Giải pháp nào ‘cứu’ bất động sản và nền kinh tế khi không thể bơm thêm tiền vào thị trường?

Gần đây, nhiều chuyên gia gợi ý về giải pháp nới room (hạn mức) tín dụng thêm 1-2% để giải quyết vấn đề nghẽn vốn của nền kinh tế, đồng thời vực dậy thị trường bất động sản đang trầm lắng.

“Nếu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nới room tín dụng thêm 1-2% nữa thì sẽ có thêm khoảng trên dưới 100.000 -200.000 tỷ đồng được bổ sung vào nền kinh tế để giải cơn khát vốn, trong đó có thị trường bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất mới đây.

Ở góc nhìn chuyên gia, nhiều quan điểm cho rằng việc nới room trong hoàn cảnh hiện tại là không khả thi vì sẽ gây rủi ro đến hệ thống tài chính, tiền tệ.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính nhắc lại năm nay NHNN đưa ra mục tiêu tăng trưởng tín dụng là 14%. Mức này cao hơn năm 2020 - 2021, lần lượt 12,17% và 13,61%. Như vậy lượng tiền vào nền kinh tế vẫn tương đương mọi năm, thậm chí nhỉnh hơn.

Ông cảnh báo không nên tăng hạn mức tín dụng để tránh rủi ro vỡ nợ. Hiện dư nợ tín dụng/GDP của Việt Nam ở mức 124%, thuộc nhóm cao nhất thế giới theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới (WB). Vì thế mục tiêu cần được ưu tiên lúc này là đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính, tiền tệ, đồng thời kìm lạm phát.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho biết tăng trưởng tín dụng vào bất động sản vẫn cao. Số liệu do Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng nêu trong báo cáo gửi Quốc hội mới đây cho thấy tính đến cuối tháng 9, tín dụng đạt gần 11,6 triệu tỷ đồng, tăng 10,83% so với cuối năm ngoái.

Tín dụng lĩnh vực bất động sản đến cuối tháng 8 tăng gần 15,7% so với cuối năm 2021, tương ứng tăng thêm 3,7% so với ba tháng trước đó. Vốn tín dụng vào bất động sản chiếm hơn 20,9% tổng dư nợ nền kinh tế, tập trung chủ yếu vào mục đích vay tự sử dụng, tăng hơn 20,1% còn kinh doanh bất động sản tăng 7,35%.

Hồi tháng 9, tại phiên thảo luận tổng thể, thuộc khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế xã hội 2022, Phó Thống đốc NHNN Phạm Thanh Hà nhấn mạnh NHNN vẫn giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% năm nay, vì nới thêm sẽ ảnh hưởng tới thanh khoản hệ thống, mặt bằng lãi suất cũng tăng.

Phó Thống đốc thông tin, hệ số sử dụng vốn của hệ thống ngân hàng hiện ở mức rất cao, khoảng 100%, tức là đã dùng hết vốn huy động để cho vay. Nếu nâng tăng trưởng tín dụng thêm vài phần trăm, nguy cơ rất lớn ảnh hưởng đến thanh khoản hệ thống, mặt bằng lãi suất lập tức sẽ dâng lên.

Gần đây Moody’s có nâng hạng tín nhiệm của Việt Nam và đi kèm là cảnh báo vì tỷ lệ tín dụng/ GDP của Việt Nam ở mức 124%. Tỷ lệ tổng tài sản của tổ chức tín dụng Việt Nam trên tổng GDP là 187%, nghĩa là đòn bẩy rất lớn, do vậy nếu nới thêm tín dụng sẽ ảnh hưởng đến rủi ro an toàn tài chính trong tương lai.

“Việt Nam thuộc nhóm quốc gia vay nợ nhiều nhất, điều này đồng nghĩa phải lường trước nguy cơ mất an toàn hệ thống tài chính ngân hàng. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), WB, Ngân hàng châu Á (ADB) đều khuyến nghị Việt Nam cần tìm cách giảm tỷ lệ tín dụng/ GDP”. Việt Nam không nên nới room tín dụng, đổ vốn vào cứu bất động sản. Nới room tín dụng và sau đó chỉ đưa vào một ngành là bất động sản thì quá rủi ro”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói thêm.

