KQKD nhóm bất động sản khu công nghiệp: Kẻ khóc, người cười

Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam năm 2021 chịu thử thách với hai đợt dịch COVID-19 bùng phát tại các trung tâm công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam.

Thống kê sơ bộ từ một số doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đã công bố kết quả kinh doanh quý IV cho thấy, lợi nhuận của một số doanh nghiệp sụt giảm mạnh.

Đơn cử, CTCP Khu công nghiệp Hiệp Phước (HIPC, Mã: HPI) ghi nhận kết quả kinh doanh quý IV/2021 sụt giảm mạnh so với cùng kỳ. Cụ thể, doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế (LNST) của công ty chỉ đạt hơn 17 tỷ đồng và hơn 9 tỷ đồng. Trong khi cùng kỳ, con số này lần lượt là 159 tỷ đồng và gần 84 tỷ đồng.

Doanh nghiệp cho biết, lợi nhuận quý này giảm mạnh là do doanh thu hoạt động cho thuê lại đất giảm tới 98% do công ty không có nhiều hợp đồng cho thuê lại đất.

Tương tự với CTCP Long Hậu (Mã: LHG), doanh nghiệp chỉ đem về gần 63 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 24 tỷ đồng LNST, giảm lần lượt 65% và 63% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu là do quý IV vừa qua, công ty khôn ghi nhận doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và xưởng xây sẵn.

CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (Mã: TIP) cho biết, hầu hết doanh thu từ các mảng hoạt động đều giảm trong quý IV do ảnh hưởng của dịch bệnh. Theo đó, doanh thu thuần và LNST của Tín Nghĩa ghi nhận giảm lần lượt 59% và 38% so với cùng kỳ, lần lượt đạt gần 37 tỷ đồng và gần 39 tỷ đồng.

Hay như CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (Mã: D2D), do hụt thu từ mảng bất động sản dân dụng và quỹ đất cho thuê không còn nhiều nên doanh thu và LNST quý này ghi nhận sụt giảm 11% và 42% so với cùng kỳ, đạt gần 129 tỷ đồng và hơn 48 tỷ đồng.

Với CTCP Sonadezi Long Thành (Mã: SZL), doanh nghiệp ghi nhận doanh thu giảm nhẹ và LNST giảm 14% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt hơn 93 tỷ đồng và gần 25 tỷ đồng. Nguyên nhân là do công ty giảm tiền thuê nhà xưởng, phí quản lý cho khách hàng trong khu công nghiệp chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh.

Vẫn có doanh nghiệp báo lãi lớn

Một trong những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này có kết quả kinh doanh tăng trưởng đột biến trong quý vừa qua phải kể đến Tổng Công ty Viglacera - CTCP (Mã: VGC). Công ty ghi nhận 3.692 tỷ đồng doanh thu thuần và 442 tỷ đồng LNST; tăng lần lượt 59% và 325% so với cùng kỳ năm 2020.

Luỹ kế cả năm 2021, Viglacera đạt 11.201 tỷ doanh thu thuần, 1.280 tỷ đồng lãi sau thuế; tăng lần lượt 19% và gấp hơn 1,9 lần so với cùng kỳ. Trong cơ cấu doanh thu năm 2021, mảng dịch vụ cho thuê bất động sản, hạ tầng khu công nghiệp ghi nhận sự tăng trưởng tới 66% lên 2.552 tỷ và xếp ở vị trí á quân về sức đóng góp.

Hay như doanh nghiệp bất động sản tại Đồng Nai là Tổng CTCP Phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi, Mã: SZN) cũng ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng. Cụ thể, doanh thu thuần và LNST quý IV của doanh nghiệp đạt gần 1.455 tỷ đồng (không biến động mạnh) và hơn 434 tỷ đồng, tăng 66% so với cùng kỳ. Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu doanh thu của Sonadezi là mảng kinh doanh khu công nghiệp với gần 471 tỷ đồng (cùng kỳ gần 400 tỷ đồng).

