Bất động sản cần thêm loạt thao tác kỹ thuật mới thực sự phục hồi

Chia sẻ tại Talkshow ‘Xu hướng đầu tư bất động sản 2025: Cơ hội nào trong chu kỳ mới?’ do Trang TTĐTTH VietnamBiz tổ chức, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở, CBRE  Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 9 tháng đầu năm với nhiều thay đổi lớn so với giai đoạn trước.

TP HCM trước đây được xem là đầu tàu về nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ và giá nhà nhưng diễn biến thị trường 9 tháng đầu năm nay lại trái ngược hoàn toàn với kịch bản cũ. Ở phía Bắc, đại diện là Hà Nội có chuyển động tích cực hơn, riêng mảng căn hộ ghi nhận nguồn cung hơn 19.000 sản phẩm.

Nếu so với giai đoạn trước, con số này chưa phải quá ấn tượng nhưng nếu so sánh với giai đoạn 2022 - 2023 thì kết quả này cho thấy thị trường Hà Nội phục hồi rõ rệt. Trong khi đó, TP HCM chỉ có hơn 1.800 căn hộ được chào bán. Điểm chung là cả hai thị trường đều ghi nhận mức hấp thụ tốt.

Nhìn lại giai đoạn 2016 - 2017 ở thị trường Hà Nội, những đợt mở bán dự án đầu tiên thường có mức độ hấp thụ dao động 45 - 55%. Đến thời điểm hiện nay, hầu hết các dự án chào bán mới đều được hấp thụ ở ngưỡng 85%, thậm chí một số dự án được hấp thụ trên 95%.

Cách đây khoảng ba năm trở về trước, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội thường thấp hơn TP HCM khoảng 15 - 25%. Tính đến hết quý III vừa qua, giá căn hộ trung bình tại TP HCM khoảng 66 triệu đồng/m2, còn Hà Nội là 64 triệu đồng/m2, tăng 25% so với cùng kỳ. Ông Kiệt cho rằng với tốc độ tăng giá này thì khả năng rất cao trong ngắn hạn, trước mắt là 2025, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội sẽ cao hơn TP HCM.

Giám đốc Bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam lý giải thêm, nếu nhìn thuần về số liệu, thị trường miền Bắc đang có tốc độ phục hồi mạnh mẽ, vô hình trung kéo theo sự quan tâm rất lớn từ thị trường, bao gồm chủ đầu tư, nhà đầu tư, quỹ đầu tư, khách hàng…

Nhưng nếu phân tích kỹ hơn, xu hướng thay đổi của thị trường miền Bắc và miền Nam hiện nay hoàn toàn trái ngược nhau. Miền Nam vẫn đang đối diện với rất nhiều vấn đề, 80% vấn đề là vướng pháp lý nên dự án chưa triển khai được hoặc trì hoãn tiến độ phát triển. Ngay cả câu chuyện khó khăn về vốn cũng do vướng pháp lý nên không đủ điều kiện vay. 

Trong bối cảnh thị trường phía Nam giảm mạnh nguồn cung, nhu cầu nhà ở, đầu tư bất động sản không có, các chủ đầu tư ở thị trường này đã dịch chuyển ra phía Bắc -nơi có nguồn cung đa dạng hơn và hạ tầng phát triển hơn để tìm kiếm quỹ đất, mua lại dự án để phát triển. Các khách hàng của họ cũng đi theo nên trong thời gian rất ngắn đã đẩy lượng quan tâm đến thị trường miền Bắc lên rất cao.

Một trong những lợi thế của khu vực phía Bắc là hạ tầng giao thông kết nối tốt, cũng như định hướng mở rộng trong tương lai đủ để các dự án, đặc biệt là dự án quy mô rất lớn phát triển, nguồn cung dự án từ đó cũng rất nhiều. Tính trong quý II-III, miền Bắc có khoảng 17.000 - 18.000 sản phẩm căn hộ được đưa ra thị trường.

Thực trạng của thị trường Hà Nội vừa rồi trước hết biểu hiện sức nén của thị trường, khi suốt thời gian dài khách hàng, nhà đầu tư không có cơ hội, không có nguồn sản phẩm để mua. Đến khi trong ngắn hạn thị trường đón nhận số lượng dự án rất lớn thì toàn thị trường, thậm chí nhà đầu tư nước ngoài đều tập trung vào phía Bắc, tạo ra sự bùng nổ lớn, kéo theo giá nhảy vọt. Ông Kiệt cho rằng đây là yếu tố tích cực nhưng nếu dựa vào đây để nói thị trường phục hồi rồi thì còn khá sớm.

Nhìn thêm một yếu tố khác, các bộ luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được Chính phủ áp dụng sớm hơn dự kiến là tiền đề cho sự thay đổi tích cực, đặc biệt đối với tâm lý nhà đầu tư sau giai đoạn rất nhiều áp lực 2022 - 2023.

Luật mới đã có nhiều thay đổi nhưng để áp dụng vào thực tế còn phải chờ thêm định hướng thi hành. Ông Kiệt dẫn chứng TP HCM là địa phương đầu tiên thí điểm bảng giá đất mới vào tháng 8 cùng thời điểm các luật mới có hiệu lực nhưng khi công bố cũng gặp rất nhiều bất cập. Chính quyền thành phố phải tạm hoãn việc áp dụng để điều chỉnh lại, đến tháng 10 vừa rồi mới chính thức áp dụng.

"Luật đã tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng hơn rất nhiều so với trước đây, nhưng để tác động trực tiếp, thay đổi cả thị trường và để nói rằng thị trường đã phục hồi thì cần thêm loạt thao tác kỹ thuật cũng như loạt hỗ trợ từ các cơ quan ban ngành, cơ quan quản lý.

Hiện chỉ có miền Bắc phát triển, còn quỹ đất, dự ánphía Nam rất nhiều nhưng hầu như đều đang nằm chờ được xử lý, hỗ trợ.Nguồn cung dù thay đổi tích cực nhưng một trong những yếu tố mà nhà đầu tư, chủ đầu tư cần lưu ý khi đưa ra chiến lược mới là các sản phẩm hiện nay tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu lớn trên thị trường là phân khúc tầm trung, vừa túi tiền. Hiện nguồn cung mới cho những sản phẩm này rất ít, thậm chí trong tương lai có thể ngày càng hạn chế

Chúng ta cần thêm một khoảng thời gian nữa để những thay đổi này, cũng như sự hỗ từ Chính phủ để thị trường điều chỉnh, nhất là tâm lý nhà đầu tư cân bằng hơn thì chúng ta mới nhìn thấy tương lai rõ ràng hơn trong chu kỳ tiếp theo", ông Kiệt lưu ý.