 “Việc bơm thêm tiền vào nền kinh tế lúc này là bất khả thi, vậy có giải pháp nào phù hợp hơn?”. PGS.TS Đinh Trọng cho rằng không còn cách nào khác ngoài phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Ông đề xuất nên sửa đổi ngay một số quy định quá chặt chẽ về điều kiện chào bán và đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, có thể cân nhắc bỏ điều kiện xếp hạng tín nhiệm trong phát hành trái phiếu riêng lẻ.

“Trái phiếu riêng lẻ là trái phiếu phát hành không chính thức trên thị trường, không cần đăng ký trên sở giao dịch. Loại trái phiếu này chỉ được chào bán cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, tức là người mua đã là nhà đầu tư chuyên nghiệp, có khả năng tự đánh giá mức độ rủi ro, so sánh lợi nhuận với rủi ro có tương xứng không, từ đó đưa ra quyết định đầu tư. Vì thế không cần điều kiện xếp hạng tín nhiệm”, ông giải thích.

Ngoài ra có thể thành lập hiệp hội, tổ chức đại diện cho trái chủ, có trách nhiệm giám sát quá trình sử dụng vốn tín dụng cũng như quá trình hoạt động của doanh nghiệp.

“Cần có sự giám sát quá trình sử dụng vốn huy động từ trái phiếu, tránh nguy cơ doanh nghiệp nói huy động đầu tư vào sản xuất, kinh doanh nhưng sau đó lại đầu tư mua đất, từ đó đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư, khôi phục lại niềm tin trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Nếu phát triển được thị trường này, doanh nghiệp không bị phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng – là vốn ngắn hạn, muốn có được vốn trung dài hạn vẫn phải thông qua thị trường trái phiếu”, ông nói.

Một giải pháp khác nữa để gỡ rối thanh khoản hiện tại của nền kinh tế, vị chuyên gia cho rằng giải ngân đầu tư công sẽ giải quyết được nhiều vấn đề.

“Giải ngân được đồng nghĩa mấy trăm nghìn tỷ đồng đầu tư công được đưa vào thị trường. Tiền đi vào những doanh nghiệp cung cấp nguyên, vật liệu xây dựng, từ những doanh ngành thép, xi măng, đá cát, nhựa đường đến những doanh nghiệp thi công xây dựng. Hoạt động sản xuất của nền kinh tế được kích thích nhiều hơn, tạo ra nhiều việc làm hơn.

Hiện các doanh nghiệp nợ lẫn nhau rất lớn, nếu thúc đẩy được đầu tư công, các doanh nghiệp sẽ có tiền thanh toán cho nhau”, ông nói và kỳ vọng đến hết 30/1/2023, giải ngân đầu tư công sẽ đạt 95% do giải ngân đầu tư công thường tăng tốc vào cuối năm.

  Trong khi đó, ông Đỗ Hòa, CEO Công ty Tư vấn Tinh Hoa Quản Trị nêu quan điểm với thị trường bất động sản như hiện nay, Chính phủ không nên "cứu" mà cũng không nên siết chặt đến độ nghẹt thở cả thị trường. Vì cả hai cách đều sẽ dẫn đến những hệ quả khác, ví như nuôi bệnh, như bơm thêm hơi vào bong bóng. 

Ông đề xuất cần phải đánh giá lại, xác định rõ ngân hàng, tổ chức nào làm đúng, thị trường nào cần khuyến khích thì hỗ trợ. Ngân hàng nào làm sai, tổ chức nào lợi dụng lỗ hổng chính sách, thị trường nào không nên tiếp tục bơm vốn thì cần phải quản lý.

