Bất động sản nhìn trong dài hạn

Thị trường bất động sản đã đi qua 3/4 chặng đường của năm 2021 với nhiều nốt trầm do tác động tiêu cực của dịch COVID -19 kéo dài.

Thống kê của trang Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam trong tháng 8 tiếp tục trầm lắng. Lượng tin đăng (đại diện cho nguồn cung và mức độ quan tâm (đại diện cho nguồn cầu) đều có sự sụt giảm mạnh lần lượt 58% và 27% so với tháng 7.

Mức giảm mạnh nhất được ghi nhận tại các tỉnh, thành phố có số ca mắc COVID -19 tăng cao như TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Hà Nội.

Trong đó, tại Hà Nội và TP HCM, mức độ quan tâm giảm lần lượt 36% và 17% so với tháng trước; mức giảm ghi nhận ở hầu hết các phân khúc bất động sản chính như chung cư, nhà riêng và nhà mặt phố.

Về giá, thị trường vẫn ghi nhận mức tăng 8 - 9% so với cùng kỳ năm ngoái ở loại hình chung cư, bất chấp sự chững lại của thị trường. Việc thiếu hụt nguồn cung được cho là nguyên nhân chính.

Triển vọng thị trường những tháng cuối năm dự báo sẽ không tươi sáng như kỳ vọng. Song, nếu nhìn trong dài hạn sẽ thấy những lực đẩy.

Triển vọng kinh tế vĩ mô            

Tốc độ triển khai tiêm chủng đang tăng lên nhanh chóng, giúp đẩy nhanh quá trình mở cửa trở lại của nền kinh tế thế giới trong nửa cuối năm 2021 và từ đầu năm 2022 trở đi.

Tại Việt Nam, việc tiêm chủng vắc xin, đặc biệt là tại hai thành phố lớn là Hà Nôi và TP HCM đang diễn ra khá tích cực. Tính đến sáng 22/9, cả nước đã có hơn 35 triệu người được tiêm vắc xin COVID-19, trong đó có hơn 28 triệu người tiêm mũi 1 và gần 7 triệu người tiêm mũi 2.

Theo giới phân tích, nếu tiến độ tiêm chủng đúng như kế hoạch của Chính phủ và tỷ lệ tử vong, số ca nhiễm được khống chế, các sự kiện mở bán có thể được diễn ra và mang lại sự sôi động cho thị trường bất động sản.

Tổng Giám đốc HSBC Việt Nam Tim Evans nhận định, khi nền kinh tế mở cửa trở lại, các khó khăn của chuỗi cung ứng sẽ sớm được giải quyết, đơn hàng sẽ lại đổ về và FDI cũng phục hồi phong độ với bối cảnh chính phủ ổn định với các chính sách nhất quán, nguồn nhân lực chất lượng/bền bỉ, một loạt Hiệp định Tự do Thương mại và cam kết của chính phủ đầu tư 7% GDP vào phát triển cơ sở hạ tầng.

Song, bất chấp tình cảnh hiện tại, vị này đánh giá, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn các nhà đầu tư trong trung hạn. Các điều kiện nền tảng vững mạnh của Việt Nam sẽ giúp các nhà đầu tư gạt bỏ những biến động ngắn hạn do COVID-19.

Các điều kiện nền tảng vẫn vững mạnh và Việt Nam đã tự tạo cho mình một vị thế đáng ngưỡng mộ trong chuỗi cung ứng toàn cầu trong những năm gần đây thông qua một loạt Hiệp định Tự do Thương mại.

Với lượng dự trữ ngoại hối tăng cao cộng thêm tiền tệ ổn định, lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát, dòng vốn FDI tiếp tục tăng mạnh chủ yếu tập trung vào lĩnh vực sản xuất, Việt Nam có tâm thế hoàn toàn sẵn sàng đón nhận tương lai.

HSBC dự báo tăng trưởng GDP sẽ đạt 6,8% trong năm 2022 với một triển vọng đáng tin cậy trước mắt cũng như về lâu về dài.

Đòn bẩy hạ tầng

Việc đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng được cho là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng trong tương lai. Chính phủ Việt Nam đang có các động thái quyết liệt hơn thúc đẩy đầu tư công trong nửa cuối 2021, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng nhằm thúc đẩy nền kinh tế hồi phục.

Việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng chắc chắn sẽ có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của ngành trong các năm tới.

Theo Chứng khoán VNDirect, một số dự án có tác động tích cực tới thị trường bất động sản đã/dự kiến khởi công trong 2021 như: Sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1; 6/11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam đang được thi công và 5 dự án còn lại được kỳ vọng sẽ khởi công trong 2021.

Ngoài ra, cũng có một số dự án đáng chú ý dự kiến sẽ hoàn thành trong thời gian tới như: Tuyến metro Nhổn – ga Hà Nội, cầu Thủ Thiêm 2 và tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên).

