Lành mạnh hóa thị trường bất động sản là làm lành mạnh hệ thống tài chính quốc gia

Thị trường bất động sản (BĐS) là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, trực tiếp đóng góp trên dưới 10% GDP hàng năm thông qua kinh doanh BĐS và xây dựng. Bên cạnh đó, thị trường BĐS tạo việc làm và thu nhập cho hàng trăm ngàn lao động cũng như tạo lập cơ sở hạ tầng thiết yếu cho hàng loạt các ngành công nghiệp và dịch vụ, đặc biệt là cung cấp chỗ ở cho hàng chục triệu gia đình và thực thi chiến lược công nghiệp hóa cùng với đô thị hóa làm thay đổi bộ mặt của đất nước.

Tuy nhiên, nếu so với thị trường hàng hóa dịch vụ hay thị trường tài chính thì thị trường BĐS nước ta biến động mạnh hơn nhiều và luôn song hành với những đợt “sốt nóng, sốt lạnh”, lúc thì “bong bóng”, khi lại “đóng băng. Đặc biệt, hiện tượng đầu cơ BĐS liên tục phát triển cả về quy mô, mức độ, phạm vi lẫn tính chất phức tạp và liều lĩnh.

Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính, cả thị trường tín dụng ngân hàng, thị trường chứng khoán cũng như tài chính doanh nghiệp và tài chính của các hộ gia đình, cá nhân. Chính vì vậy, lành mạnh hóa thị trường BĐS không chỉ cần thiết và cấp bách đối với chính sự phát triển của lĩnh vực BĐS mà còn quan hệ mật thiết với sự lành mạnh của hệ thống tài chính, của nền tài chính quốc gia và rộng hơn là cả nền kinh tế.

Sự thiếu lành mạnh của thị trường BĐS Việt Nam thể hiện ở một số điểm chủ yếu. 

Thứ nhất, BĐS có đặc điểm nổi bật là gắn liền với các yếu tố pháp lý, từ quy định trong Hiến pháp, các luật đến các văn bản dưới luật về đất đai, xây dựng, quyền sở hữu, quyền sử dụng, thế chấp, vay mượn, kinh doanh khai thác, đấu thầu, đấu giá, thu NSNN,... với hàng loạt thủ tục phức tạp tốn nhiều chi phí về thời gian, công sức lẫn tài chính, tác động tới toàn bộ chu kỳ sống của mỗi sản phẩm BĐS, từ lập quy hoạch, kế hoạch, dự án đến giao đất, cho thuê đất, đầu tư xây dựng, huy động vốn đến giao dịch sản phẩm BĐS hoàn thành trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, quản lý vận hành khai thác BĐS và chấm dứt sự tồn tại của sản phẩm BĐS.

Một mặt, quy định pháp lý và quy trình thủ tục liên quan đến BĐS phức tạp, chồng chéo, thậm chí còn mâu thuẫn khiến cho chi phí tuân thủ tăng cao, gây thiệt hại cho cả bên cung lẫn bên cầu trên thị trường BĐS, đồng thời là nguyên nhân căn bản làm cho giá BĐS cao và có xu hướng tăng liên tục. Mặt khác, chính vì hệ thống pháp luật và quy trình thủ tục rắc rối, phức tạp song lại tồn tại không ít kẽ hở nên tình trạng vi phạm pháp luật trong lĩnh vực BĐS diễn ra tương đối phổ biến với mức độ nghiêm trọng ở hầu như tất cả các khâu trong chu kỳ sống của sản phẩm BĐS.

Rõ ràng, rủi ro pháp lý chính là rủi ro lớn nhất đối với thị trường BĐS, cả rủi ro pháp lý đối với nhà đầu tư phát triển BĐS lẫn người mua BĐS và cá nhân, tổ chức quản lý thị trường BĐS ở Trung ương cũng như địa phương. Lành mạnh hóa pháp lý đối với BĐS và thị trường BĐS có ý nghĩa then chốt quyết định sự lành mạnh của thị trường BĐS.

