ĐHĐCĐ Kinh Bắc: Vừa cho thuê gần 31 ha tại Bắc Ninh theo chỉ định của Apple; lãnh đạo mong cổ đông thông cảm, tôn trọng và hợp tác trong vui vẻ

Sáng ngày 6/3, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) tiến hành họp ĐHĐCĐ bất thường 2025 lần 1. Ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch HĐQT, họp trực tuyến và bà Nguyễn Thị Thu Hương, Tổng Giám đốc kiêm Thành viên HĐQT được ủy quyền điều hành đại hội.

Nội dung chính của cuộc họp bao gồm kế hoạch kinh doanh 2025, cập nhật tiến độ pháp lý quan trọng của một số dự án trong hai tháng đầu năm, thông qua giao dịch với Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị Tràng Cát (chủ đầu tư dự án Tràng Cát), kế hoạch phát hành trái phiếu mới cũng như tiến độ sử dụng vốn đối với lô trái phiếu 1.000 tỷ đã phát hành…

Kế hoạch 2024 lãi 3.200 tỷ

HĐQT cho biết ngay từ đầu năm 2025, các khu công nghiệp (KCN) của Kinh Bắc đều đón nhận tín hiệu tích cực về pháp lý của các dự án và thu hút đầu tư, trong đó KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, cụm công nghiệp Hưng Yên đã ký kết được các biên bản ghi nhớ, thỏa thuận đặt cọc với diện tích cho thuê lớn.

HĐQT dự kiến tổng diện tích cho thuê năm 2025 có thể đạt hơn 200 ha đến từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Tân Phú Trung, cụm công nghiệp Hưng Yên, KCN Tràng Duệ 3.

Đồng thời, công ty có thể ghi nhận doanh thu từ nhà ở xã hội (NOXH) thị trấn Nếnh, NOXH KĐT Tràng Duệ và tiếp tục xây dựng các tòa NOXH tại hai dự án.

Ngoài ra, dự án Khu đô thị Tràng Cát đã đền bù, nộp tiền sử dụng đất, chủ đầu tư đang tiến hành đầu tư hạ tầng và đã đạt được giấy tờ pháp lý quan trọng, dự án dự kiến đưa vào kinh doanh từ năm 2025. Dự án KCN Lộc Giang - Long An có quy mô 466 ha đã đền bù được 110 ha, đang được tiếp tục đầu tư hạ tầng, có thể sớm được đưa vào kinh doanh.

HĐQT trình ĐHĐCĐ kế hoạch kinh doanh năm 2025 với doanh thu hợp nhất 10.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hợp nhất 3.200 tỷ đồng; gấp 3,6 lần doanh thu và gấp 7,5 lần lợi nhuận của năm trước.

Lợi nhuận 2024 của Kinh Bắc mất mốc 1.000 tỷ sau ba năm khi đạt 426 tỷ đồng và doanh thu thuần đạt 2.776 tỷ đồng; lần lượt giảm 79% và 51% so với năm liền trước. Biên lãi gộp giảm từ 66% về 46%. So với kế hoạch kinh doanh đã được ĐHĐCĐ thường niên 2024 thông qua, Kinh Bắc thực hiện được 31% kế hoạch doanh thu và 12% kế hoạch lợi nhuận.

"Kết quả kinh doanh 2024 của công ty không được tốt bởi các dự án bị đình trệ sau một thời gian dài trình thủ tục, giải trình như dự án Tràng Cát hơn 20 năm. Cùng với đó là việc đổi mới cơ chế, sáp nhập bộ ngành nên Nhà nước ưu tiên các việc quan trọng trước hoạt động của doanh nghiệp", Chủ tịch Đặng Thành Tâm nói với cổ đông. 

Ba dự án mới được phê duyệt trong tháng 1

Ngày 14/1, KCN Tràng Duệ 3 (gần 653 ha) tại TP Hải Phòng được Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng theo Quyết định số 86/QĐ-TTg.

Ngày 15/1, Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát (585 ha) tại TP Hải Phòng được Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng theo Quyết định số 116/QĐ-TTg.

Ngày 22/1, giai đoạn 1 của KCN Kim Thành 2 (235 ha) tại tỉnh Hải Dương được Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng theo Quyết định số 211/QĐ-TTg.

Khu vực phát triển dự án Tràng Cát của Kinh Bắc trong Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải. (Ảnh: Hoàng Huy).

