Nhận diện cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản 2023

Sau gần một thập kỷ liên tục phát triển, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn suy giảm và khó đoán định. Năm 2022 đã đi qua với nhiều biến động, năm 2023 đang tới được kỳ vọng sẽ mang đến nhiều diễn biến tích cực hơn.

PGS. TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương mới đây đã đưa ra 3 kịch bản và 5 rủi ro cho thị trường bất động sản năm tới.

Cụ thể, ở kịch bản thứ nhất, chuyên gia dự báo thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án tiệm tiến, ngoại suy và có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua, nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu thế.

Ở kịch bản thứ hai, thị trường có động năng mới do bộ ba luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản được ban hành, do đó xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi. Đồng thời với tình hình trong và ngoài nước ổn định và vốn nước ngoài tiếp tục vận hành vào. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Thị trường địa ốc dự báo sẽ vượt qua điểm lõm.

“Phương án này có thể xảy ra những xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam”, vị này nhận định,

Ở kich bản thứ ba, ông Chung cho rằng, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Theo đó, thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Phướng án này theo chuyên gia sẽ khó xảy ra nhưng không phải không thể xảy ra.

Tuy nhiên, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường cũng phải đối mặt với các rủi ro.

Thứ nhất là rủi ro liên quan đến kinh tế thế giới. Theo đó, nền kinh tế thế giới đang tiềm tàng những bất ổn. Vấn đề là khi nào thì khủng hoảng nổ ra, liệu quy mô cuộc khủng hoảng lớn thế nào,... là những rủi ro đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Thứ hai là rủi ro về kinh tế vĩ mô. Ông đặt vấn đề: Lạm phát, lãi suất và tỷ giá có tiếp tục tăng hay không? Tín dụng đối với thị trường bất động sản có tiếp tục bị kiểm soát hay không? Đầu tư công có tiếp tục giải ngân thấp hay không? Đầu tư nước ngoài có biến động thế nào? Vấn đề xuất nhập khẩu, nhất là xăng dầu được quản lý thế nào?… Đây là những rủi ro kinh tế vĩ mô tác động trực tiếp đến thị trường địa ốc.

Thứ ba là rủi ro thị trường. Theo chuyên gia, thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống cho tương ứng với khoản tài chính đã bị rút khỏi hiện trường do các doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn.

Phần khác, do năm 2019-2021, thị trường bùng phát, do đó, một phần rất lớn tài chính cần thu hút để thanh quyết toán các giao dịch sẽ cần đến trong năm 2022-2023 nhưng hiện nay nguồn tài chính này không những không như kỳ vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả là thị trường sẽ tiếp tục bị thu hẹp.

Thứ tư là rủi ro đối tác. Ông Chung cho biết, ngoài những rủi ro như các năm, hiện nay xuất hiện thêm rủi ro phái sinh là một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản do liên quan đến các doanh nghiệp đang gặp các vấn đề pháp lý. Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác đang có những diễn biến tài chính khó khăn.

Thứ năm là rủi ro chính sách. Các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá,… theo chuyên gia nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Trong năm 2023, Luật Đất đai, Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được thông qua. Trong đó, thuế nhà đất (hoặc thuế tài sản) sẽ được đưa ra và thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng. Chính sách đầu tư, nhất là đầu tư tư nhân có định hướng hỗ trợ mạnh cho thị trường hay không,…

Do đó, PGS. TS Trần Kim Chung cho rằng, trong năm 2023 và giai đoạn đến 2030, nhiệm vụ rất quan trọng của các tổ chức tài chính là phát triển đa dạng, đầy đủ các nguồn tài chính cho thị trường bất động sản.

Kỳ vọng phục hồi từ cuối năm 2023

Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực đưa ra nhận định, thị trường bất động sản hiện nay khác thời điểm cách đây 10 năm. Thời điểm đó, hệ thống tài chính ngân hàng gặp khó khăn, sau đó lan sang bất động sản. Lạm phát và lãi suất đều hơn, trong khi tăng trưởng kinh tế rất thấp.

Bây giờ thì ngược lại, khó khăn không phải do hệ thống tài chính ngân hàng mà là do dịch bệnh, chiến tranh,… Lúc này, thị trường điều chỉnh rất mạnh sau hai năm tăng nóng, Chính phủ cũng vào cuộc chấn chỉnh phát hành trái phiếu. Kinh nghiệm điều hành hiện nay cũng tốt hơn rất nhiều.

Một điểm khác biệt nữa theo ông đó là nền tảng vĩ mô, tiềm lực doanh nghiệp hiện nay tốt hơn 10 năm trước rất nhiều. Đây là cơ sở để khẳng định rằng thị trường bất động sản không gặp khủng hoảng mà chỉ suy giảm. Trong năm tới, những sai phạm sẽ được chấn chỉnh để thị trường phát triển tốt hơn.

Ông Lực so sánh, thị trường bất động sản Việt Nam ít rủi ro hơn thị trường bất động sản Trung Quốc. Nội lực doanh nghiệp địa ốc của Việt Nam cũng tốt hơn các doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc. Tuy nhiên, Việt Nam rất khó có thể dùng tiền ngân sách để hỗ trợ thị trường vì còn rất nhiều ngành nghề khác cần vốn ngân sách.

“Chính phủ sẽ hỗ trợ về cơ chế, chính sách và điều này cần thiết hơn rất nhiều. Tôi tự tin rằng, nếu các giải pháp này sát với thực tiễn và được giải quyết trong năm 2023 thì thị trường bất động sản có thể phục hồi từ quý III/2023 hoặc quý IV/2023”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.