Cơ chế chính sách về đất đai thời gian tới cần quán triệt Nghị quyết 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" ban hành ngày 16/6/2022 với các nội dung chủ yếu sau: 

Một là hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và các luật khác có liên quan đến năm 2025, định hướng đến năm 2030, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Giải quyết cơ bản những tồn tại, vướng mắc có liên quan đến quản lý và sử dụng đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây dựng kinh tế; đất của các cơ sở sản xuất, đơn vị sự nghiệp đã di dời khỏi trung tâm các đô thị lớn; đất lấn biển; đất tôn giáo; đất nghĩa trang; đất kết hợp sử dụng nhiều mục đích; đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số...

Hai là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trở thành nội dung quan trọng hàng đầu trong chính sách đất đai. Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 39/2021/QH15 về quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và Kế hoạch sử dụng đất quốc gia 05 năm từ năm 2021 - 2025.

Ba là định giá đất nói chung, phương pháp định giá đất nói riêng là một trong những chính sách đặc biệt quan trọng. Nội dung này cần bám sát các yêu cầu của Nghị quyết Trung ương về bỏ khung giá đất (khung giá đất quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP đang là cơ sở để các địa phương ban hành bảng giá đất cho giai đoạn 2020 - 2024), có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

Theo đó, Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Công tác định giá đất cần đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên cũng như việc tuân thủ các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...

Bốn là thuế và các khoản thu nộp NSNN khác thường xuyên giữ vai trò quan trọng chính sách pháp luật về đất đai. Nhiều nội dung mới liên quan đến thuế đất đai cần được bổ sung vào kế hoạch kiểm toán như quy định và thực hiện một số quy định.

Cụ thể, mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng; những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng... Chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất đối với hộ nghèo đang thực hiện theo quy định tại Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP; đối với người có công thực hiện theo quy định tại Nghị định 131/2021/NĐ-CP.

Cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

Năm là hoạt động giao đất, cho thuê đất phải phù hợp với các yêu cầu mới đảm bảo quản lý chặt chẽ và chống thất thu cho NSNN. Nghị quyết 18-NQ/TW quy định phải thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Đồng thời, quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Dự thảo Luật đất đai 2023 cũng quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê gồm: Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Dự thảo còn quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương; tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, pháp lý về đất đai còn quy định mới về thị trường quyền sử dụng đất, hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp, đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai...

Sáu là thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư diễn ra rất phức tạp với nhiều khiếu kiện kéo dài và sai phạm lớn. Nghị quyết 18-NQ/TW quy định đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của Hiến pháp và pháp luật.

Quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Dự thảo Luật đất đai 2023 cũng quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xã hội và các cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn.

Bảy là việc mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cần được quy định cụ thể và rõ ràng. Theo quy định hiện hành, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP song sắp tới sẽ ban hành quy định mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn.

Đồng thời, xây dựng quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp. Xây dựng cơ chế, chính sách phù hợp và tổ chức thực hiện thu hồi đất giao khoán không đầu tư từ các công ty nông, lâm nghiệp về địa phương quản lý và thực hiện giao đất, cho thuê đất theo quy định, phù hợp với điều kiện của từng địa phương, vùng, miền. Chính sách phù hợp để ưu tiên giao đất cho đồng bào dân tộc thiếu đất sản xuất, cùng với các cơ chế hiệu quả để ngăn chặn người dân chuyển nhượng sau khi được giao đất.

Ngoài ra, pháp luật còn quy định về quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích, đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với kinh tế; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển cũng như qui định mới về chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.

Thứ hai, nguồn vốn cho thị trường BĐS có đặc điểm là quy mô lớn, có thể lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng cho một dự án và tổng vốn đầu tư vào BĐS đã tương đương hàng trăm tỷ USD song phải là nguồn vốn trung dài hạn ổn định và bền vững.

Thực tế nguồn vốn vào thị trường BĐS chưa đảm bảo tính lành mạnh khi tới khoảng 70% là vốn tín dụng ngân hàng với quy mô lên tới 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 20% tổng tín dụng ngân hàng cho nền kinh tế còn vốn chủ sở hữu chỉ chiếm khoảng 10% và vốn trái phiếu doanh nghiệp BĐS cũng chỉ khoảng 10%.

