Bức tranh tài chính Novaland sau 16 tháng cơ cấu

Thông tin gửi đến cổ đông, khách hàng và đối tác mới đây, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL), khẳng định công ty "cơ bản đã hoàn thành tái cấu trúc nợ vay, trái phiếu trong và ngoài nước". Tuyên bố được đưa ra sau khi Novaland thông báo một số chủ nợ đã đồng ý chuyển nợ thành cổ phiếu .

Theo BCTC hợp nhất 2023 được kiểm toán bởi Công ty TNHH PwC (Việt Nam), tính đến ngày 31/12/2023, tổng tài sản của Novaland trên 241.000 tỷ đồng, có xu hướng giảm trong giai đoạn tái cấu trúc bắt đầu từ quý III/2022 nhưng không đáng kể so với đà tăng mạnh trong giai đoạn 2014 - 2022.

Tổng dư nợ vay tại thời điểm cuối năm xấp xỉ 58.000 tỷ đồng, giảm hơn 11% (tương đương 7.100 tỷ đồng) so với cuối năm 2022.

Trong đó, dư nợ trái phiếu chiếm hơn 38.600 tỷ đồng, giảm khoảng 13% (tương đương 5.500 tỷ đồng). Dư nợ bên thứ ba gần 10.000 tỷ đồng, giảm 1%. Dư nợ tín dụng hơn 9.400 tỷ đồng, giảm gần 15% (tương đương 1.600 tỷ đồng).

Ngoài ra, Novaland còn phải trả hơn 72.500 tỷ đồng mà công ty đã nhận từ các bên thứ ba để hợp tác đầu tư một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản nhà ở. Khoản tiền này không được Novaland thuyết minh cụ thể, kèm thông báo sẽ được Novaland trả lại sau khi dự án hoàn thành và lợi nhuận dự án được phân chia cho các bên theo tỷ lệ đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Gia hạn được 7 lô trái phiếu

Trong giai đoạn trái phiếu bất động sản trong nước bùng nổ 2019 - 2021, kênh huy động vốn của Novaland vẫn tập trung ở tín dụng, đối tác nước ngoài và phát hành trái phiếu quốc tế. Tỷ trọng nợ vay trái phiếu của Novaland trong ba năm này lần lượt là 37,5%; 52,8% và 45,2%.

Hoạt động phát hành trái phiếu trong nước của Novaland bắt đầu tăng mạnh trong hai năm gần nhất, khi doanh nghiệp cần lượng vốn lớn, dài hạn 5 - 7 năm để phát triển hạ tầng quanh các đại đô thị lớn như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu), NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiết, Bình Thuận) với quy mô mỗi dự án khoảng 1.000 ha.

Sự đổ vỡ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cụ thể là trái phiếu bất động sản đã tác động mạnh mẽ đến niềm tin nhà đầu tư, thanh khoản bất động sản đứt gãy diện rộng đã khiến Novaland rơi vào khó khăn trầm trọng. Toàn bộ hoạt động trong năm 2023 của công ty gần như tập trung vào việc xử lý dòng tiền.

Công ty đã thỏa thuận thống nhất phương án tái cấu trúc lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá 300 triệu USD do Credit Suisse AG, chi nhánh Singapore thu xếp, làm đại lý phát hành và The Bank of New York Mellon - chi nhánh London là đại lý ủy thác. Đến nay lô trái phiếu này còn dư nợ gần 7.300 tỷ đồng.

Ngoại trừ lô trái phiếu quốc tế nói trên, các trái phiếu còn lại đều được bảo đảm bằng nhiều tài sản (cổ phần, phần vốn góp tại doanh nghiệp dự án, dự án hình thành trong tương lai, hợp đồng hợp tác kinh doanh…), do các công ty chứng thu xếp phát hành và đại diện người sở hữu. Lãi suất trái phiếu dao động 10,5 - 12,5%/năm.

Novaland đã gia hạn được 7 lô trái phiếu thêm 24 tháng và chuyển từ trái phiếu ngắn hạn sang dài hạn, do các công ty chứng khoán thu xếp: Techcombank (1.300 tỷ); MBS (1.000 tỷ); PSI (lô 1.300 tỷ, lô 1.350 tỷ, lô 500 tỷ); Yaunta (430 tỷ) và TCSC (250 tỷ).

Bên cạnh đó, trái phiếu không chuyển đổi và kèm chứng quyền do CTCP Chứng khoán SSI thu xếp đã đạt thỏa thuận hủy bỏ toàn bộ chứng quyền. Thay vào đó, trái phiếu này được hoán đổi bằng cổ phần tại Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn, công ty con của Novaland, với tổng giá trị hơn 3.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, Novaland đã hoàn tất một giao dịch hoán đổi trái phiếu có tổng trị giá 2.346 tỷ đồng thành cổ phần tại một phân khu thuộc dự án Aqua City.

Các khoản vay từ tổ chức ngoại

Các khoản vay từ bên thứ ba chủ yếu là vay bằng đồng USD, có tài sản bảo đảm. Ngoài nợ gốc và lãi, Novaland có nghĩa vụ phải trả thêm một khoản tiền đủ để đảm bảo cho bên cho vay nhận được tỷ suất lợi nhuận mục tiêu 11,5% - 14%/năm, tùy từng khoản vay khi hết hạn hợp đồng vay.

