Các khu vực có thể tăng giá và xu hướng vốn vào bất động sản

Theo chia sẻ của TS. Đinh Thế Hiển tại Talkshow ‘Xu hướng đầu tư bất động sản 2025: Cơ hội nào trong chu kỳ mới?’ do Trang TTĐTTH VietnamBiz tổ chức,giá bất động sản bình quân hiện nay đã ở mức cao, để nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu hấp thụ được sản phẩm nhà ở trên diện rộng thì nhu nhập phải tăng trong vài năm nữa.

Bất động sản sẽ phát triển tập trung vào những khu đô thị lớn, ở phía Nam có vùng lõi TP HCM và vùng động lực kinh tế phía Nam (Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, một phần Bình Dương, một phần Long An, một phần Bình Thuận). Còn vùng lõi ở phía Bắc là Hà Nội mở rộng, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh.

Cả hai khu vực trên có chung đặc điểm: Hạt nhân là hai đô thị lớn Hà Nội và TP HCM; cảng biển lớn là Hải Phòng, Bà Rịa - Vũng Tàu; cùng với các khu công nghiệp lớn bao quanh. Đây là những khu vực có thể kỳ vọng bất động sản tăng trưởng thực và vốn FDI trong 9 tháng đầu năm cũng tập trung vào những địa phương này.

"Năm 2025, tôi cho rằng thanh khoản sẽ phục hồi và tăng cục bộ. Trước đây, người Hà Nội không thích mua căn hộ nên giá phân khúc này thấp, bình quân 40 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 30% so với TP HCM. Khi hạ tầng Vành đai 3, Vành đai 4 hoàn thiện, tạo ra những khu vực ven đô giống như quận 9 cũ, TP HCM và phân khúc căn hộ có điều kiện phát triển.

Giá bất động sản, đặt biệt là căn hộ có khả năng tăng nhẹ ở những vùng lõi như TP HCM và khu vực vệ tinh, dựa theo quá trình đô thị hóa. Còn những khu vực cách xa lõi trung tâm trong bán kính 100 km, nơi không có dân cư mà trước đây nhiều người tin rằng tăng giá sẽ không tăng, thậm chí tiếp tục giảm vì người chủ muốn bán để trả nợ, xử lý dòng tiền...", chuyên gia dự báo.

Đối với quan điểm “giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm” với bảng giá đất mới, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng bảng giá đất mới vẫn thấp hơn giá thị trường 20 - 40% tùy theo khu vực. Đây là mức tham chiếu để Nhà nước quản lý các vấn đề như thu tiền sử dụng đất, đền bù giải tỏa, thay vì phải áp dụng hệ số K như trước đây. Bảng giá đất không phải là yếu tố để nhìn vào và cho rằng giá thị trường sẽ tăng. Giá thị trường vẫn dựa vào nhu cầu và nếu có tăng sẽ dựa trên những động lực đô thị hóa, cơ sở hạ tầng…

Đừng lo vốn ngoại không vào

Bàn luận về xu hướng vốn vào bất động sản, Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định thời điểm hiện tạingân hàng không hạn chế cho vay lĩnh vực này. Trường hợp người dân có thu nhập tốt muốn mua một căn hộ, ngân hàng sẵn sàng cho vay, thậm chí mong muốn cho vay.

Nhìn lại giai đoạn 2022, dư luận cho rằng khó khăn về vốn của các doanh nghiệp bất động sản là do ngân hàng. Tuy nhiên, số liệu được công bố cho thấy tăng trưởng tín dụng trong năm này đạt 14%, vẫn cao hơn so với 12 - 13% ở giai đoạn 2014 - 2017 và năm nay dự kiến đạt 15%.

Chuyên gia diễn giải, cần nhìn nhận bất động sản là một thị trường cần vốn dài hạn, nếu dựa vào tín dụng thì quá tải cho ngân hàng. Một mặt, ngân hàng đảm bảo vai trò lớn nhất là cung ứng vốn lưu động cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, cho tiêu dùng dân cư; mặt khác, ngân hàng cấp vốn cho các hoạt động đầu tư với hạn mức tối đa 30%. 

Ở các nước phát triển, 80% vốn đầu tư dài hạn cho bất động sản chủ yếu được huy động từ các quỹ đầu tư, trong đó có quỹ tín thác bất động sản và quỹ đóng, tín dụng ngân hàng chỉ chiếm 20%. Trong khi đó, cơ cấu vốn tại Việt Nam hoàn toàn ngược lại với tỷ trọng 80% từ hệ thống ngân hàng.

Nhà nước đã nhìn thấy rủi ro và yêu cầu hạ tỷ lệ lấy vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 35% và hướng đến 30% nhưng quá trình này kéo dài và đến nay vẫn chưa được. Điều đó cho thấy ngân hàng đang làm việc quá tải, trong khi các nguồn vốn dài hạn khác trong nước chưa phát triển.

Cũng theo ông Hiển, FDI đã và đang được xem là một nguồn vốn rất tốt cho các dự án, nhiều nhà phát triển ngoại đã thành công tại thị trường Việt Nam. "Một nguyên tắc lựa chọn dự án của khối ngoại là pháp lý đầy đủ. Để có nguồn vốn nước ngoài vào tốt thì phải đẩy mạnh pháp lý chứ đừng lo vốn nước ngoài không vào", chuyên gia lưu ý.