"Tôi nghĩ tình trạng bong bóng bất động sản, tình trạng quy hoạch dự án ma tràn lan, tình trạng đầu cơ đất, là do hoạt động đầu cơ mà ra. Vậy Chính phủ cần có chính sách kiểm soát, không khuyến khích hoạt động đầu cơ. Chẳng hạn như đánh thuế cao người nắm giữ nhiều đất, bất động sản, quy định thời hạn tối đa mà chủ đầu tư có thể duy trì dự án sau khi đã được giao đất, hoặc nếu không triển khai đúng tiến độ thì thu hồi để sử dụng cho mục đích khác,...

Đối với nhu cầu bất động sản để sản xuất kinh doanh, để làm nhà ở thì nên khuyến khích, và có thể nghiên cứu để "cứu" những phân khúc này, với điều kiện phải giám sát chặt chẽ", ông nói thêm.

Quay trở lại câu chuyện của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Mới đây, Ban IV đề xuất tính đến giải pháp cho phép các ngân hàng thương mại trong nước tham gia mua lại các trái phiếu sắp tới hạn và xử lý như một dạng tín dụng đặc biệt ngoài tín dụng thông thường.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, ngân hàng thương mại có thể làm như vậy nhưng không nên bởi nếu can thiệp sẽ tạo tiền lệ xấu, trên thế giới hiếm khi áp dụng giải pháp này.

“Nếu cứu một doanh nghiệp, doanh nghệp khác khi gặp vấn đề cũng đòi cứu. Chúng ta thà chấp nhận một số doanh nghiệp vỡ nợ trái phiếu, một số nhà đầu tư không chuyên, không hiểu luật mất tiền, còn hơn để ngân hàng ôm vào cả một vấn đề lớn cần xử lý, nguy cơ kéo cả hệ thống tài chính, tiền tệ sụp đổ”.

Ông nhấn mạnh việc chào bán, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp là hợp đồng dân sự giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Giảng viên Học viện Tài chính phân tích, trái phiếu doanh nghiệp được doanh nghiệp phát hành theo nguyên tắc tự vay, tự trả, tự chịu trách nhiệm về khả năng trả nợ. Pháp luật quy định chỉ cho phép nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ. Nếu nhà đầu tư không phải nhà đầu tư chuyên nghiệp thì không được mua loại trái phiếu này.

Nếu công ty chứng khoán, công ty môi giới tìm cách lách luật bằng cách biến nhà đầu tư không chuyên thành nhà đầu tư chuyên nghiệp thì họ phải chịu trách nhiệm. Mặt khác, nhà đầu tư không chuyên cũng có phần sai khi đồng ý biến thành nhà đầu tư chuyên nghiệp để mua trái phiếu.

Ngoài ra, theo chuyên gia, nhà đầu tư cũng cần hiểu rõ khái niệm “ngân hàng bảo lãnh phát hành”. Bảo lãnh phát hành trái phiếu không phải là bảo lãnh thanh toán trái phiếu. Bảo lãnh phát hành chỉ là việc tổ chức bảo lãnh có cam kết với doanh nghiệp phát hành để phân phối số trái phiếu cần phát hành, vì thế không có bất kỳ nghĩa vụ nào với nhà đầu tư.

“Trong trường hợp có bảo lãnh thanh toán, ngân hàng cam kết rằng nếu doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng sẽ trả nợ thay. Tuy nhiên, trên thế giới gần như không có ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh thanh toán hoàn toàn kiểu này, có thể chỉ bảo lãnh có phạm vi (bảo lãnh thanh toán gốc, lãi hay chỉ một phần gốc, lãi và nhà đầu tư sẽ phải chịu rủi ro đối với phần còn lại).

Vấn đề ở đây là nhà đầu tư không chuyên mua trái phiếu do biết ngân hàng bảo lãnh phát hành. Vì họ không chuyên nên nghĩ rằng trái phiếu do ngân hàng bán ra sẽ không có bất cứ rủi ro nào. Nhưng thực tế ngân hàng bán, doanh nghiệp phát hành, trách nhiệm thanh toán là của doanh nghiệp. Các ngân hàng chỉ cung cấp dịch vụ, hưởng phí dịch vụ từ doanh nghiệp phát hành mà không chịu trách nhiệm về khả năng trả nợ của doanh nghiệp phát hành”, ông nói.