Triển vọng nào cho các doanh nghiệp bất động sản KCN năm 2023?

Bất động sản khu công nghiệp trong thời gian gần đây được nhắc đến như một điểm sáng trong bức tranh của ngành bất động sản. Giai đoạn 2020 - 2021, đây là phân khúc hiếm hoi không lao dốc giữa đại dịch COVID-19. Trong năm 2022, bất động sản công nghiệp tiếp tục nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Tuy nhiên, năm 2023, phân khúc này được đánh giá có thể sẽ chịu tác động trong bối cảnh kinh tế vĩ mô toàn cầu có nhiều bất ổn.

Cụ thể, Việt Nam vẫn sẽ đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023, chủ yếu vì nền kinh tế có độ mở lớn, phụ thuộc vào các thị trường lớn, trong bối cảnh kinh tế thế giới đang có dấu hiệu chững lại hoặc bước đầu suy thoái, lạm phát gia tăng và chính sách tiền tệ thắt chặt ở nhiều quốc gia.

Theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, quý cuối năm 2022, giá thuê tiếp tục xu hướng tăng ở khắp các phân khúc bất động sản công nghiệp ở thị trường miền Nam. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy giảm do nguồn cung mới gia nhập thị trường, và nhu cầu đối với loại hình kho xưởng xây sẵn có dấu hiệu chững lại.

Đơn vị này dự báo, giai đoạn 2023 trở đi, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung kho xưởng dồi dào. Trong khi đó, nguồn cung đất công nghiệp sẽ trở nên hạn chế vào năm 2023 do thủ tục pháp lý kéo dài. Nguồn cung mới sẽ đặt áp lực lên giá thuê của kho xưởng, làm giá thuê tương lai có thể không đổi hoặc thậm chí giảm.

Động lực tăng trưởng chưa rõ nét

Trong báo cáo triển vọng ngành mới phát hành, CTCP Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) cho biết, vốn FDI đăng ký và vốn FDI thực hiện trong năm 2020 - 2022 đều có sự chững lại. Mặc dù vốn đăng ký ở mức cao, tuy nhiên không tăng trưởng so với các năm trước; vốn thực hiện không có sự tăng trưởng.

Nhóm phân tích nhận định, nguồn vốn FDI đăng ký năm 2022 chậm hẳn lại sẽ ảnh hưởng tới vốn FDI giải ngân vào 2023. Các diễn biến khó lường, chuyển biến xấu của bối cảnh thế giới, lãi suất FED tiếp tục tăng cao, cũng như Quy tắc Thuế tối thiểu toàn cầu là các thách thức đối với Việt Nam trong thu hút các dự án FDI từ các doanh nghiệp đa quốc gia vào các lĩnh vực công nghệ cao.

Bên cạnh đó, áp lực đối với nguồn cung vẫn tiếp tục bởi ba yếu tố, đó là thủ tục hành chính chồng chéo, thời gian thực hiện dài. Thứ hai là giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc, khó khăn. Thứ ba là tình trạng thiếu hụt nguồn lao động chất lượng cao, nhà ở, phúc lợi xã hội cho công nhân trong KCN. Những rào cản này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới dòng vốn FDI vào KCN Việt Nam trong thời gian tới.

Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) mới đây cũng đưa ra nhận định, phân khúc bất động sản công nghiệp chưa có động lực tăng trưởng rõ nét trong năm 2023.

Cụ thể, lượng vốn FDI giải ngân dự kiến sẽ đi ngang hoặc giảm nhẹ so với mức nền cao của năm 2022, do tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư trước triển vọng của nền kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn nhờ vào chi phí nhân công, giá cho thuê đất và chi phí đầu tư thấp hơn so với khu vực.

Ngoài ra, nhóm phân tích cho rằng, trong năm 2023, giá thuê đất khu công nghiệp vẫn được dự đoán duy trì ở mức nền cao do nguồn cung hạn chế.

Tương tự, Chứng khoán VNDirect cho rằng, động lực tăng trưởng của phân khúc bất động sản công nghiệp đang dần phai mờ và thiếu yếu tố dẫn dắt.

