TS. Phạm Anh Khôi: Để nhà đầu tư trở lại thị trường, trái bóng nằm bên sân của nhà phát triển bất động sản

Có thể nói tất cả các bên tham gia vào thị trường bất động sản ngay tại thời điểm này đều đang ở trong thế trận tiến thoái lưỡng nan. Chính phủ vừa phải giảm lãi suất để thúc đẩy sản xuất kinh doanh nhưng cũng phải cân đối để tránh làm ảnh hưởng đến tỷ giá, tính an toàn của hệ thống tài chính.

Doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đứng trước tình thế vay hay không vay bởi áp lực cần vay nợ để có chi phí duy trì hoạt động, nguy cơ phải gánh thêm nợ mới trước tình trạng đơn hàng mới chưa có, hàng tồn kho còn nhiều.

Doanh nghiệp bất động sản vừa khan hiếm dòng vốn, lại đối diện với niềm tin thị trường chưa hoàn toàn hồi phục; đứng trước lựa chọn mở rộng hoạt động kinh doanh hay tiếp tục phòng thủ và chờ đợi.

Trong 9 tháng đầu năm, Chính phủ đã quyết liệt trong các chính sách điều hành nhằm cải thiện nền kinh tế,  góp phần làm cho thị trường có những chuyển động theo hướng tích cực dần. Theo dự đoán của các chuyên gia, tác động của các chính sách này sẽ rõ nét hơntừ cuối năm 2023.

Nói về bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), chia sẻ: "Tôi nghĩ rằng không còn gì có thể tệ hơn. Hầu như các chủ đầu tư, khách hàng khi được hỏi đều nhận định thị trường ở thời điểm hiện tại đang tệ nhất trong lịch sử quan sát của họ. Đây là dấu hiệu có thể nói thị trường đã chạm đáy".

Tương tự, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng DXS - FERI, cũng cho rằng "khi điều tội tề nhất đã đi qua thì những gì diễn ra tiếp theo là dấu hiệu cho sự phục hồi. Thị trường bất động sản Trung Quốc và Việt Nam có những điểm tương đồng về bản chất cũng như hành vi người tiêu dùng. Việt Nam đi sau Trung Quốc 2 - 3 năm, do vậy những gì đã diễn ra là ví dụ điển hình để các cơ quan điều hành, cũng như chủ đầu tư, đơn vị môi giới, khách hàng nhìn vào thị trường Trung Quốc để có những động thái điều chỉnh phù hợp".

Theo TS. Phạm Anh Khôi, xét về vĩ mô, thời gian qua Chính phủ đã có nhiều động thái quyết liệt trong việc cải thiện thị trường. Trong đó, những yếu tố đặc biệt quan trọng đối với người mua nhà như dòng tiền, lãi suất được chú trọng. Bất động sản là sản phẩm có giá cao nên chỉ cần một sự thay đổi nhẹ về lãi suất đã ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cầu.

Bên cạnh đó, hoạt động đầu tư công được đẩy mạnh góp phần thúc đẩy thị trường ở những khu vực có dự án hạ tầng, khu công nghiệp như Long Thành - Đồng Nai ở phía Nam hay Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng ở phía Bắc.

Về vi mô, chủ đầu tư có uy tín, pháp lý của sản phẩm chuẩn chỉnh, giá cả phù hợp với người mua nhà sẽ là những yếu tố tác động mạnh mẽ đến thị trường trong thời gian tới.

Để nhà đầu tư quay trở lại thị trường, TS. Phạm Anh Khôi cho rằng lãi suất là yếu tố tiên quyết. Tuy nhiên, để khách hàng quyết định xuống tiền thì thị trường phải có những sản phẩm phù hợp. Vấn đề lúc này không phải nằm ở phía cầu, trái bóng bây giờ nằm bên sân của những nhà phát triển dự án.

“Cầu và tiền hiện nay đều có, chỉ khi nào những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu được chào bán ra thị trường thì khi đó mới trả lời được thời điểm nhà đầu tư quay lại. Đây là phần còn thiếu cuối cùng trong bản đồ thị trường vào thời điểm hiện tại. Chúng ta cùng chờ đón sản phẩm mới của những chủ đầu tư uy tín ra hàng từ cuối năm nay đến đầu năm sau”, ông Khôi nói.

Tham chiếu lại các kịch bản cho thị trường bất động sản đã được Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) đưa ra từ đầu năm 2023, hiện tại xu hướng thị trường bất động sản đang giao thoa giữa kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức. Trong đó, nguồn cung giảm 30 - 50%, giá bán đi ngang, lãi suất giảm 11 - 13%, tỷ lệ hấp thụ khoảng 10 - 15%.

Kết quả khảo sát mới thực hiện của DXS- FERI cho thấy, đã có sự thay đổi về tâm lý và hành vi của các khách hàng mua bất động sản. Phân khúc căn hộ vẫn là loại hình được ưu tiên lựa chọn tại các đô thị lớn với tỷ trọng 62%. 

Đối với câu hỏi khách hàng có ý định mua bất động sản khi lãi suất đã giảm hay không, 26% số người được hỏi chọn đáp án "có", 43% người được hỏi phân vân "chưa chắc chắn’’ và 31% phản hồi “không”. Điều này cho thấy khi lãi suất giảm, niềm tin thị trường đang dần dần quay lại.

Dự báo về thời điểm thị trường bất động sản hồi phục, TS. Phạm Anh Khôi cho rằng cần xem xét đến nhiều yếu tố, không phải chỉ một chỉ dấu mà có thể đánh giá được. Về vĩ mô, lãi suất phải giảm về mức thấp, đầu tư công và tư đều tăng, niềm tin của các nhà đầu tư quay trở lại…

Về vi mô, sản phẩm được chào bán ra thị trường trong năm 2024 là những sản phẩm nào, có nằm trong phân khúc phù hợp để đáp ứng được nhu cầu không. Đây là yếu tố còn phải chờ và cũng là mấu chốt để đánh giá thị trường có thể phục hồi hay không.