Vì sao lãi suất giảm chỉ là điều kiện cần để kích thích dòng tiền vào bất động sản?

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản chứng kiến tới 4 đợt giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Sẽ có độ trễ nhất định khi các quyết định này thật sự tác động đến thị trường. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, động thái này phần nào giúp kích thích tăng trưởng kinh tế và góp thêm tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản.

Mới đây nhất, ngày 14/8, NNHNN đã ban hành văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục thực hiện các giải pháp để giảm mặt bằng lãi suất, nhất là giảm lãi suất cho vay đối với các khoản cho vay đang còn dư nợ hiện hữu và các khoản cho vay mới (phấn đấu mức giảm lãi suất tối thiểu 1,5 - 2%/năm) theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh.

Thực tế, trong thời gian vừa qua, mức lãi suất trung bình giảm của ngân hàng thương mại giảm khoảng 1,5 - 2% tùy theo từng loại. Nhiều ngân hàng có những khoản vay ưu tiên, ưu đãi.

Với lãi suất cho vay mua nhà, sau khi NHNN cấp chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng mới và NHNN giảm 125 điểm cơ bản trần lãi suất huy động từ đầu năm 2023 đến nay, lãi suất vay mua nhà thả nổi tại các ngân hàng tư nhân đã giảm nhẹ so với thời điểm đầu năm 2023. Mặc dù vậy, mức lãi suất này vẫn bị đánh giá là cao.

Trong báo cáo thị trường tiền tệ vừa công bố, bộ phận phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) nhận định, tốc độ giảm của lãi suất cho vay đã nhanh hơn trong tháng 7, tuy nhiên vẫn xuất hiện sự phân hóa khá rõ rệt.

Cụ thể, với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh có chất lượng tín dụng tốt, lãi suất cho vay đã giảm về khoảng 8 - 10% trong khi đó các doanh nghiệp có chất lượng tín dụng kém hơn vẫn phải đi vay với mức lãi suất 12 - 15%.

“Đã đến lúc giảm lãi suất trung hạn xuống dưới 10%. Các nước phát triển áp dụng lãi suất trung hạn 3 - 5%. Lãi suất trung hạn cao, các doanh nghiệp không muốn vay, không dám vay và khách hàng dồn tiền cho lĩnh vực khác thay vì bất động sản. Nên hạ lãi suất trung hạn xoay quanh 8,5% cộng trừ như 2 năm trước đây, để Việt Nam tiếp tục là một con rồng của châu Á”, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản kiến nghị với NHNN mới đây.

Trao đổi với người viết, Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho biết, trong điều kiện bình thường, nền kinh tế hoạt động ổn định, tất cả các thị trường cũng đều hoạt động ổn định và khi lãi suất đang thấp thì nhiều người đã vay tiền để đầu tư, đầu cơ. Nhưng khi thị trường bất động sản đã bị đẩy giá lên quá cao thì cho dù lãi suất giảm đến 50% cũng chưa chắc đã có nhiều người dám vay tiền để mua bất động sản.

“Lãi suất giảm chỉ là điều kiện cần, không phải điều kiện đủ để kích thích dòng tiền vào bất động sản. Điều kiện đủ ở đây là thị trường có đủ hấp dẫn để người ta đầu tư hay không. Cần nhớ trong kinh tế học, khi lượng đổi thì chất đổi, cái gì tăng mãi thì cũng đến một lúc phải giảm và trả lại giá trị thật”, chuyên gia nói.

Vị này phân tích thêm, trong suốt một thập kỷ qua, giá bất động sản đã nhiều lần lập đỉnh. Vào năm 2013, giá bất động sản vẫn ở mức vừa phải để mua đầu tư hay khai thác cho thuê thì đến giai đoạn 2016 - 2018 tăng tương đối mạnh, năm 2019 tăng chậm lại tưởng như sắp sửa đảo chiều giảm giá thì giai đoạn 2020 - 2021 lại tăng mạnh. Giá bất động sản đã tăng liên tục trong thời gian qua, nhưng làm gì có cái gì tăng mãi.

“Khi kinh tế phục hồi, liệu giá bất động sản ở các khu vực trung tâm thành phố lớn sẽ đi ngang và tăng thêm hay sẽ giảm xuống một mức nào đó để người ta chấp nhận mua?”, chuyên gia nói và cho rằng đây cũng là câu hỏi nhiều người đặt ra.

Theo ông Hiển, trước khi nền kinh tế Việt Nam mở cửa, giá bất động sản rất thấp và thời điểm đó hạ tầng cũng chưa phát triển. Dần dần có Luật Đất đai, chúng ta phát triển thị trường bất động sản theo sự phát triển của hạ tầng và nền kinh tế, giá bất động sản theo đó cũng tăng lên.

“Điều đáng nói là nhiều người hiện đang tin rằng bất động sản Việt Nam khác quy luật kinh tế, chỉ có đi ngang hoặc đi lên chứ không bao giờ giảm. Nhưng thực tế đã xảy ra vào năm 2011 - 2013, lúc này rất nhiều đại gia bất động sản sụp đổ, sau đó giá giảm mạnh. Nếu chúng ta tin rằng bất động sản có một quy luật riêng là mỗi năm cứ tăng 10 - 15% chẳng hạn thì rất dễ gặp phải cú sốc thứ hai”, chuyên gia cho hay.

Về phía doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nêu quan điểm, hiện tại vẫn khó xác định thị trường bất động sản thời gian tới sẽ đi lên hay tiếp tục đi xuống.

“Nếu lãi suất giảm, thị trường có thể phục hồi một phần bởi vì điều này sẽ tác động đến quyết định mua của một số người có nhu cầu ở thật. Với những nhà đầu tư, trừ khi có sản phẩm thật sự tốt thì họ mới đầu tư, còn không thì họ vẫn giữ trạng thái nghe ngóng”, vị này nói.

Do đó, theo ông Toản, từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ vẫn như hiện nay và không có gì đột biến, giao dịch có nhưng không nhiều. Sang năm 2024, diễn biến của thị trường còn phụ thuộc vào tình hình kinh tế vĩ mô, bởi khó khăn hiện nay đã lan đến cả sản xuất, xuất nhập khẩu, thương mai dịch vụ, du lịch,… Hầu hết các ngành kinh tế đều khó khăn thì tất nhiên cũng không có nguồn tiền đổ vào bất động sản. Bởi vì tiền đầu tư vào bất động sản phải chảy từ các ngành khác sang.