Khoảng cách giữa người mua và người bán BĐS ngày càng xa

Theo bà Lê Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore đứng đầu trong hoạt động M&A ở cấp độ dự án hoặc ở công ty tại thị trường BĐS Việt Nam 15 năm trở lại đây.

Với các nhà đầu tư mới chưa hoạt động tại Việt Nam, 4 lĩnh vực đang dành sự quan tâm lớn đó là nhà ở đô thị, khu công nghiệp, logistics, khách sạn nghỉ dưỡng.

Cũng theo Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, việc M&A dự án cũng đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, các thương vụ M&A thường được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty dự án. 

Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản đã vận hành. Tuy nhiên, việc này gặp nhiều khó khăn về thủ tục và các vấn đề liên quan đến thuế. Ngoài ra, tác động của COVID-19 khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án bị chậm lại.

"Các nhà đầu tư Việt Nam có thể chấp nhận rủi ro để hoàn tất các thủ tục pháp lý M&A song song với việc phát triển dự án, bởi họ nắm rõ được các quy định tại địa phương hơn và nguồn vốn không còn là vấn đề lớn. Vấn đề mà các nhà đầu tư trong và ngoài nước băn khoăn hiện nay là làm thế nào để thủ tục pháp lý có thể thuận lợi hơn.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư của dự án vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập, yếu tố cản trở nhiều đến tiến tiến trình thực hiện thương vụ.

Trong thời gian vừa qua và trước mắt, khó khăn từ quy định về đóng cửa biên giới và các hạn chế đi lại cũng đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới, đặc biệt là các nhà đầu tư mới tại Việt Nam", Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội nói.

Cũng theo bà Lan, một khó khăn nữa cần kể đến là sự khác nhau trong phương thức tiếp cận định giá dự án giữa người mua và người bán.

Bà Lan phân tích: "Nhìn từ góc độ bên bán, nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021, giá BĐS nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cộng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ BĐS vẫn kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh, do đó họ tiếp tục giữ lại các BĐS hoặc định giá bán ở một mức rất cao. 

Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua lại không được lạc quan như vậy. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này và thường giữ tâm lý chờ đợi hơn là đưa ra quyết định đầu tư. Bởi vậy, người mua và bán nên tìm được tiếng nói chung trong hoạt động định giá dự án".

Theo chuyên gia Savills, hiện nay nhà đầu tư đang có hai tâm lý. Thứ nhất là tâm lý là muốn tham gia vào thị trường. Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư BĐS đều đang có trong tay những nguồn tiền rẻ và không ai muốn chậm chân ở một thị trường còn nhiều tiềm năng và dư địa tăng giá như thị trường BĐS Việt Nam.   

Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư tổ chức vẫn còn tâm lý thận trọng. Quyết định đầu tư sẽ trở nên rõ ràng hơn khi họ nhìn thấy những tín hiệu về việc đại dịch đã được kiềm chế tốt.

Cũng theo Savills, trong thời gian qua, số lượng các thương vụ M&A thành công phần nhiều là giữa các nhà đầu tư trong nước. 

Một số thương vụ M&A giữa các đơn vị phát triển BĐS trong nước nổi bật trong giai đoạn dịch bệnh có thể kể đến như Sunshine Homes (Mã: SSH) đang hoàn tất thủ tục M&A giai đoạn 2 dự án The Empire, hay còn gọi là Cocobay Đà Nẵng của Tập đoàn Empire (Tập đoàn Thành Đô).

Tại Đà Nẵng, HĐQT CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (Mã: PDR) cũng đã thông qua chủ trương nhận chuyển nhượng 99% vốn góp (tương đương 198 tỷ đồng) tại CTCP Đầu tư Bắc Cường, qua đó toàn quyền quyết định việc đầu tư phát triển và kinh doanh dự án trên khu đất vàng gần 2.735 m2, tọa lạc tại 223-225 Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu.

Hay như CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) liên tục M&A nhiều công ty dự án trong nửa đầu năm, trong đó doanh nghiệp đã mua lại nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất 660 ha ở Phan Thiết và đang đàm phán chuyển nhượng dự án lớn tại TP HCM với giá trị ước tính 1,7 tỷ USD,...

Cuối tháng 7 vừa qua, Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank, Mã: TCB) và CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) cũng đã thu xếp cho CTCP Hoàng Phú Vương và CTCP Osaka Garden huy động hơn 8.000 tỷ đồng từ một tổ chức tín dụng để nhận chuyển nhượng một phần Khu đô thị Sài Gòn Bình An (quận 2, TP HCM),...