|
 Thuật ngữ VietnamBiz
Nhà đất

Vốn ngoại tiếp sức cho thị trường bất động sản

09:00 | 20/01/2023
Chia sẻ
Trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng do tín dụng thắt chặt, vốn ngoại được xem là kênh tiếp máu cho thị trường trong giai đoạn vừa qua, khi giá trị M&A và vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực này đều tăng.

Vốn ngoại vào thị trường bất động sản liên tục tăng từ đầu năm đến nay và được dự báo vượt qua đỉnh 2018 khi quy mô vốn đầu tư bình quân cho mỗi dự án đã cao hơn năm 2018.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, đánh giá đây là một điểm tích cực đối với thị trường bất động sản nhưng để thu hút dòng vốn này không phải đơn giản. Việt Nam phải giải quyết nhiều khó khăn như tạo niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài qua các cam kết của chính quyền trong việc bảo vệ các dự án đầu tư của họ.

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/11, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 25,1 tỷ USD, giảm 5% so với cùng kỳ năm 2021.

 (Nguồn: Nguyên Ngọc tổng hợp; Đồ họa: Alex Chu).

Kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ hai về thu hút vốn FDI trong 11 tháng đầu năm với khoảng 4,19 tỷ USD, chiếm gần 17% tổng vốn FDI đăng ký và gấp 1,7 lần con số đạt được ở cùng kỳ năm ngoái.

Giá trị các thương vụ M&A bất động sản trong 9 tháng đầu năm đạt hơn 1,5 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm vừa qua, theo số liệu được công bố bởi Cushman & Wakefield. Điểm đến của dòng vốn ngoại tập trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các thành phố trọng điểm như TP HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai.

Các nhà đầu tư đến từ khu vực Châu Á, đặc biệt là Singapore đã có sự quan tâm lớn nhất đối với lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong năm vừa qua.

Trong tháng đầu tiên của năm 2022, thị trường văn phòng ghi nhận thương vụ CapitaLand Development - thành viên của Tập đoàn CapitaLand chuyển nhượng tòa nhà văn phòng hạng A Capital Place thuộc khu vực trung tâm Hà Nội với giá 550 triệu USD.

Giữa tháng 7, CapitaLand Development CLD công bố kế hoạch mua lại quỹ đất 8 ha tại TP Thủ Đức, dự kiến dự kiến thương vụ sẽ hoàn tất vào quý IV/2023.

Trước đó vào quý IV/2021, Becamex IDC đã công bố kế hoạch chuyển nhượng 7 lô đất có tổng diện tích 18,9 ha thuộc Khu đô thị mới, Khu Liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương cho phía CapitaLand với tổng giá trị hợp đồng hơn 242 triệu USD. Công ty Chứng khoán VNDirect dự báo Becamex IDC có thể sẽ ghi nhận hơn 5.000 tỷ đồng doanh thu từ thương vụ chuyển nhượng này cho CapitaLand trong năm 2023.

Một đại diện khác đến từ Singapore là Keppel Land cũng ký thỏa thuận mua 49% cổ phần trong ba khu đất tại Hoài Đức, Hà Nội, thuộc sở hữu của CTCP Địa ốc Phú Long với tổng giá trị khoảng 119 triệu USD. Ở chiều ngược lại. Keppel Land công bố thoái vốn tại dự án nhà ở có diện tích 30ha ở TPHCM.

 

Bên cạnh đó, Gamuda Land cho biết doanh nghiệp đã tiến hành mua lại một khu đất có diện tích 5,6 ha tại thành phố mới Bình Dương với giá gần 54 triệu USD. Hay như Công ty Kinh doanh căn hộ dịch vụ The Ascott Limited đã chi 9,45 triệu USD mua lại 90% số cổ phần trong dự án căn hộ dịch vụ Somerset Central TD Hai Phong City (TP Hải Phòng) từ CTCP Đầu tư Thùy Dương, qua đó nắm quyền kiểm soát sự phát triển của tòa nhà có 132 căn hộ dịch vụ này.

Ngoài ra, thị trường còn chứng kiến nhiều thương vụ vốn ngoại “tiếp máu” cho các doanh nghiệp bất động sản như quỹ đầu tư Warburg Pincus đến từ Mỹ rót 250 triệu USD vào Novaland. Hay VinaCapital và Dragon Capital đầu tư 103 triệu USD vào Hưng Thịnh Land.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, phần lớn các giao dịch đã chốt đến từ những nhà đầu tư rất am hiểu về biến động, rủi ro và nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỷ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực.

“Các thương vụ đã được đàm phán trong thời gian gián đoạn do đại dịch COVID-19 đến năm 2022 đã đạt được thỏa thuận, qua đó thúc đẩy số lượng các thương vụ 9 tháng đầu năm tăng mạnh. Câu hỏi đặt ra là chúng ta nên hăm hở bước tiếp, hay chậm lại quan sát thêm?”, bà Trang Bùi đặt vấn đề.

Bước đi thận trọng

 

Từ tháng 10, thị trường bất động sản liên tục chịu những tác động tiêu cực từ hiệu ứng thông tin liên quan đến những bất ổn trên thị trường tài chính và bất động sản. Chuyên gia Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng điều này khiến các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các tổ chức tài chính và những doanh nghiệp mới tham gia thị trường sẽ có một chiến lược bảo thủ hơn.