Cụ thể, dòng vốn FDI chậm lại khi vốn đăng ký mới giảm so với cùng kỳ do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư với kinh tế toàn cầu phục hồi còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và việc Fed tăng lãi suất có thể tác động đến dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới suy giảm do những khó khăn trong thủ tục pháp lý. Công ty chứng khoán cho rằng thị trường bất động sản công nghiệp sẽ khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023 ở cả hai miền Nam - Bắc. Riêng tại miền Nam, thời gian khan hiếm có thể kéo dài đến năm 2026.

Cơ hội cho những doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê?

Bên cạnh những thách thức, BVSC nhận định cơ hội của ngành bất động sản khu công nghiệp trong năm 2023 là vẫn hiện hữu.

Cụ thể, sự chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc tiếp tục diễn ra, khi nước này tiếp tục theo đuổi định hướng Zero COVID, các nhà máy như Apple’s suppliers gồm Foxconn và Luxshare Pixel của Google, Xiaomi hay Lego đều đã chuyển sang Việt Nam,…

Với sự thận trọng của dòng vốn mới, vốn FDI thời gian tới sẽ thiên về mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp hiện hữu và M&A các doanh nghiệp nhỏ.

Bên cạnh đó, trong kế hoạch đầu tư công 2021 - 2025, đầu tư cho cơ sở hạ tầng chiếm khoảng 60% ngân sách. Giải ngân đầu tư công được chú trọng là động lực gián tiếp cho các khu công nghiệp khi tăng tính hấp dẫn do việc cải thiện hạ tầng dẫn tới sự thuận lợi về logistics.

Đặc biệt là các KCN trong các tỉnh thành được phân bổ vốn lớn, các dự án trọng điểm như Châu Đức, Phú Mỹ 2 (gần cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu), Hựu Thạnh, Nam Tân Uyên, Tân Phú Trung (gần Vành đai 3 TP HCM); các KCN tại Bắc Ninh (đường vành đai 4 Hà Nội); các KCN tại Hải Phòng (cao tốc Hà Nội – Hà Nội đã hoàn thành),…

Nhóm phân tích cho rằng, các doanh nghiệp được hưởng lợi trong thời gian tới là những doanh nghiệp còn nhiều đất thương phẩm sẵn sàng bán, vị trí thuận lợi, hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển vốn FDI từ Trung Quốc cũng như được ưa thích bởi các doanh nghiệp chế biến chế tạo, công nghệ cao, điện khí,… Bên cạnh đó là doanh nghiệp có lợi thế về vị trí và quan hệ với nhà đầu tư để giữ vùng giá cao của giá chào thuê và định giá hấp dẫn.

Tương tự, theo Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam, việc có quỹ đất cho thuê lớn sẽ giúp các doanh nghiệp kịp thời đón được dòng vốn đầu tư mới, trong đó có Tổng Công ty Viglacera - CTCP, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam (IDICO),...

Theo đó, các dự án mở rộng tại thị trường Việt Nam sẽ ưu tiên thuê đất tại các khu công nghiệp mà nhà máy trước đó đã hiện hữu như Foxconn mở rộng hoạt động tại khu công nghiệp Quang Châu, LG tiếp tục mở rộng tại khu công nghiệp Tràng Duệ,...

Hiện Heneiken đang đầu tư nhà máy tại khu công nghiệp Mỹ Xuân A (đã lấp đầy), vì vậy, kỳ vọng sắp tới Heineken sẽ đầu tư tại khu vực Mỹ Xuân, cụ thể là khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 mở rộng. Vì vậy, một số doanh nghiệp tiềm năng sẽ được hưởng lợi nhờ vào việc đã có những hợp tác trước đó và quỹ đất cho thuê còn lớn.

Bên cạnh đó, việc giải ngân vốn đầu tư công, cụ thể là hoàn thiện kết nối hạ tầng giao thông cũng được dự báo sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến sức hấp dẫn của các khu công nghiệp. Trong đó, việc hoàn thành các tuyến cao tốc Bắc - Nam, Vành đai 3 TP HCM, Biên Hòa - Vũng Tàu,... sẽ tác động đáng kể đến lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp có quỹ đất thương phẩm lớn trong khu vực được kết nối hạ tầng.

Song, theo Mirae Asset, chi phí đền bù tăng mạnh là yếu tố rủi ro hiện hữu nhất đối với các nhà phát triển. Chi phí đền bù tăng mạnh có khả năng thu hẹp biên lợi nhuận của các dự án mở mới trong dài hạn do không còn lợi thế quỹ đất giá rẻ.