Cuộc đua thâu tóm quỹ đất đang chậm lại

Sóng M&A năm 2021 kém sôi động

Năm 2020, dù ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19, thị trường bất động sản vẫn chứng kiến hàng loạt các thương vụ M&A quy mô lớn.

Đơn cử, CTCP Đầu tư LDG (LDG Group, Mã: LDG) chính thức nhận chuyển nhượng lại từ CTCP Đầu tư Quốc Cường Gia Lai (Mã: QCG) dự án khu căn hộ cao cấp Sông Đà Riverside. Dự án có diện tích hơn 2,8 ha, nằm ven sông Sài Gòn.

CTCP Phát triển Phát Đạt (Mã: PDR) đã thông qua việc nhận chuyển nhượng 99% vốn góp tại CTCP Bến Thành - Long Hải, đơn vị sở hữu Khu du lịch Bến Thành - Long Hải (12,5 ha) và Wyndham Tropicana Resort & Villa Long Hải (12,6 ha).

Hay thông qua thương vụ với Keppel Land, dự Khu đô thị Đồng Nai Waterfront City 170 ha cho CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG).

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) cũng thực hiện hàng loạt các thương vụ mua cổ phần của những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn như CTCP Đầu tư Liberty, CTCP Địa ốc Ngân Hiệp,...

CTCP Tập đoàn Danh Khôi trong năm vừa qua cũng tích cực gom quỹ đất tại Đà Nẵng. Đơn cử, doanh nghiệp này đã mua lại 100% nguồn vốn từ Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier, qua đó phát triển dự án Tháp ven sông (hơn 0,3 ha).

Ngoài ra, Danh Khôi đã mua lại dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp ven biển Non Nước (hơn 7 ha) từ CTCP Đầu tư du lịch Hà Nội Non Nước. Doanh nghiệp còn nhận chuyển nhượng ba lô đất hơn 11.000 m2 tại Khu dân cư Cồn Tân Lập (Khánh Hòa) từ CTCP Sông Đà Nha Trang,...

Tuy nhiên, sang năm 2021, hoạt động M&A không diễn ra sôi động như nhiều dự báo trước đó, một phần do dịch bệnh diễn biến phức tạp và khó lường. Thị trường chỉ xuất hiện một số thương vụ đáng chú ý. 

Đơn cử, Sunshine Homes - thương hiệu bất động sản của Tập đoàn Sunshine đang trong quá trình hoàn tất thủ tục M&A giai đoạn 2 dự án The Empire (21 ha), hay còn gọi là Cocobay Đà Nẵng của Tập đoàn Empire (Tập đoàn Thành Đô).

Ngoài ra, Sunshine Homes cũng đang đàm phán và sẽ tiếp tục sẽ triển khai loạt dự án tại Đà Nẵng với quy mô lớn.

Đầu tháng 8 vừa qua, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) cho biết, doanh nghiệp đang trong tiến trình hoàn tất thương vụ M&A một dự án nằm liền kề cầu Rồng và sông Hàn. Trước đó, hồi đầu tháng 6, Phát Đạt cũng hoàn tất mua lại dự án Bình Dương Tower (diện tích 45.510 m2).

Hay hồi tháng 7, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Masterise Dream City Villas và Vinhomse đã ký thỏa thuận đặt cọc nhận chuyển nhượng phần nhà ở thấp tầng tại các ô quy hoạch của dự án Vinhomes Dream City Hưng Yên. Dự án này có quy mô gần 445 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 37.994 tỷ đồng (tương đương hơn 1,6 tỷ USD).

Riêng với phân khúc bất động sản công nghiệp trong 6 tháng vừa qua, theo thống kê của Savills, hoạt động M&A diễn ra có phần sôi động hơn.

Điển hình như Công ty TNHH Boustead Projects đã đạt được thỏa thuận mua lại 49% cổ phần trong CTCP Công nghiệp Logistics KTG & Boustead.

Nếu thành công, sự hợp tác này sẽ mang tới 13 tài sản bất động sản (10 bất động sản trong số đó thuộc về KTG và ba thuộc về Boustead Projects) với tổng giá trị tài sản lên tới 141 triệu USD, bao gồm khoảng 840.000 m2 diện tích đất và khoảng 550.000 m2 tổng diện tích cho thuê.

