Những điều chưa biết về chủ dự án Khu tứ giác Bến Thành

Tập đoàn Bitexco (Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco) ấp ủ ý tưởng phát triển công trình mang tính biểu tượng, trở thành điểm nhấn kiến trúc mới của TP HCM sau tòa Bitexco Financial Tower cao 68 tầng được khai trương vào năm 2010.

Năm 2013, Bitexco được UBND quận 1 chấp thuận đầu tư và UBND TP HCM giao đất có thu tiền sử dụng đất để phát triển Khu tứ giác Bến Thành (tên đầy đủ là Khu văn phòng - thương mại - dịch vụ - căn hộ ở - khách sạn 6 sao và văn phòng khách sạn Khu tứ giác Bến Thành, tên thương mại là The One Ho Chi Minh City hay The One HCMC).

Dự án được thiết kế gồm hai tháp được nối với nhau bằng khối đế. Trong đó, tháp A cao 55 tầng, có chức năng văn phòng, khách sạn và tháp B cao 48 tầng, có 214 căn hộ. Tổng mức đầu tư dự kiến 500 triệu USD, tương đương hơn 10.500 tỷ đồng, theo tỷ giá tại ngày 31/12/2013 là 21.140 VND.

Khu tứ giác Bến Thành nằm ngay giao lộ của 4 tuyến đường huyết mạch trong trung tâm thành phố: Phạm Ngũ Lão - Lê Thị Hồng Gấm - Calmette - Phó Đức Chính và đối diện với chợ Bến Thành. (Nguồn: Bitexco).

Theo tính toán ban đầu của Bitexco, toàn bộ công trình sẽ hoàn thành vào năm 2017 nhưng đến năm 2018 dự án chỉ mới hoàn tất phần hầm 6 tầng. Chủ đầu tư chia sẻ với báo chí rằng tiến độ triển khai dự án khá chậm trong nhiều năm bắt nguồn từ việc đền bù giải tỏa và tái định cư kéo dài.

Song, thị trường lại râm ran câu chuyện Bitexco gặp khó khăn tài chính và đang chuyển nhượng dự án cho một tập đoàn bất động sản phía Nam vào thời điểm đó. 

Chuyển sang công ty con

Năm 2018, Bitexco bất ngờ thành lập Công ty TNHH Saigon Glory và công bố sẽ chuyển nhượng Khu tứ giác Bến Thành cho đơn vị này làm chủ đầu tư, đồng thời đổi tên thương mại dự án thành The Spirit of Saigon. Một lần nữa thông tin về việc Bitexco bán dự án cho bên khác tiếp tục được đồn đoán. Thế nhưng trong các thông báo phát đi, Bitexco luôn khẳng định Saigon Glory là công ty con do tập đoàn sở hữu 100% vốn.

Hợp đồng chuyển nhượng cho biết giá chuyển nhượng được các bên thống nhất là 7.000 tỷ, bao gồm giá trị quyền sử dụng đất 4.200 tỷ và giá trị phần công trình trên đất 2.800 tỷ. Lúc này dự án có tổng mức đầu tư 14.400 tỷ.

Trên website, Bitexco đưa ra thông báo: “Việc thay đổi chủ đầu tư dự án The Spirit of Saigon nằm trong chiến lược phát triển của Bitexco, nhằm mục tiêu tập trung triển khai dự án một cách chuyên biệt hoá và tốt hơn; đảm bảo về mặt lâu dài, công ty quản lý dự án, thi công, quản lý thi công, huy động vốn, sử dụng vốn vay, khai thác vận hành kinh doanh độc lập không bị ảnh hưởng tới các dự án khác của Tập đoàn Bitexco”.

Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) cũng từng có văn bản cam kết tài trợ tín dụng cho dự án nhưng diễn biến tiếp theo không được các bên thông tin.  

Đến tháng 10/2019, Khu tứ giác Bến Thành chính thức khởi động trở lại, vẫn do Coteccons làm tổng thầu thi công nhưng có sự tham gia của một pháp nhân thuộc hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát là CTCP Đầu tư và Phát triển Uniprime trong vai trò nhà phát triển. Tổng giám đốc Saigon Glory lúc này là ông Trịnh Quang Công, người từ Tập đoàn Vạn Thịnh Phát.