Giai đoạn 2021– 2025, Bộ Giao thông Vận tải đang đề xuất đầu tư hoàn thành 9/12 dự án thành phần cao tốc Bắc-Nam, chiều dài 552km gồm các đoạn Bãi Vọt-Vũng Áng (Hà Tĩnh), Quảng Ngãi-Nha Trang, Cần Thơ-Cà Mau) đồng thời triển khai trước công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư 3 dự án thành phần còn lại trên đoạn Vũng Áng (Hà Tĩnh)-Cam Lộ (Quảng Trị), dài 177km theo hình thức đầu tư công.

Cuối tháng 8 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Giao thông vận tải Nguyễn Văn Thể đã ra Công điện yêu cầu lập Tổ công tác đặc biệt thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công các dự án của ngành giao thông vận tải.

Theo đó, Bộ trưởng Nguyễn Văn Thể yêu cầu thủ trưởng các cơ quan, đơn vị trực thuộc Bộ Giao thông vận tải, Thủ trưởng các chủ đầu tư, ban quản lý dự án phải xác định việc đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công là một trong những nhiệm vụ chính trị trọng tâm của năm 2021 nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, thực hiện cao nhất các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội năm 2021 trong bối cảnh đại dịch COVID-19,...

Tháo gỡ nút thắt chính sách

Theo Bộ Xây dựng, trong thời gian tới, sẽ có những chính sách mới tác động đến thị trường bất động sản.

Cụ thể, Bộ này đang nghiên cứu sửa đổi trình Chính phủ vào quý III - IV/2021 để Chính phủ ban hành những quy định cụ thể hơn, nhằm hạn chế hoặc kiểm soát các hoạt động giao dịch của thị trường, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến đất nền, kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo, dự kiến trình Chính phủ trước ngày 10/1/2022. Luật đất đai sửa đổi sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản, giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc, chồng chéo để các dự án được khơi thông,...

Mới đây, Văn phòng Chính phủ vừa có Văn bản số 6505 truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Trong đó có nội dung đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở). Cụ thể, Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp, các bộ, cơ quan liên quan tiếp tục nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, hoàn thiện hồ sơ đề nghị sửa đổi, bổ sung các quy định này theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo Chính phủ xem xét, quyết định.

Theo Chủ tịch Hiệp hộ Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu, việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 rất cần thiết và cấp bách để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án. Từ đó, nút thắt tồn tại trên thị trường bất động sản sẽ được gỡ bỏ.

Chính phủ vừa qua cũng đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nghị định này quy định chi tiết về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, Nghị định 69 lần này có nhiều cơ chế hỗ trợ về lợi nhuận, nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào các dự án cải tạo chung cư cũ.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cũng đã triển khai một số giải pháp cải cách nhằm hỗ trợ nền kinh tế. Trong đó, việc gia tăng hạn mức tín dụng cho một số ngân hàng thương mại từ 10 - 12% lên 14 - 15% trong năm nay kỳ vọng sẽ hỗ trợ cho khối doanh nghiệp.

Giải pháp này sẽ giúp các ngân hàng có thể cung cấp thêm khoản vay nhằm đối phó với tình trạng suy giảm hoạt động do giai đoạn giãn cách xã hội đã khiến doanh nghiệp cạn kiệt dòng tiền.

NHNN cũng đã yêu cầu giảm lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp và người dân chịu ảnh hưởng nặng nề do dịch bệnh. Thực hiện chỉ đạo của NHNN, 16 ngân hàng thương mại đã tiến hành giảm lãi suất trên các khoản vay hiện tại nhằm giúp các doanh nghiệp giải quyết khó khăn về dòng tiền.

Đáng chú ý, ngày 7/9 vừa qua, NHNN đã chính thức ban hành Thông tư 14 sửa đổi, bổ sung Thông tư 01/2020 quy định về việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn giảm phí, giữ nguyên nhóm nợ hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng bởi dịch COVID-19.

Theo đó, thời gian các khoản nợ phát sinh từ hoạt động cho vay, cho thuê tài chính được tính là đáp ứng điều kiện để được cơ cấu lại thời gian trả nợ kéo dài thêm hơn một năm tới trước ngày 1/8/2021.

Cùng với đó, thời gian phát sinh nghĩa vụ trả nợ gốc và/hoặc lãi đáp ứng để được cơ cấu nợ được kéo dài thêm nửa năm tính từ 23/1/2020 đến 30/6/2022.

Theo các chuyên gia, việc các ngân hàng thương mại cho phép giãn trả nợ đối với những người đang thiếu nợ rất quan trọng. Bởi với người thiếu nợ, họ được giãn thời gian trả nợ, họ có thêm thời gian để chiến đấu và đến khi nền kinh tế phục hồi thì bất động sản của họ cũng không bị giảm giá,...