Rõ ràng, nguồn vốn tín dụng ngân hàng không thể trở thành nguồn vốn chủ lực cho thị trường BĐS về cả mặt kỳ hạn, chi phí vốn vay lẫn ràng buộc về tài sản đảm bảo, tài sản thế chấp. Sự thiếu lành mạnh về nguồn vốn cho thị trường BĐS khi phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng càng bộc lộ rõ khi chính sách tiền tệ có xu hướng thắt chặt, lãi suất tăng và thanh khoản của hệ thống TCTD bị thu hẹp.

Lành mạnh hóa nguồn vốn phát triển thị trường BĐS theo hướng giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, tăng tỷ trọng vốn từ phát hành TPDN, từ các quỹ đầu tư BĐS, từ vốn chủ sở hữu, từ thị trường chứng khoán,... là lối thoát cho tài chính BĐS hiện nay.

Đặc điểm nổi bật của nguồn vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) là qui mô lớn và trung dài hạn là chủ yếu. Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam nhiều năm qua lại phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng với qui mô lên tới trên 2 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 20% tổng vốn tín dụng cho nền kinh tế trong khi đại đa số vốn tín dụng ngân hàng lại là ngắn hạn.

Chính vì vậy, khi việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng khó khăn hơn thì nhiều doanh nghiệp BĐS đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ như một nguồn vốn trung hạn bổ sung cho các kênh huy động vốn truyền thống như vay tín dụng, phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, huy động từ khách hàng,... Qui mô thị trường TPDN BĐS tăng mạnh trong mấy năm gần đây lên tới khoảng 30% trong tổng số hơn 1 triệu tỷ đồng TPDN đã phát hành.

Đối với doang nghiệp BĐS thì nguồn vốn từ phát hành TPDN riêng lẻ đã và đang trở thành nguồn vốn trung hạn quan trọng cho nhiều dự án BĐS, kể cả dự án có quy mô lớn đến rất lớn. Đối với nhà đầu tư tài chính thì TPDN BĐS là một trong không nhiều công cụ đầu tư có quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng với lãi suất hấp dẫn và về nguyên tắc thì ít rủi ro hơn so với đầu tư chứng khoán.

Tuy nhiên, một phần do phát triển quá nóng trong mấy năm gần đây đi đôi với khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện và quản lý thiếu chặt chẽ cả từ cơ quan chức năng lẫn nhà phát hành cũng như các trung gian trên thị trường nên TPDN nói chung, TPDN BĐS nói riêng đối mặt với hàng loạt rủi ro trong khi quản trị rủi ro TPDN BĐS chưa được quan tâm đầy đủ và đúng mức ở tầm vĩ mô cũng như vi mô, ở nhà quản lý cũng như nhà phát hành và nhà đầu tư TPDN phát hành riêng lẻ, cả nhà đầu tư sơ cấp lẫn đầu tư thứ cấp.

Để thị trường TPDN BĐS thật sự phát triển ổn định, lành mạnh và an toàn, vượt qua trạng thái “đóng băng” như hiện nay thì việc nhận diện rõ, đúng và đầy đủ rủi ro của TPDN BĐS phát hành riêng lẻ là đặc biệt cần thiết và quan trọng, trong đó các rủi ro hàng đầu cần đặc biệt quan tâm.

Một là rủi ro pháp lý. Mãi đến năm 2020 mới có Nghị định 153 về phát hành TPDN riêng lẻ trong khi việc phát hành TPDN BĐS riêng lẻ đã diễn ra khoảng 10 năm nay nên sự chậm trễ trong khuôn khổ pháp lý khiến cho không ít đợt phát hành TPDN BĐS đối mặt với nguy cơ vi phạm quy định của pháp luật, bị hủy phát hành nên phát sinh rắc rối và tranh chấp giữa nhà phát hành với nhà đầu tư, giữa nhà đầu tư với các trung gian trên thị trường TPDN như tổ chức phân phối, bảo lãnh phát hành, bảo lãnh thanh toán, lưu ký, quản lý tài sản đảm bảo,... khiến cho đặc trưng của nhiều loại TPDN BĐS phát hành riêng lẻ là 3 không, không xếp hạng tín nhiệm, không tài sản đảm bảo và không bảo lãnh.

