Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn chuyển giao

Thị trường bất động sản thời gian gần đây cho thấy sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Đặc biệt là việc Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường và mở ra chu kỳ mới theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn.

Các phân khúc từ nhà ở, thương mại tới khu công nghiệp đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) cho biết, thị trường bất động sản nhà ở đã ghi nhận sự tăng nhiệt trong thời gian vừa qua. Mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Bất chấp giá bán tăng cao, các dự án căn hộ mới ra hàng, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt.

Cùng với loại hình căn hộ, một số dự án thấp tầng mới ra mắt của các chủ đầu tư lớn, cũng ghi nhận lượng booking giữ chỗ kỷ lục dù mức giá ngày càng cao. 

Song, ngoài yếu tố cung cầu, theo vị này, thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt”. Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở, và phát sinh các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao bất hợp lý. Riêng ở phân khúc căn hộ, mặt bằng giá chào bán ngày càng cao, do sự tiếp tay của một số nhóm đầu cơ.

Theo khảo sát của VARS, tính đến quý III/2024, giá bán trung bình của nhiều dự án ở Hà Nội đã gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng  64% so với quý II/2019. Giá bán bình quân một số dự án ở TP HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng  30,6% so với quý II/2019. Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường Đà Nẵng cho thấy mức tăng 46,2% trong quý vừa qua, cao hơn mức tăng của TP HCM. 

Bà Miền cho hay, nhu cầu để ở thực và nhu cầu đầu tư tiếp tục dịch chuyển sang khu vực vùng ven và thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn có mức giá hợp lý hơn. Căn hộ, nhà đất dưới 3 tỷ đồng được săn lùng mạnh tại Hà Nội và TP HCM.​ 

Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS cũng cho biết, thị trường địa ốc đang dần phục hồi sau giai đoạn khó khăn, nhưng từng phân khúc vẫn đối mặt với những thách thức riêng.

Vị này dự báo, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ tiếp tục tăng nhiệt trong giai đoạn cuối năm khi hàng lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án,... Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường thông qua hoạt động M&A.

Các phân khúc được dự báo sẽ tiếp tục ghi nhận sự phục hồi. Cụ thể, căn hộ cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường; biệt thự, liền kề trở nên sôi động, đất nền pháp lý sạch thu hút nhà đầu tư. Nhà ở xã hội sẽ có thêm cơ hội nhờ vào các quy định mới. Bất động sản công nghiệp tăng trưởng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội cải thiện nhờ vào việc condotel được cấp sổ.

"Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội", ông Chung nói.

Dự báo sôi động hơn từ năm sau

Theo dự báo của ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty DKRA Vietnam, trong thời gian tới, với điều kiện kinh tế vĩ mô tích cực hơn, lãi suất cho vay hấp dẫn (chỉ 6 - 6,5%/năm), thị trường địa ốc kỳ vọng có sự phục hồi tốt hơn. Thị trường dự kiến sẽ tiếp tục đà hồi phục từ cuối năm 2023, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ và nhà ở vừa túi tiền. Đất nền tại các khu vực có đầy đủ tiện ích, pháp lý rõ ràng và đất thổ cư vẫn sẽ là điểm sáng, thúc đẩy nguồn cung tăng.

Tuy nhiên theo chuyên gia, để chuyển sang một chu kỳ phát triển tích cực hơn, tâm lý nhà đầu tư là yếu tố then chốt. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, lượng tiền gửi tại ngân hàng đang tăng cao, cho thấy một bộ phận lớn người dân vẫn giữ tiền mặt, chờ đợi cơ hội đầu tư phù hợp. Vì vậy, những vướng mắc pháp lý cần sớm được tháo gỡ để gia tăng nguồn cung cho thị trường. 

"Từ sau ngày 1/8/2024, chưa có nhiều dự án được triển khai vì thị trường đang cần thêm thời gian để thẩm thấu các thay đổi về pháp lý. Nếu những vấn đề này được giải quyết, nhiều dự án sẽ có thể tiếp cận nguồn vốn và thị trường sẽ sôi động hơn, giúp cung cầu gặp nhau. Từ nửa cuối năm 2025, TP HCM và các tỉnh lân cận sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới, với kỳ vọng tăng trưởng bền vững và sôi động hơn", chuyên gia dự báo.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc CTCP Tập đoàn Hưng Thịnh nhận thấy, Hà Nội đã có sự phục hồi và bắt đầu có "sóng", với mức tăng giá khoảng 40 - 50% do nguồn cung bị thiếu hụt trong một thời gian dài. 

"Trong quá khứ, khi thị trường bất động sản Hà Nội tăng trưởng thì TP HCM thường giảm. Vì vậy, nếu trong năm nay và năm tới, Hà Nội tiếp tục tăng, TP HCM có thể sẽ vẫn duy trì xu hướng giảm. Đến năm 2026, TP HCM và các tỉnh lân cận sẽ có những bước tiến mạnh mẽ hơn", vị này nhận định.

Cũng theo đại diện Hưng Thịnh, đến cuối năm nay hoặc đầu năm 2025, thị trường dự báo vẫn còn gặp nhiều thách thức, nhưng không có nghĩa là bế tắc. Các doanh nghiệp vẫn rất kiên cường và sẽ cùng nhau vượt qua khó khăn.

Về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, ông Trường cho rằng cần đẩy mạnh hợp tác sâu rộng, gia tăng các giao dịch mua bán, sáp nhập để thu hút nguồn vốn mới. Quan trọng nhất là phải giải quyết các vướng mắc pháp lý một cách nhanh chóng và hiệu quả, tiết giảm chi phí.