Thị trường BĐS công nghiệp: Giá thuê liên tục tăng, sức cạnh tranh ngày càng gay gắt

Giá thuê KCN tiếp tục tăng 8% 

Từ đầu năm đến nay, nhiều địa phương liên tiếp đề xuất phát triển các khu công nghiệp (KCN), hàng loạt dự án KCN và hạ tầng KCN cũng được Thủ tướng phê duyệt bổ sung vào quy hoạch. Điều này góp phần giải quyết sự thiếu hụt nguồn cung trong tương lai gần.

Hiện tại, đà tăng của giá thuê và hầu hết các KCN trọng điểm đã được lấp đầy có thể gây e ngại với một số tập đoàn đa quốc gia tìm kiếm địa điểm gần Hà Nội và TP HCM.

Theo JLL, tại thời điểm quý đầu năm, tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc đạt khoảng 9.500 ha, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn ở mức 1,8 triệu m2 sàn. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN vẫn được duy trì ở mức 75% và tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn ở mức 98%.

Đến hết quý I/2021, thị trường đất công nghiệp cho thuê và nhà xưởng xây sẵn ở các tỉnh miền Bắc không có nguồn cung mới.

Trong khi đó, giá thuê đất tiếp tục đạt đỉnh mới, ở mức 107 USD/m2/chu kỳ thuê vào quý I/2021, tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Tương tự, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng ghi nhận đà tăng ở mức 5,8% so với cùng kỳ năm trước.

Tại phía Nam, thị trường cũng không ghi nhận nguồn cung mới ở KCN hoặc nhà xưởng xây sẵn trong quý vừa qua.

Cả đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao, đạt gần 86% và 82%, tăng lần lượt 60 điểm % và 76 điểm % so với quý liền trước. 

Trong đó, đất công nghiệp ghi nhận các giao dịch đã được đàm phán từ năm ngoái, ngược lại nhà xưởng xây sẵn chứng kiến sự mở rộng sản xuất của các khách thuê hiện hữu hơn là những khách thuê mới.

Theo JLL, trong quý đầu năm, hầu hết các chủ đầu tư KCN tại phía Nam vẫn duy trì đà tăng giá đất mạnh và đạt đỉnh mới tại 111 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,1% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình ở mức 4,5 USD/m2/tháng cho toàn khu vực, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm ngoái do nhu cầu lớn của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi họ mở rộng sản xuất.

Tương tự, Colliers International Vietnam cũng chỉ ra rằng, số lượng KCN tại TP HCM và Hà Nội vẫn giữ nguyên trong quý đầu năm trong khi giá thuê tiếp tục thiếp lập kỷ lục mới.

Theo dự báo của đơn vị này, việc ngành thương mại điện tử (e-commerce) phát triển năng động, xuất khẩu hàng điện tử tăng trưởng mạnh mẽ, bên cạnh tình hình bất ổn vĩ mô ở một số khu vực trên thế giới có thể một phần khiến cho nhu cầu về BĐS công nghiệp tại Việt Nam tiếp tục cao hơn trong năm 2021.

"Bất động sản công nghiệp cần được đẩy mạnh phát triển ở những tỉnh thành ngoài TP HCM và Hà Nội để tận dụng ưu thế về quỹ đất, cơ sơ hạ tầng mới và tạo đà cho sự tăng trưởng cân bằng hơn ở những khu vực khác nhau của cả nước", đơn vị này nhận định.

Sức cạnh tranh ở phân khúc BĐS KCN ngày càng tăng

Chia sẻ tại buổi họp báo diễn ra mới đây, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, khoảng hai năm vừa qua, Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng chưa có tiền lệ trên thị trường bất động sản KCN cả về nguồn cung và giá.

Năm 2020 có thể nói là một năm thành công của bất động sản KCN Việt Nam. Trừ ảnh hưởng duy nhất là do dịch COVID-19, các nhà đầu tư nước ngoài dù rất quan tâm nhưng không thể sang được.

Theo bà An, thời gian qua, có những KCN tăng giá lên đến tới 30 - 40%. Đa số các khu công nghiệp khác cũng tăng khoảng 5 - 10%, đây cũng là ngưỡng cao so với trước đây. Việc tăng giá cũng phản ánh nhu cầu thực đang tăng.

Mặt khác, nhiều doanh nghiệp sản xuất cũng mở rộng, đầu tư mở mới các nhà máy, nhà xưởng sản xuất tại một số khu công nghiệp.

Vị chuyên gia này cho rằng, việc tăng trưởng nhu cầu lớn là một nguyên nhân dẫn đến việc giá đất trong các khu công nghiệp tăng nhanh. 

Trong khi đó, nguồn cung đất tại các KCN mặc dù cũng đang gia tăng nhưng chưa đủ đáp ứng. Quỹ đất ở những khu vực được coi là đắc địa (gần Hà Nội, TP HCM, gần cảng biển, sân bay,...) ngày càng cạn kiệt.

Do đó, các KCN mới hiện đang lan rộng ra các khu vực lân cận xung quanh nhờ hạ tầng ngày càng được hoàn thiện và đồng bộ.

"Trong thời gian tới, sự cạnh tranh trong phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ ngày càng gia tăng nhưng dư địa tăng trưởng vẫn còn dồi dào. 

Hiện một số nhà đầu tư tổ chức, các quỹ quốc tế vẫn đang đánh giá cao thị trường này và họ đang tiếp tục kêu gọi vốn để đầu tư thêm vào các KCN Việt Nam. Động thái này sẽ liên quan tới sự chuyển dịch của chuỗi cung ứng toàn cầu đã và đang diễn ra trong thời gian vừa qua", bà An nói.

Bù lại, chi phí nhân công kết hợp với chi phí năng lượng thấp cũng giúp Việt Nam trở thành nơi có chi phí vận hành thấp hơn so với nhiều quốc gia. Những chi phí thấp này giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các công ty đa quốc gia trong việc thiết lập hoạt động tại Việt Nam.

Theo nghiên cứu của Savills, chi phí nhân công tại Hà Nội và TP HCM (Việt Nam) bằng Delhi, Mumbai, Bangalore (Ấn Độ) và thuộc hàng thấp nhất thế giới.

"Chính phủ Việt Nam đã và đang đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng, đồng thời giới thiệu các cụm công nghiệp nhằm thu hút các doanh nghiệp hàng đầu trong chuỗi giá trị. Các mức miễn giảm thuế doanh nghiệp cao cũng được đưa ra để đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh trong khu vực", ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định.