Bitexco đã thế chấp quyền sử dụng đất của toàn bộ dự án tại 10 chi nhánh của Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB) trước khi 214 căn hộ thuộc dự án được cấp phép mở bán trong năm 2020. Phía tập đoàn khẳng định “việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng để lấy vốn thực hiện dự án là hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép và ngân hàng sẽ quản lý dòng tiền của dự án”. Số tài sản này đã được giải chấp trước khi nhóm Bitexco huy động vốn tiếp theo.

Trong năm 2020, Saigon Glory đã huy động 10.000 tỷ đồng trái phiếu để tăng quy mô vốn hoạt động, đầu tư dự án, cơ cấu nợ. Tài sản bảo đảm gồm (1) 100% vốn góp tại Saigon Glory thuộc sở hữu của Bitexco và (2) tài sản hình thành trong tương lai của tháp A được thế chấp tại Techcombank để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán.

Hai tài sản bảo đảm nói trên được định giá hơn 18.550 tỷ đồng. Tổng Giám đốc Trịnh Quang Công là người đại diện Saigon Glory ký các văn bản liên quan đến phát hành trái phiếu, bao gồm hợp đồng thế chấp tài sản.

Mất quyền kiểm soát 

Mặc dù lãnh đạo Bitexco liên tục khẳng định Saigon Glory là công ty con do tập đoàn sở hữu 100% vốn nhưng các tài liệu cho thấy từ cuối năm 2020, nhóm Bitexco đã mất quyền kiểm soát tại đơn vị này.

Cụ thể, 100% vốn góp của Saigon Glory được đại diện sở hữu bởi ba cổ đông cá nhân. Ông Trịnh Quang Công từ Vạn Thịnh Phát đại diện 40%; ông Nguyễn Anh Đức từ Tập đoàn Masterise đại diện 30%. Ông Công cũng trở thành Tổng giám đốc, người đại diện pháp luật của Saigon Glory.

Ông Vũ Quang Bảo, Tổng Giám đốc Bitexco, Chủ tịch Hội đồng thành viên Saigon Glory chỉ đại diện 30% vốn còn lại, đồng nghĩa với việc nhóm Bitexco mất quyền kiểm soát Saigon Glory và cả Khu tứ giác Bến Thành.

Cùng thời điểm, Saigon Glory đã ký các “hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng diện tích mục tiêu” Khu tứ giác Bến Thành cho nhiều pháp nhân thuộc Vạn Thịnh Phát, trong đó có CTCP Đầu tư Smart Dragon và CTCP Phát triển Bất động sản Nhật Quang.

Hai công ty trên đã thế chấp các hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng ở Techcombank trước khi phát hành hơn 4.000 tỷ đồng trái phiếu. Các cấu phần còn lại (tháp B, khối đế thương mại) và quyền sử dụng đất của toàn bộ dự án cũng được bảo đảm cho các nghĩa vụ trái phiếu, khoản vay của Smart Dragon và Bất động sản Nhật Quang tại Techcombank.

Khu tứ giác Bến Thành lúc này chuyển sang Masterise Homes làm nhà phát triển, có tên thương mại là One Central HCM. Nguồn thu, tài sản hình thành trong tương lai của One Central HCM được Saigon Glory thế chấp tại hai công ty thuộc Tập đoàn Masterise là Công ty TNHH Môi giới Mastersie Agent và Công ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội. Các hồ sơ giao dịch này được ký bởi ông Nguyễn Anh Đức.

Nửa cuối năm 2022, Masterise Homes đã âm thầm rút khỏi dự án, nhà phát triển dự án được thay thế bởi Viva Land, công ty thuộc nhóm Vạn Thịnh Phát, trước khi bà Trương Mỹ Lan bị bắt không lâu. Toàn bộ hồ sơ dự án, bao gồm hồ sơ kế toán và hồ sơ pháp lý vẫn được Tập đoàn Masterise nắm giữ trước khi bàn giao lại cho nhóm Bitexco vào tháng 6/2023.

Khi Masterise Homes xuất hiện, tên thương mại của Khu tứ giác Bến Thành cũng nhanh chóng được đổi từ The Spirit of Saigon thành One Central HCM. Newtecons thuộc hệ sinh thái của doanh nhân Nguyễn Bá Dương cũng thế chân Coteccons ở vị trí tổng thầu thi công. (Ảnh tư liệu: Nguyên Ngọc).