Credit Opportunities Ill Pte. Limited là tổ chức cho Novaland vay nhiều nhất với hạn mức 100 triệu USD, lãi suất 6%/năm và còn dư nợ hơn 2.300 tỷ đồng. Hai bên đang đàm phán để kéo dài thời gian đáo hạn thêm 12 tháng đến tháng 11/2025.

Seatown Private Credit Master Fund là bên cho vay lớn thứ hai với hạn mức tối đa 110 triệu USD, lãi suất 6%/năm và dư nợ còn lại hơn 2.100 tỷ đồng.

Credit Suisse AG, Chi nhánh Singapore cấp hạn mức vay tối đa 100 triệu USD và đến nay còn dư nợ hơn 1.300 tỷ. Đây cũng là tổ chức thu xếp cho Novaland phát hành trái phiếu và các khoản vay hợp vốn quốc tế.

Stark1 st Co. Ltd. Cho vay tối đa 50 triệu USD và dư nợ còn lại hơn 1.200 tỷ đồng. lãi suất ban đầu là 6%/năm và sau đó đã được điều chỉnh về 3%/năm. Novaland đã nhận được thư cho phép hoãn thanh toán có điều kiện đối với khoản nợ này, bao gồm giải chấp, bán cổ phiếu và tài sản.

Ngoài ra, các khoản vay bên thứ ba khác bằng VND, cũng không được Novaland thuyết minh cụ thể còn dư nợ hơn 2.780 tỷ đồng, có thời hạn 5 - 12 tháng, lãi suất dao động 3,6 % - 13,5%/năm và không có tài sản bảo đảm.

Phần lớn các khoản tín dụng đáo hạn vào 2025 - 2027

Novaland còn 4 khoản vay tín dụng có dư nợ trên 1.000 tỷ đồng tại mỗi ngân hàng, với lãi suất 10,5% - 11,5%/năm đối với các khoản vay trong nước.

Các khoản vay còn lại bằng đồng USD tại các ngân hàng ngoại có kỳ hạn 30 - 96 tháng, đáo hạn, chịu lãi suất qua đêm có đảm bảo cộng với biên độ 5,5%/năm hoặc lãi suất tối thiểu 12%/năm.

Novaland đã tất toán hai khoản vay tại The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Limited - chi nhánh Singapore và HSBC (Việt Nam) khi đến ngày đáo hạn vào đầu năm 2024 và gia hạn thêm 14 tháng đối với khoản vay tại Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade Filiale Deutschland.

Các khoản vay này còn lại đáo hạn trong giai đoạn 2025 - 2027.

Lượng tiền gửi tại ngân hàng giảm mạnh

BCTC thể hiện Novaland duy trì lượng tiền mặt và tiền gửi ngắn hạn (không quá 3 tháng) tương đối lớn so với các doanh nghiệp cùng ngành, đỉnh điểm hơn 22.000 tỷ đồng vào cuối quý III/2022 và giảm mạnh ngay sau đó.

Cũng trong nhiều kỳ kế toán liên tiếp, lượng tiền này đã bị ngân hàng tạm phong tỏa để phòng ngừa rủi ro trong trường hợp Novaland mất khả năng thanh toán. Do vậy trên thực tế, công ty hoàn toàn không được sử dụng số tiền này cho bất kỳ hoạt động nào khác.

Đến cuối năm 2023, Novaland còn hơn 3.400 tỷ đồng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay, trong đó có khoảng 850 tỷ đồng bị giới hạn sử dụng bởi ngân hàng cho vay (cuối năm 2022 hơn 5.500 tỷ đồng).

Một điểm đáng lưu ý là tiền khách hàng mua dự án trả trước cho Novaland trong xu hướng tăng kể từ năm 2021, ghi nhận hơn 19.000 tỷ đồng vào cuối năm 2023. Điều này cũng phù hợp trong bối cảnh nhiều dự án của Novaland chưa đủ điều kiện pháp lý, kéo theo doanh thu ghi nhận ở mức thấp so với quy mô các dự án.

Tài liệu ĐHĐCĐ thường niên 2024 cho biết, công ty đặt mục tiêu doanh thu kỷ lục hơn 32.500 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hơn 1.000 tỷ đồng, sau hai năm kết quả kinh doanh ở mức đáy và dòng tiền kinh doanh âm hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm.

Trong năm 2023, Novaland ghi nhận hơn 4.000 tỷ đồng doanh thu thuần chuyển nhượng bất động sản, trong đó dự án Aqua City đóng góp 10,5%; NovaWorld Phan Thiet 37,5% và Nova Ho Tram gần 22,8%.

Kế hoạch tham vọng này phụ thuộc rất lớn vào các chuyển động pháp lý liên quan đến các dự án mà tập đoàn bất động sản này đang triển khai. Đây cũng là nút thắt lớn nhất khiến dòng tiền Novaland ách tắc trong hai năm nay. Các con số trên báo cáo tài chính cuối năm 2023 sẽ không mang nhiều ý nghĩa nếu doanh nghiệp không thể chuyển nhượng các bất động sản để tạo ra dòng tiền mới.