Đã giải ngân 1.000 tỷ trái phiếu để cơ cấu nợ

Cuối tháng 8/2024, Kinh Bắc đã phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 2 năm, lãi suất 10,5% để trả nợ trước hạn của Kinh Bắc với CTCP Khu công nghiệp Sài Gòn – Bắc Giang (chủ đầu tư dự án KCN Quang Châu và KCN Quang Châu mở rộng),  CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên (quản lý 3 CCN tại tỉnh Hưng Yên bao gồm Kim Động 75 ha, Đặng Lễ 75 ha, Chính Nghĩa 75 ha) với số tiền lần lượt là 391 tỷ và 609 tỷ.

Tính đến cuối năm ngoái, Kinh Bắc thuộc top 3 doanh nghiệp có dư nợ vay cao nhất trong nhóm bất động sản trên sàn, chỉ sau Vinhomes và Novaland. Trong đó, dư nợ tín dụng còn hơn 9.000 tỷ và dư nợ trái phiếu chưa đến 1.000 tỷ.

Trong năm qua, công ty đã vay mới khoảng 9.340 tỷ đồng, đã trả nợ gốc hơn 2.960 tỷ đồng và lãi vay hơn 2.642 tỷ đồng.

Ngoài lô trái phiếu nói trên, công ty có các khoản vay tín dụng tại VPBank hơn 5.700 tỷ, BIDV gần 1.250 tỷ, VIB hơn 1.000 tỷ, VietinBank gần 1.000 tỷ…

Các khoản vay này có lãi suất 6,2 – 11,02%/năm, được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trên đất tại các dự án Tràng Cát, Tràng Duệ, Quế Võ, Quang Châu, cụm công nghiệp Chính Nghĩa, Tân Tập, Đặng Lễ, Kim Động, 1.447 căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội Nếnh – Bắc Giang, cổ phiếu của công ty và công ty con…

Tổng tài sản tiếp tục tăng lên hơn 44.765 tỷ đồng, xếp sau 4 doanh nghiệp cùng ngành là Vinhomes (560.724 tỷ), Novaland (238.181 tỷ), Becamex IDC (58.777 tỷ) và Vincom Retail (55.226 tỷ).

Kinh Bắc đang đầu tư và đã giải ngân cho hơn 15 dự án khu công nghiệp, đô thị, cụm công nghiệp với tổng giá trị gần 13.870 tỷ, tương đương 31% tổng giá trị tài sản. Trong đó, KCN và khu đô thị Tràng Cát có giá trị dở dang gần 8.450 tỷ, Khu đô thị phúc Ninh có giá trị dở dang khoảng 1.120 tỷ.

Phiên thảo luận

Cổ đông đến từ Hà Nội: Năm 2024 công ty đã không hoàn thành kế hoạch, năm nay kế hoạch lại cao hơn, cơ sở nào để ban điều hành tự tin với kế hoạch này? Công ty đã có đối tác nào muốn hợp tác tại Bắc Ninh chưa?

Tổng Giám đốc Nguyễn Thị Thu Hương: Ngày hôm qua, Kinh Bắc vừa ký được hợp đồng cho thuê gần 31 ha với công ty công nghệ theo chỉ định của Apple tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và vừa hoàn tất đóng mộc hợp đồng vào sáng sớm hôm nay.

Lý do năm ngoái chúng tôi đưa kế hoạch cao nhưng không đạt được là một phần do cơ chế. Chúng tôi không đổ lỗi nhưng trình bày với cổ đông nhiều khó khăn, trong đó có khó khăn khách quan.

Giá như chúng tôi làm được đền bù nhanh hơn thì các nhà đầu tư đã đến nhanh hơn. Kế hoạch sử dụng đất phải chờ đến 5 năm mới được cấp một lần. Vừa rồi đã có nhiều cải cách và chúng ta phải chờ quá trình này. Nếu đền bù tốt, chỉ riêng khu vực phía Bắc đã có thể cho thuê hơn 200 ha trong vài tháng đầu năm.

Nhiều nhà đầu tư đã chờ đợi từ năm ngoái đến năm nay mới dám lý hợp đồng. Sắp tới KBC sẽ đón một doanh nghiệp AI khoảng 40 ha tại Bắc Ninh.

Công ty còn KCN Quế Võ mở rộng 2 có khoảng 150 ha trên đường Vành đai 4 dù có thể xây khu đô thị nhưng công ty chọn làm KCN để thu hút đại bàng và hiện chúng tôi rất gấp rút làm các thủ tục còn lại.

Tràng Duệ 3 đã có 200 ha đất sẵn sàng cho thuê và đang làm thủ tục đón nhà đầu tư. Đây là khu kinh tế thuận lợi. Còn KCN Thái Nguyên đang có nhiều nhà đầu tư quan tâm, cách đây hai tuần có tập đoàn từ Trung Quốc sang làm việc và đề xuất đầu tư.