Nhiều thông tin tài chính lần đầu được hé lộ

Sau sự kiện trái phiếu tại TVSI, Bitexco và Saigon Glory từng đưa ra cam kết mua lại trước hạn 10.000 tỷ đồng trái phiếu nhưng không thực hiện được, thậm chí quá thời gian đáo hạn 5.000 tỷ đồng trái phiếu mà nhóm Bitexco vẫn chưa thanh toán do không thu xếp được dòng tiền.

Từ sức ép trái chủ yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng quản lý tài sản là Techcombank đã chủ động thuê hai công ty định giá, tiến hành định giá lại hai tài sản bảo đảm. Từ đây nhiều thông tin về tình hình tài chính của Saigon Glory lần đầu được hé lộ, bao gồm số tiền hơn 20.000 tỷ đồng huy động từ khách hàng mua dự án, trong khi trước đó chưa từng có thông tin mở bán dự án. 

Theo chứng thư thẩm định giá, tại ngày 31/12/2022, Saigon Glory có tổng nợ phải trả xấp xỉ 32.700 tỷ đồng, bao gồm: Phải trả cho khách hàng mua dự án hơn 20.050 tỷ đồng, nợ trái phiếu 10.188 tỷ đồng, vay bên thứ ba 1.184 tỷ đồng, nợ Bitexco 870 tỷ đồng, nợ nhà thầu xây dựng 374 tỷ đồng.

Kết quả giải ngân 10.000 tỷ đồng trái phiếu cho biết, chỉ có 85 tỷ đồng cho Khu tứ giác Bến Thành, còn lại là hoàn trả công nợ cho Saigon Glory. Công ty thẩm định giá cho rằng Saigon Glory không đủ tiền để tiếp tục xây dựng dự án.

Tổn thất lớn nhất trong tài sản của Saigon Glory là khoản phải thu hơn 19.000 tỷ đồng quá hạn, khó có khả năng thu hồi. Đây là số tiền phải thu từ 7 pháp nhân đã ký thỏa thuận đặt cọc hợp tác kinh doanh dự án, gồm: CTCP River Delta, CTCP Đầu tư Cánh Rừng Xanh, CTCP Bạch Ngọc Phú, CTCP Lộc Chấn Hưng, CTCP Royal Park, CTCP Spring Island, CTCP Đầu tư Đại Hòa Phú. Các pháp nhân này đều liên quan đến vụ án bà Trương Mỹ Lan.

Trên cơ sở tính toán giá trị tài sản (Khu tứ giác Bến Thành, tiền mặt, khả năng thu hồi các khoản phải thu) và nợ phải trả, công ty chứng khoán định giá phần vốn góp tại Saigon Glory âm hơn 1.028 tỷ đồng, tính đến tháng 9/2023.

Phần định giá vốn góp được công ty chứng khoán thực hiện dựa trên các hồ sơ ngân hàng quản lý tài sản bảo đảm thu thập được và có thể chưa đầy đủ do Saigon Glory và Bitexco chưa cung cấp tất cả các hồ sơ tài chính vào thời điểm đó.

Phương án đấu giá tài sản bảo đảm trái phiếu là tháp A được các bên thu xếp vốn xem xét từ tháng 10/2023.Trước Tết Nguyên đán 2024, ông Vũ Quang Hội, Chủ tịch Bitexco, thừa nhận “tập đoàn không còn giữ vai trò chính yếu trong công ty Saigon Glory”.

Ngày 18/9 vừa qua, Bitexco bất ngờ ra thông báo sẽ chuyển nhượng 100% vốn góp tại Saigon Glory cho Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội, đơn vị thuộc Tập đoàn Masterise, mặc dù trước đó đã mất quyền kiểm soát tại công ty dự án này. 

Cho đến nay, các giao dịch bên trong của chủ dự án Khu tứ giác Bến Thành vẫn đang là dấu hỏi lớn qua giai đoạn biến động liên tục về các pháp nhân nắm quyền kiểm soát công ty Saigon Glory và nhà phát triển dự án.

Hiện nay dự án vẫn đang dừng thi công. Nhiều người quan sát lo ngại các công đoạn về pháp lý kéo dài có thể khiến dự án này có thể một Saigon One Tower thứ hai tại vị trí trung tâm của trung tâm Sài Gòn.