Sự dịch chuyển của tín dụng ngân hàng: Cho vay cá nhân giảm tỷ trọng và sự gia tăng của mảng xây dựng

Tỷ trọng tín dụng cá nhân tiếp tục giảm

Trong 3 tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt mức 3,18% so với cuối năm trước, thấp hơn so với cùng kỳ (quý I/2025: 3,93%). Cập nhật số liệu đến 28/4, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đã vượt 19,4 triệu tỷ đồng, tăng 4,42%.

Có thể thấy mức tăng trưởng tín dụng toàn ngành mặc dù có thấp hơn so với cùng kỳ nhưng không phải mức thấp và được các chuyên gia nhận định là phù hợp với bối cảnh hiện tại. Sự giảm tốc của tăng trưởng tín dụng trong những tháng đầu năm là cần thiết trong bối cảnh nhiều yếu tố rủi ro và áp lực xuất hiện.

Lạm phát có phần hạ nhiệt trong cả quý I nhưng riêng tháng 3 thì lại tăng mạnh (4,65%) do ảnh hưởng từ bất ổn Trung Đông tới giá cả năng lượng; Áp lực tỷ giá tiếp tục duy trì ở mức cao trong khi tình hình thanh khoản vẫn chưa có dấu hiệu giảm căng thẳng.

Số liệu từ báo cáo tài chính quý I cho thấy đa phần tỷ trọng khách hàng cá nhân tại các ngân hàng tiếp tục ghi nhận xu hướng giảm trong kỳ trong khi tỷ trọng khách hàng doanh nghiệp tăng. 

Theo các chuyên gia phân tích của Mirae Asset VN, biến động mạnh về triển vọng kinh tế trong ngắn hạn đã ảnh hưởng đến nhu cầu tín dụng của nhóm cá nhân và đặc biệt là các thông tin không mấy tích cực xoay quanh triển vọng đầu tư bất động sản (BĐS). 

Có thể kể đến như việc giá neo cao trong khi lượng cung tăng nhưng lượng giao dịch lại giảm, chính sách kiềm chế cho vay BĐS của NHNN và mặt bằng lãi suất tăng nhanh. 

Tín dụng bất động sản tăng mạnh tại nhiều ngân hàng

Theo thống kê của người viết, trong quý I, số dư cho vay kinh doanh bất động sản tại phần lớn ngân hàng công bố dữ liệu ghi nhận tăng (9/12 ngân hàng). Đáng chú ý, tại một số mức tăng trưởng ghi nhận hai chữ số (TPBank, VPBank, PGBank, VIB, HDBank), cao gấp nhiều lần so với tăng trưởng tín dụng chung toàn ngành (3,18%).

VPBank vươn lên trở thành ngân hàng có số dư cao nhất trong nhóm này với hơn 238.000 tỷ đồng, tăng 15% so với cuối năm trước. Xếp tiếp theo là những gương mặt quen thuộc như SHB, Techcombank và MB.

Những ngân hàng ghi nhận giảm dư nợ ở mảng này gồm Techcombank (giảm 3,9%), LPBank (giảm 2,5%) và Kienlongbank (giảm 18,9%).

Trong mùa đại hội đồng cổ đông thường niên năm nay, nhiều "ông chủ" ngân hàng cũng tiếp tục đánh giá cao về triển vọng cho vay bất động sản nói chung (gồm cho vay mua nhà ở, xây dựng và cho vay chủ đầu tư).

Chủ tịch Techcombank Hồ Hùng Anh cho rằng trong vòng 5 - 10 năm tới, bất động sản cũng vẫn sẽ là một lĩnh vực sẽ tiếp tục phát triển tại Việt Nam. Đây cũng là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, quan trọng là sẽ lựa chọn dự án tốt.