Cổ đông: TGĐ nhấn mạnh KBC có uy tín rất lớn vào nhà đầu tư. Tôi mong muốn từ năm nay trở đi, KBC sẽ tập trung xây dựng uy tín với cổ đông. Kế hoạch kinh doanh 2021 - 2024 đều đưa ra lợi nhuận nghìn tỷ nhưng tỷ lệ thực hiện giảm dần qua từng năm. Vậy chênh lệch này đến từ đâu, bộ phận đặt kế hoạch hay bộ phận thực thi có vấn đề? Ban điều hành có biện pháp nào cho việc xây dựng kế hoạch kinh doanh không chuẩn chưa? Ví dụ như đưa ra được con số kế hoạch tối thiểu có thể đạt được.

Tổng Giám đốc Nguyễn Thị Thu Hương: Khi làm kinh doanh có lúc thăng lúc trầm. Chúng tôi xây dựng kế hoạch những năm trước đây dựa trên tiến độ phê duyệt dự án, ví dụ như KCN Tràng Duệ 3 phải chờ đợi rất nhiều năm mới được phê duyệt. Có thể cổ đông nghi ngờ, nhưng nghi ngờ về đạo đức là tôi không đồng ý. Là một doanh nghiệp lớn, chúng tôi phải có uy tín với nhà đầu tư nước ngoài, với cổ đông.

Mong cổ đông thông cảm, tôn trọng chúng tôi và hợp tác trong vui vẻ. 2025 sẽ là một năm bứt phá, đã có cơ sở để đạt được kế hoạch kinh doanh năm nay như tôi đã trình bày, chứ chúng tôi không nói chơi.

Chủ tịch Đặng Thành Tâm: Tôi cũng là cổ đông lớn của KBC nên cũng rất mong hoạt động kinh doanh tốt. Khách hàng, quỹ đất đều đã có, vấn đề còn lại là chờ đợi giấy phép.

Những năm vừa rồi có rất nhiều vụ án được đưa ra xử lý nên địa phương cẩn trọng trong việc phê duyệt dự án, theo đó chỉ những doanh nghiệp nào mạnh mẽ mới có thể tồn tại. Thực tế này không chỉ xảy ra với mỗi KBC mà là môi trường kinh doanh của doanh nghiệp nói chung. Ngoài ra, dịch COVID-19 hay cuộc chiến thương mại trên thế giới xảy ra rất bất ngờ.

Về chủ quan, những quy hoạch cũ không còn phù hợp và phải chờ điều chỉnh quy hoạch mới cho phù hợp với quy hoạch chung của thành phố. Năm 2021, chỉ cần kinh doanh được 10% tại dự án Tràng Cát thì lợi nhuận đã đạt được gấp đôi so với kết quả thực tế. Ở đây chúng ta không vẽ vời mà đã có sản phẩm cụ thể, khách hàng đã ký biên bản ghi nhớ.

Khi nhiều doanh nghiệp lỗ, thậm chí phá sản mà lợi nhuận KBC vẫn còn dương thì chúng ta vẫn còn ở trên mặt nước. Tôi nghĩ rằng khi cổ đông đặt câu hỏi thì đã có một phần câu trả lời nhưng vẫn muốn HĐQT đưa ra khẳng định thì chúng tôi khẳng định có cơ sở chắn chắn khi lập kế hoạch.

Ngoài KCN Nam Sơn - Hạp Lĩnh đã cho thuê được hơn 30 ha, ở Hưng Yên đã ký cho thuê được 30 - 40 ha và một số doanh nghiệp ngấp nghé thuê thêm vài chục ha. Như vậy ngay trong quý I KBC đã có khách hàng thuê khoảng 100/200 ha kế hoạch.

Có cổ đông đặt vấn đề sau nhiều năm trì hoãn thì đến nay KBC có thực hiện được cùng lúc nhiều nhiều dự án không và có vốn để làm không? Bộ máy của tất cả các nơi đã sẵn sàng nhiều năm và mỗi KCN có một bộ máy vận hành riêng.

Về tài chính, vốn chủ sở hữu của KBC đủ đáp ứng điều kiện thực hiện dự án, KBC đã bỏ vốn tự có rất nhiều để đền bù giải tỏa. Hiện nay, có nhiều ngân hàng muốn đồng hành cùng KBC và công ty sẽ cân nhắc để lựa chọn, ký hợp đồng tín dụng. Ưu tiên trước hết là vốn tự có và vốn từ khách hàng để không chịu áp lực tín dụng quá nhiều.