Hay ESR Cayman Limited, nền tảng bất động sản hậu cần lớn nhất tại châu Á - Thái Bình Dương và CTCP Phát triển Công nghiệp BW đã liên doanh để phát triển 24 ha diện tích đất công nghiệp tại KCN Mỹ Phước 4 gần TP HCM.

Ngoài ra, một nhà đầu tư khá mới trên thị trường là CTCP Tập đoàn KCN Việt Nam đã mua lại quỹ đất rộng 250 ha với vốn đầu tư 300 triệu USD. Công ty đặt mục tiêu phát triển các nhà máy và kho cho thuê phân khúc cao cấp, bền vững tại Việt Nam với danh mục đầu tư trải dài toàn quốc từ Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương đến Đồng Nai và Long An,...

Người mua và người bán đều thận trọng hơn

Theo đánh giá của bà Lê Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, các hoạt động M&A bất động sản đã ghi nhận sự trầm lắng nhất định trước những ảnh hưởng của dịch COVID-19.

"Nhìn chung, các hoạt động M&A trong hơn một năm vừa qua có xu hướng chậm lại. Lý do chủ yếu nhìn từ góc độ bên bán là nửa cuối năm 2020 đến đầu 2021, giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm. Chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh, do đó họ tiếp tục giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao", bà Lan nói.

Trong khi đó, theo vị này, đánh giá và kỳ vọng của bên mua không lạc quan như bên bán. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này với tâm lý chung là chờ đợi rồi hành động. Đồng thời vì nhiều lý do, tiến độ hoàn thành pháp lý của các dự án cũng bị chậm hơn so với dự kiến.

Ngoài ra còn một lý do khác là nhiều chủ đầu tư mong muốn chuyển nhượng dự án nhưng lại không có cơ hội tiếp cận trực tiếp với các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài. Hoặc hai bên mua và bán chưa tìm được tiếng nói chung trong việc thực hiện giao dịch.

Bên cạnh đó, bà Lan cho rằng, trước đây, nhu cầu M&A dự án diễn ra nhiều ở các khu vực quận trung tâm hoặc tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM. Tuy nhiên quỹ đất tại các khu vực này ngày càng khan hiếm, giá giao dịch đã trở nên quá cao khiến các mô hình tài chính không còn hiệu quả. 

Do đó, trong thời gian tới, nhu cầu và dòng tiền có xu hướng dịch chuyển ra các địa phương lân cận. Có hai yếu tố chính dẫn dắt nhu cầu hiện nay là kết nối giao thông tốt với khu vực nội đô và sự hiện diện của những nhà phát triển bất động sản dẫn dắt thị trường.

Cụ thể hơn, theo bà Lan, nhà ở đô thị sẽ là phân khúc mang lại nhiều lợi nhuận và tiềm năng nhất cho các nhà đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam. Nhu cầu đối với khu công nghiệp và logistic cũng tăng nhanh trong 1,5 năm trở lại đây.

Vị chuyên gia này cũng nhận định, đây là thời điểm vàng cho hoạt động M&A khách sạn, khu nghỉ dưỡng. Bởi đại dịch đã mang đến cơ hội M&A các khu nghỉ dưỡng đã vận hành, với vị trí đắc địa, dòng tiền quá khứ tốt với giá giao dịch ở mức hợp lý mà trước kia rất khó có thể tìm được người bán. 

"Cơ hội sẽ dành cho các nhà đầu tư sẵn sàng chờ sự bật lại của thị trường. Trong thời gian tới, thị trường có thể sẽ ghi nhận những thương vụ chuyển nhượng lớn trong lĩnh vực khách sạn và nghỉ dưỡng", Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội dự báo.

Nhìn dài hạn, chuyên gia Savills cho rằng, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài mới, chưa có hoạt động tại Việt Nam vẫn dành sự quan tâm rất lớn đến thị trường bất động sản. Hiện tại, do một số khó khăn trong đi lại khiến họ chưa thể thực hiện thành công thương vụ. 

"Khi đại dịch qua đi, làn sóng đầu tư này sẽ gia nhập thị trường. Trong thời gian tới, các thương vụ thành công sẽ nằm tại các dự án đất sạch, pháp lý rõ ràng, các tài sản hoàn thiện đang hoạt động", đại diện Savills dự báo.