Khi Nghị định 65 ban hành năm 2022 thì nhà phát hành lại rơi vào trạng thái bị siết quá chặt khiến cho thị trường TPDN BĐS lập tức đóng băng và tăng rủi ro thanh khoản. Bên cạnh đó, rủi ro pháp lý đối với TPDN BĐS còn đến từ một số dự án BĐS vi phạm pháp luật nên bị dừng triển khai, thậm chí thu hồi hay tài sản của doanh nghiệp BĐS bị giữ tại cơ quan điều tra nên nhà phát hành TPDN BĐS gặp rất nhiều khó khăn trong việc xử lý và giải quyết các nghĩa vụ với các nhà đầu tư TPDN BĐS.

Rõ ràng, chúng ta cần sớm có một khuôn khổ pháp lý phù hợp không chỉ để thị trường TPDN phát hành riêng lẻ phục hồi, phát triển lành mạnh theo đúng thông lệ và chuẩn mực quốc tế, giảm rủi ro pháp lý mà còn cần cả khuôn khổ pháp lý để bảo vệ lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư trong trường hợp nhà phát hành TPDN BĐS vi phạm pháp luật và trở thành đối tượng xử lý của các cơ quan chức năng.

Hai là rủi ro thanh khoản. Khi một số nhà đầu tư TPDN BĐS đứng trước nguy cơ mất cả vốn lẫn lãi do những vướng mắc pháp lý của nhà phát hành TPDN BĐS thì niềm tin vào thị trường TPDN BĐS phát hành riêng lẻ sụt giảm mạnh do hiệu ứng đám đông.

Nhà đầu tư ồ ạt rút tiền khỏi thị trường TPDN BĐS, thậm chí ngay cả đối với những TPDN BĐS của nhà phát hành có uy tín, có tiềm lực tài chính tốt, có tài sản đảm bảo an toàn và có giá trị cao, chưa đến thời gian đáo hạn. Hiệu ứng domino khiến cho thị trường TPDN BĐS đột ngột lâm vào tình trạng sụt giảm tính thanh khoản, thậm chí mất thanh khoản cục bộ. Nhiều nhà phát hành TPDN BĐS đã và đang phải cơ cấu lại thông qua hàng loạt biện pháp như mua lại trước hạn, giãn thời hạn trả nợ, chuyển đổi nợ sang giấy tờ có giá khác hay cả chuyển nợ sang BĐS đã và đang hình thành,...

Rủi ro thanh khoản càng nặng nề khi tín dụng cho BĐS bị siết chặt hơn và lãi suất có xu hướng tăng mạnh trong khi thị trường chứng khoán cũng đang vật lộn với rất nhiều khó khăn. Rủi ro thanh khoản trên thị trường TPDN BĐS càng trầm trọng hơn khi bản thân tính thanh khoản của thị trường BĐS cũng sụt giảm mạnh do diến biến thắt chặt trên thị trường tín dụng, lãi suất và tỷ giá hối đoái đều tăng trong khi rủi ro về giá BĐS và lạm phát đang rình rập. Chính vì vậy, phục hồi và củng cố niềm tin vào thị trường TPDN BĐS khi và chỉ khi giảm được rủi ro thanh khoản, cả rủi ro thanh khoản trên thị trường TPDN BĐS cũng như trên thị trường BĐS.

Tóm lại, chính sự thiếu lành mạnh về pháp lý và tài chính là căn nguyên khiến cho thị trường BĐS phát triển thiếu cân đối, nhiều sản phẩm BĐS ngày càng xa rời nhu cầu sử dụng thực có khả năng thanh toán của toàn xã hội mà chuyển sang đáp ứng nhu cầu đầu cơ, tích trữ BĐS, thậm chí tiếp tay cho rửa tiền.

Trong khi hàng chục triệu người có nhu cầu sử dụng thật không tiếp cận được với sản phẩm BĐS phù hợp thì hàng triệu tỷ đồng, hàng ngàn hecta đất lại đổ vào những sản phẩm BĐS bỏ hoang, gây lãng phí khủng khiếp các nguồn lực của nền kinh tế, đồng thời khoét sâu bất bình đẳng xã hội. Lành mạnh hóa cơ cấu sản phẩm BĐS không chỉ là vấn đề kinh tế, tài chính mà còn là vấn đề xã hội bức xúc cả trước mắt cũng như trong trung và dài hạn.