Đối với Techcombank, ông Hùng Anh cho biết ngân hàng chỉ lựa chọn những dự án có thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ, chỉ tập trung vào việc khai thác và dựa trên những khách hàng tốt, kể cả khách hàng doanh nghiệp và cá nhân. Techcombank không cho vay, tài trợ những dự án pháp lý không đầy đủ, cũng như không tài trợ những dự án có thể thiếu tính thanh khoản.

Nhận định về lĩnh vực này, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) dự báo dòng chảy tín dụng sẽ tiếp tục tăng mạnh vào kênh kinh doanh bất động sản trong năm 2026. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng được dự báo sẽ chậm hơn và có chọn lọc hơn so với năm 2025, trong bối cảnh NHNN tăng cường kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và ưu tiên vốn cho sản xuất – kinh doanh.

Tín dụng dịch chuyển theo chuỗi giá trị bất động sản

Điểm đặc biệt tại Techcombank, ngân hàng có tỷ trọng cho vay liên quan đến lĩnh vực bất động sản lớn, là một trong những ví dụ thể hiện tín dụng ngân hàng đang dịch chuyển theo chuỗi giá trị bất động sản: cho vay chủ đầu tư giảm và cho vay mảng xây dựng tăng.

Theo Bộ phận phân tích SSI, các ngân hàng tư nhân trong phạm vi theo dõi của họ đã tiên phong, đẩy mạnh cho vay đối với chủ đầu tư bất động sản trong giai đoạn thị trường suy giảm nhằm thu mua quỹ đất và phát triển nguồn dự án (đạt đỉnh vào năm 2023).

Khi quá trình phục hồi trở nên rõ nét hơn trong năm 2025, các ngân hàng khác bắt đầu quay trở lại, qua đó thúc đẩy dư nợ cho vay đối với chủ đầu tư toàn hệ thống phục hồi mạnh mẽ. Tuy nhiên, dòng tín dụng đã chuyển dần sang các hoạt động liên quan đến xây dựng kể từ năm 2025.

Đồng thời, xu hướng này tiếp diễn trong quý I/2026, với tín dụng xây dựng — bao gồm hạ tầng (như dự án BT) và triển khai dự án bất động sản, tăng 16,2% tính từ đầu năm và tăng tới 67% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này vượt trội so với cho vay chủ đầu tư bất động sản (tăng 7,1% kể từ đầu năm và tăng 21% so với cùng kỳ). 

"Trong bối cảnh nhu cầu vay mua nhà bị hạn chế bởi lãi suất cao, sự dịch chuyển tín dụng chủ yếu được dẫn dắt bởi mảng xây dựng, trong khi sự phục hồi của mảng cho vay mua nhà sẽ phụ thuộc rất nhiều vào mặt bằng lãi suất", chuyên gia phân tích của SSI nhận định.

Mặc dù vậy, cũng có thể nhận thấy mức độ dịch chuyển là không đồng đều giữa các ngân hàng, điều này phản ánh vị thế khác nhau trong chu kỳ dự án hơn là sự thay đổi mang tính đồng loạt.

Cụ thể, Techcombank giảm dư nợ cho vay chủ đầu tư bất động sản (giảm 2,1% so với quý trước) trong khi đẩy mạnh tín dụng xây dựng (tăng 69,3%), cho thấy sự dịch chuyển sang giai đoạn triển khai dự án và/hoặc các dự án BT.

MB và HDBank thể hiện cơ cấu cân bằng hơn giữa cho vay chủ đầu tư và xây dựng, trong khi VPBank và TPBank tiếp tục ghi nhận tăng trưởng mạnh ở mảng chủ đầu tư bất động sản và cho vay mua nhà, phản ánh mức độ tập trung vào các dự án giai đoạn đầu và khác biệt về cơ cấu khách hàng vay.

HDBank và VPBank, với dư địa hạn mức tín dụng dồi dào, đang mở rộng tăng trưởng trên diện rộng ở nhiều phân khúc, bao gồm cả thương mại và dịch vụ tài chính.