CTCP Sonadezi Châu Đức (Mã: SZC) là một trong những công ty con của Sonadezi ghi nhận kết quả kinh doanh ấn tượng trong quý cuối năm vừa qua. Cụ thể, doanh nghiệp ghi nhận ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 148 tỷ đồng và LNST đạt hơn 68 tỷ đồng, tăng lần lượt 109% và 187% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, gần như toàn bộ doanh thu trong quý của công ty đến từ hoạt động cho thuê đất và phí quản lý các khu công nghiệp.

Hay CTCP Thống Nhất (Mã: BAX) ghi nhận doanh thu và lợi nhuận quý này tăng trưởng mạnh. Cụ thể, doanh nghiệp đem về gần 95 tỷ đồng doanh thu và gần 29 tỷ đồng LNST, tăng lần lượt 238% và 180% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp cho biết, lợi nhuận tăng là do ghi nhận doanh thu dự án Khu trung tâm dịch vụ Khu công nghiệp Bàu Xéo.

Một đơn vị phát triển bất động sản khu công nghiệp khác ở phía Nam là CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (Mã: NTC) cũng có kết quả kinh tích cực. Doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 106 tỷ đồng, tăng 54% và LNST hơn 82 tỷ đồng, tăng 59% so với cùng kỳ.

Theo giải trình của doanh nghiệp, doanh thu quý này tăng chủ yếu do ghi nhận doanh thu cho thuê hạ tầng khu công nghiệp (ghi nhận một lần toàn bộ giá trị hợp đồng cho thuê đối với một hợp đồng cho thuê lại đất).

Cửa sáng trong năm 2022

Năm 2022, bất động công nghiệp được giới chuyên gia đánh giá là một trong những phân khúc có nhiều ưu thế để lấy lại và tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ.

Một số yếu tố thuận lợi có thể kể đến như sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc cũng như một loạt Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) được ký kết đã làm gia tăng nhu cầu về đất công nghiệp trên cả nước. Bên cạnh đó, các dịch vụ nhà xưởng, kho bãi, với đà tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử, mảng dịch vụ logistics cũng hứa hẹn tiềm năng lớn,...

Trong một báo cáo phân tích vừa công bố, các chuyên gia SSI đưa ra dự phóng lãi ròng 2022 của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp tăng 18-26% so với cùng kỳ.

Trong đó, tổng diện tích đất cho thuê của các khu công nghiệp tăng 15% -20% mỗi năm. Lợi nhuận của một số doanh nghiệp như CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (Mã: NTC), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM), CTCP Long Hậu (Mã: LHG) và Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) ước tính tăng mạnh do có thêm doanh thu từ các KCN mới đi vào hoạt động như NTU3, Cây Trường, LH3 mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Còn các khu công nghiệp hiện tại với lợi thế về chi phí đầu tư thấp như Hựu Thạnh và Châu Đức sẽ tiếp tục có biên lợi nhuận cao.

SSI dự báo doanh thu và  LNST của CTCP Sonadezi Châu Đức (Mã: SZC) năm 2022 ước tính đạt 935 tỷ đồng (tăng 35,3%) và 424 tỷ đồng (tăng 36,1%) do các MOU đã cam kết sẽ được ký hợp đồng chính thức vào năm 2022.

Đối với Tổng Công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC), SSI dự báo doanh thu sẽ tăng trưởng 75% so với cùng kỳ lên 7.500 tỷ đồng. Trong đó, diện tích thuê đạt 60 ha tại khu công nghiệp Hựu Thạnh (gấp đôi năm ngoái) với giá 137 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 5%). LNST của doanh nghiệp có thể đạt 1.600 tỷ đồng, tăng 32,6% so với cùng kỳ.

Tại Kinh Bắc, doanh nghiệp sẽ ghi nhận việc mở bán KĐT Tràng Cát và doanh thu ổn định từ các khu công nghiệp đang hoạt động. Trên cơ sở này, SSI đưa ra dự báo doanh thu thuần và LNST trong năm 2022 của Kinh Bắc lần lượt đạt 10.600 tỷ đồng và 3.800 tỷ đồng, lần lượt tăng 124% và 205,4% so với cùng kỳ.