Trước mắt, một số nhà đầu tư đã nhấn nút “tạm ngừng” để tái cấu trúc chiến lược đầu tư nhằm thích ứng với tình hình mới. Nhiều doanh nghiệp đã có nhiều năm đầu tư tại Việt Nam thì đang chờ tín hiệu tích cực hơn từ thị trường  trước khi ra quyết định đầu tư.

Theo chia sẻ của bà Khanh Nguyễn, Giám đốc Khối Phát triển Kinh doanh của Gamuda Land tại Diễn đàn M&A 2022: “2010 cũng là thời điểm khó khăn của thị trường bất động sản, nhưng Gamuda Land vẫn quyết định đầu tư vào Việt Nam. Lúc đó, những khu vực mà Gamuda Land chọn không quá cạnh tranh nhưng chúng tôi đã thành công với hướng đi đó.

Trong giai đoạn khó khăn này, doanh nghiệp vẫn cam kết đầu tư vào Việt Nam. Chúng tôi coi thời điểm này là giai đoạn điều chỉnh tiếp theo của thị trường. Chúng tôi đang mong đợi sự điều chỉnh về hành lang pháp lý vào năm 2023 để thị trường phát triển bền vững hơn”.

Tương tự, ông Trương An Dương, Tổng Giám đốc Khối bất động sản nhà ở, Công ty Frasers Property Vietnam, cho biết trong bối cảnh toàn cầu hay khu vực có nhiều trở ngại, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có sức hấp dẫn nhờ vị trí tốt và Frasers Property Vietnam sẽ tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường M&A bất động sản trong ngắn hạn rất khó xác định biến số bởi có những thứ chưa từng xảy ra như lạm phát.

Chờ đợi một thị trường lành mạnh hơn

Theo chuyên gia Cushman & Wakefield, bất động sản thường trải qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới, có thể được mô tả như sau: Phục hồi, tăng trưởng, “sốt nóng” và suy thoái. Dường như Việt Nam những năm qua đã có sự tăng trưởng sốt nóng và đang có dấu hiệu chậm lại. Nhưng cũng có thể nói rằng thị trường bất động sản đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Nhìn lại giai đoạn tương tự trong chu kỳ trước vào khoảng tháng 3/2008, trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường trong năm 2007 và sự ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy thoái và vốn FDI đầu tư vào bất động sản cũng đóng băng.

Dòng vốn này bắt đầu hồi phục trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014. Và kể từ đó, người mua đã được tiếp cận mức tín dụng hợp lý hơn, tỷ lệ lạm phát thấp và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam trong số những nền kinh tế phát triển nhanh nhất tại khu vực ASEAN.

 

“Bất động sản mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nếu nắm bắt được chu kỳ thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Giống như sự lặp đi lặp lại của các mùa, bất động sản sẽ dịch chuyển theo những biểu đồ mà nhà đầu tư có thể quan sát và dự đoán.

Tuy nhiên, chu kỳ bất động sản thường không ổn định, chịu ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô trong nước và thế giới. Chính vì vậy, thị trường bất động sản chuyển động theo tốc độ riêng và đây chính là thách thức thực sự đối với các nhà đầu tư,” bà Trang Bùi nhận định.

32 năm qua, Việt Nam đã trải qua 4 chu kỳ phát triển thị trường. Đa số các chuyên gia đều cho rằng thị trường bất động sản sẽ cần sự  điều tiết chính sách bất động sản từ chính phủ qua đó tạo nền tảng phát triển bền vững trong giai đoạn tiếp theo.

Cushman & Wakefield kỳ vọng thị trường đang xuất hiện nhiều cơ sở mới để tin tưởng rằng dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện từ cuối năm 2022, nhờ một loạt điều chỉnh chính sách quản lý nhà nước có liên quan.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng khi nguồn tín dụng bị thắt chặt, việc kêu gọi vốn thông qua hình thức M&A vẫn được các nhà đầu tư hướng đến. Đây là cơ hội cho các doanh nghiệp liên kết nhiều nguồn lực tài chính khác nhau, qua đó giúp doanh nghiệp cải thiện năng lực phát triển dự án và thu hút nguồn khách hàng mới do các nhà đầu tư nước ngoài đem lại.

Các chuyên gia lưu ý thêm, để có thêm nhiều hoạt động M&A diễn ra trên thị trường, Việt Nam sẽ cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản cũng như khung pháp lý vững vàng hơn nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

(Trích Đặc san "Doanh nhân Việt Nam - Xuân Quý Mão" -  Số tháng 1/2023

Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam).

 

Nội dung: Nguyên Ngọc. Đồ họa: Alex Chu

Thị trường chứng khoán (31/1): Rổ VN30 diễn biến kém sắc, VN-Index giảm gần 3 điểm
VN-Index mở phiên giảm nhẹ với áp lực cung chủ yếu đến từ nhóm vốn hóa lớn. Rổ VN30 tiếp tục diễn biến kém sắc với sắc đỏ chiếm ưu thế.