Nhiều doanh nghiệp có thể tham gia hồi sinh cao ốc Sài Gòn One Tower?

Sài Gòn One Tower từng được kỳ vọng là tòa nhà cao thứ 3 tại TP HCM

Khoảng đầu năm 2004, CTCP Địa ốc Sài Gòn M&C, sau này có tên là CTCP Sài Gòn One Tower được thành lập để phát triển cao ốc Sài Gòn One Tower ngay giao lộ Hàm Nghi và Tôn Đức Thắng (quận 1, TP HCM).

Theo dự kiến ban đầu, tại khu đất hơn 6.672 m2 này sẽ được xây dựng tòa nhà cao 40 tầng (gồm 6 tầng trung tâm thương mại và 34 tầng văn phòng, căn hộ cao cấp). Tổng mức đầu tư cho dự án khoảng 256 triệu USD, tương đương 5.000 tỷ đồng tại thời điểm đó.

Dự án từng được kỳ vọng trở thành tòa nhà cao thứ ba tại TP HCM nếu hoàn thành vào năm 2009. Tuy nhiên sau hai năm khởi công, dự án ngừng thi công khi chỉ mới hoàn thiện phần thô do thiếu vốn.

Chủ đầu tư dự án sau đó cũng có nhiều thay đổi, các cổ đông ban đầu lần lượt rút vốn. Địa ốc Sài Gòn M&C khi đó phải ngừng hoạt động vì nợ thuế.

Đầu năm 2017, thị trường từng xôn xao bởi thông tin có nhà đầu tư ngoại tham gia phát triển dự án, mở ra một kỳ vọng về tòa tháp bên bờ sông Sài Gòn sớm được hồi sinh.

Thế nhưng không lâu sau, Công ty Quản lý Tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) công bố Sài Gòn One Tower bị thu giữ để xử lý và thu hồi nợ của công ty chủ đầu tư.

Cụ thể, dự án này được thế chấp cho khoản vay tín dụng tính cả gốc và lãi đến năm 2017 hơn 7.000 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB) và Ngân hàng TMCP Đông Á (DongA Bank).

Đây là khoản nợ xấu, thuộc một vụ án hình sự, từng dự kiến được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 6.110 tỷ đồng vào năm 2019. Thực tế việc đấu giá tòa nhà này sau đó cũng gặp rất nhiều vấn đề, khiến dự án đến nay vẫn là khối sắt nằm trơ trọi ngay trung tâm quận 1.

Quá trình đấu giá Sài Gòn One Tower gặp nhiều vướng mắc 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), quá trình đấu giá dự án gặp khó khăn liên quan đến thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án được quy định tại Luật Đất đai năm 2013 và xác định giá khởi điểm để đấu giá.

Trong đó, luật định thời hạn sử dụng đất còn lại tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trên có sở này, VAMC đã xác định thời gian sử dụng đất còn lại của Sài Gòn One Tower là 39 năm, sau khi trừ đi 11 năm từ thời điểm dự án có quyết định giao đất năm 2008.

Ông Châu cho rằng quy định này chưa đầy đủ và chưa sát với thực tiễn, làm giá trị của dự án đã bị giảm và kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

"Đối với dự án có thời hạn sử dụng đất 50 năm, bị ngưng trệ 10 năm, khi được chuyển nhượng nếu bên nhận chuyển nhượng được sử dụng đất 50 năm sẽ khuyến khích các nhà đầu tư mua lại các dự án này.

Bên cạnh đó, nếu được tính lại thời hạn 50 năm kể từ ngày trúng đấu giá thì giá khởi điểm đấu giá có thể được xác định cao hơn 6.110 tỷ đồng, đảm bảo được lợi ích các bên có liên quan, trong đó có lợi ích của ngân hàng có tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu", ông Châu phân tích.

Chủ tịch HoREA cũng dẫn ra ví dụ về trường hợp xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá chưa đảm bảo được nguyên tắc của Luật Đất đai năm 2013 nhưng được đánh giá là thành công.

Năm 2014, TP HCM tổ chức đấu giá mặt bằng rộng 3.000 m2 tại số 23 Lê Duẩn (quận 1). Giá đất theo bảng giá đất là 55 triệu đồng/m2 nhưng giá khởi điểm đấu giá là 550 tỷ đồng (tức khoảng 183,3 triệu đồng/m2, gấp 3,3 lần giá đất của bảng giá đất).

Thời điểm đó có 14 nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia đấu giá. Sau 16 vòng, giá trúng đấu giá là 1.430 tỷ đồng (tương đương 476,6 triệu đồng/m2, gấp 2,6 lần giá khởi điểm đấu giá và gấp 8,65 lần theo bảng giá đất), thu thêm cho ngân sách TP 910 tỷ đồng.

Chủ tịch HoREA cho rằng, bên cạnh ngân hàng còn nhiều doanh nghiệp có thể tham gia giải cứu các khoản nợ xấu, được đảm bảo bằng các bất động sản lớn nếu các vấn đề trên được giải quyết.

Doanh nghiệp có thể thỏa thuận với ngân hàng hoặc ngân hàng thỏa thuận với VAMC cho nhận lại các khoản nợ xấu, sau đó phối hợp với chủ đầu tư tự xử lý các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm, đưa các dự án trở lại thị trường.

Thống kê từ HoREA cho thấy, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) đã mua lại khoảng 35 dự án, Tập đoàn Hưng Thịnh mua hơn 10 dự án, Phúc Khang mua hai dự án nằm trong trường hợp nói trên.