Chưa xuất hiện làn sóng bán tháo, đâu là thời điểm vàng để nhà đầu tư xuống tiền?

Thị trường địa ốc đã lộ rõ sự trầm lắng sau gần hai năm chống chọi với dịch COVID-19, nhóm nhà đầu tư đang gặp khó khăn về dòng tiền đã dần đuối sức. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư đang sẵn tiền có vẻ như đang chờ đợi những đợt giảm giá, cắt lỗ để mua vào.

Tại tọa đàm "Bất động sản hậu đại dịch: Sóng về đâu?" diễn ra mới đây, Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam khá tự tin, cả kể giai đoạn khó khăn như năm 2010 - 2014, thị trường cũng không có sự đổ vỡ như một số các nước phát triển.

Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam có tỷ lệ đòn bẩy vay lên tới 70 - 80% nhưng không có công cụ phái sinh trong việc đầu tư và các ngân hàng vẫn rất thận trọng trong việc xử lý nợ của người vay.

Bên cạnh đó, theo ông Hiển, quy trình xử lý nợ tại Việt Nam kéo dài tạo thêm thời gian để nhà đầu tư bất động sản (người đi vay) tìm cách xoay xở trả nợ. Hơn nữa, khi thị trường gặp khó khăn về thanh khoản, tài sản dù giảm giá cũng rất khó bán.

Giai đoạn từ nay đến cuối năm, vị chuyên gia này dự báo sẽ không diễn ra tình trạng bán tháo cắt lỗ như nhiều người lo ngại. Tuy nhiên, nếu dịch bệnh kéo dài, nhà đầu tư có thể sẽ tăng mạnh đà bán và chấp nhận giảm giá sâu, thậm chí lên tới 20 - 30%.

"Tôi quan sát tại những thị trường bị ảnh hưởng nặng nề về du lịch như Hội An, có những bất động sản đã bán với mức giá giảm tới 30% và thậm chí hơn. Nhưng họ không rao bán một cách đại trà mà họ tìm những người có thành ý, có năng lực mua để đàm phán", ông Hiển cho hay.

Nói về thời điểm thích hợp để ra quyết định mua hoặc bán trong bối cảnh hiện nay, ông Hiển cho rằng, tối thiểu thì người mua và người bán cũng phải chờ đến tháng 10 mới có thể gặp nhau.

Bởi nếu đặt trong kịch bản tốt nhất cũng phải cuối tháng 9 mới nới lỏng giãn cách xã hội tại nhiều nơi. Đây cũng là thời điểm được dự báo sẽ có đợt thanh khoản "bùng" lên do những nhà đầu tư sẵn tiền mặt bắt đầu bắt đáy thị trường.

"Còn như hiện tại, người bán vẫn có cơ hội được giãn nợ trong vòng 3 - 6 tháng. Với người mua, vì chưa thể đi xem bất động sản nên họ cũng không vội vàng. Không kể, nhiều người cũng đang chịu áp lực khi thu nhập bị giảm. Do đó, họ chưa gặp được nhau. Tuy nhiên, người bán cũng đường tham mà giữ, người mua cũng không nên chờ quá lâu", ông Hiển nói.

Đồng quan điểm, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, làn sóng bán tháo bất động sản sẽ chưa xảy ra, ít nhất là từ nay đến cuối năm 2021. Bởi bất động sản là một tài sản lớn, có những người phải dành dụm rất lâu mới có được. Do đó, họ sẽ giữ tài sản bằng mọi giá như đi vay mượn bạn bè, người thân. Ngọai trừ số ít các nhà đầu tư chuyên mua đi bán lại.

"Tuy nhiên, nếu đến hết năm 2021 mà tình hình dịch bệnh chưa cải thiện, lực bán sẽ tăng dần lên, bắt đầu từ khoảng quý II/2022", ông Chánh dự báo.

Cẩn thận với bất động sản "ngộp"

Liên quan đến việc săn bất động sản "ngộp", ông Hiển cho biết, đây là tài sản của các chủ sở hữu đang bị "kẹt" nợ ngân hàng rất lớn và họ cần bán, nếu không sẽ bị ngân hàng xiết.

"Chỉ làm việc với ngân hàng khi mua bán là chưa đủ, người mua cần phải xem xét kỹ về tính pháp lý, quyền mua và vấn đề thanh toán. Thực tế đã có không ít giao dịch như vậy gặp trục trặc về giấy tờ. Theo tôi, nhà đầu tư nên né bất động sản ngộp trong giai đoạn này nếu không chuyên trong lĩnh vực đó", ông Hiển phân tích.

Vị chuyên gia này nói thêm, bất động sản "ngộp" chỉ dành riêng cho những người chuyên "săn" sản phẩm này và họ có dòng tiền nhanh để luân chuyển qua lại. Với những ai không chuyên thì nên đứng ngoài.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư muốn xuống tiền trong giai đoạn hiện nay, TS. Đinh Thế Hiển lưu ý ba tiêu chí là yếu tố pháp lý, địa điểm và giá cả hợp lý.

Ông Hiển phân tích, hiện tại, ngoài việc mua vì nhu cầu thông thường, nhiều người còn mua vì cơ hội. Bởi với tình hình khó khăn chung như hiện nay, nhiều người ôm bất động sản gặp đang khó khăn và phải bán. Đây chính là cơ hội cho người mua.

Trong trường hợp này, người mua nên tìm những sản phẩm có giá trị lâu dài. Căn hộ hay đất nền vùng ven là những sản phẩm không phải mua để chờ 5 - 10 năm mà có thể sử dụng được ngay.

Cũng theo vị chuyên gia này, trong thời điểm hiện tại, sản phẩm nào giảm sâu hơn thì nhà đầu tư có thể mạnh dạn mua. Chẳng hạn như nhà phố, chỉ trong giai đoạn khủng hoảng cho thuê mới giảm. Bởi vì loại hình này thường có giá trị cao, khoảng 7 - 8 tỷ đồng trở lên. Đây là một số tiền lớn, không phải ai cũng có đủ khả năng để mua.

"Mỗi người sẽ tùy theo khẩu vị của mình mà chọn đất nền, căn hộ hay thậm chí là đất xa trung tâm nhưng phải lưu ý ba tiêu chí nói trên", ông Hiển khuyến nghị.