mặt bằng trống. 

“Rất nhiều khách thuê tiềm năng nói rằng chi phí logistics cao hoặc vận chuyển khó khăn khiến họ không thể duy trì cửa hàng. Do đó, chúng tôi cung cấp giải pháp giúp cắt giảm chi phí, duy trì mức giá thuê hợp lý”, ông Takabayashi chia sẻ với Nikkei Asia.

Để cải thiện tỷ lệ lấp đầy, nhiều trung tâm thương mại không chỉ dừng ở khuyến mãi giá thuê, mà còn cần nâng cấp dịch vụ, cấu trúc lại danh mục thương hiệu.

Theo nhận định từ Savills, các dự án thiếu đa dạng ngành hàng, thiếu điểm nhấn vui chơi giải trí thường khó giữ chân khách lâu. Còn tại TP HCM, mô hình “tất cả trong một” của Vincom Mega Mall hoặc Aeon Mall khá thành công, do có khu ẩm thực, giải trí, mua sắm, cùng các tiện ích hấp dẫn.

Nhiều dự án lớn vẫn hoạt động tốt, đặc biệt là các dự án có quy mô lớn, vị trí đắc địa, thiết kế bài bản. Chẳng hạn, Vincom Mega Mall Grand Park tại TP Thủ Đức đã quy tụ gần 100 thương hiệu chỉ sau một tháng đi vào hoạt động, đón hàng chục nghìn lượt khách tham quan và mua sắm mỗi ngày.

Hay nhờ quy mô lớn, vị trí thuận lợi và đáp ứng chuẩn quốc tế, Parc Mall và Central Premium Mall lần lượt đạt tỷ lệ lấp đầy 100% và 60% dù mới khai trương. Điều này giúp trung tâm thương mại khu vực ngoài trung tâm TP HCM đã nâng được tỷ lệ lấp đầy trung bình lên 82% trong quý IV, tăng 7% so với giai đoạn trước, theo Avison Young.

Năm 2025 mới chỉ bắt đầu, nhưng theo dự báo, thị trường bán lẻ sẽ tiếp tục cạnh tranh gay gắt giữa các mô hình. Ông Keiji Ohno, Chủ tịch Aeon Mall, khẳng định Việt Nam là một thị trường lớn với gần 100 triệu dân, độ tuổi trung bình 33, tốc độ tăng trưởng GDP 5% trong năm 2023. Do đó, Aeon Mall đặt mục tiêu tăng gấp đôi số trung tâm thương mại so với hiện tại. 

Tuy nhiên, triển vọng này còn tùy thuộc vào khả năng chủ đầu tư giải quyết được vấn đề chi phí, cải thiện trải nghiệm khách hàng và tối ưu hóa vận hành mới có thể duy trì công suất thuê ổn định.