Chuyên gia: Thị trường bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái

Tại sự kiện công bố báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý III và 9 tháng đầu năm 2023 vào chiều ngày 3/10, nhóm chuyên gia DatXanh Services cho biết thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ giảm sâu về mức trung bình trên dưới 20%.

Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chưa phát huy hiệu quả rõ rệt trong việc thúc đẩy thị trường phục hồi. Tình hình kinh tế trong nước và thế giới có tác động không thuận lợi cho thị trường, niềm tin thị trường chưa được khôi phục hoàn toàn.

Điểm sáng là lãi suất huy động đã giảm về mức thấp nhất kể từ năm 2020, kéo theo lãi suất chào cho các khoản vay mới cũng đang được điều chỉnh giảm về mức tương đương đầu năm 2022.

Dù tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường vẫn đang ở mức thấp so với cùng kỳ các năm trước khủng hoảng (trung bình khoảng trên dưới 20% toàn thị trường) nhưng tỷ lệ hấp thụ của năm 2023 đã tăng dần theo quý và nếu đà tăng tỷ lệ hấp thụ như thế này duy trì ổn định, kỳ vọng thị trường sẽ từ từ ấm dần lên trong giai đoạn sắp tới.

7 chính sách nổi bật tác động đến thị trường bất động sản

Trong 9 tháng đầu năm, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cùng các cơ quan ban ngành liên tục ban hành chính sách mới để cải thiện nền kinh tế, trong đó có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản.

Tiêu điểm là việc NHNN hạ lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp tính từ tháng 3/2023, đưa mức lãi suất tái chiết khấu về 3,5%, lãi suất tái cấp vốn về 4,5%.

Lãi suất huy động hạ nhiệt sâu kéo theo lãi suất cho vay đang tiệm cận về mức đầu năm 2022. Lãi suất ưu đãi sản xuất kinh doanh đang được các ngân hàng chào với mức trung bình 6,5 - 7,5%/năm. Nhiều ngân hàng chào các khoản vay mới mua bất động sản trong thời gian ưu đãi 7,5 - 8,5%, lãi suất thả nổi trung bình 11 - 12%.

Ngân sách phê duyệt cho các hạng mục đầu tư công 2023 lên đến mức 700.000 tỷ đồng. Lần đầu tiên sau ba quý, giải ngân vốn đầu tư công được khoảng 363.310 tỷ đồng, đạt 51,38% kế hoạch. Chính phủ tập trung mạnh mẽ cho đầu tư công, kỳ vọng sẽ mở ra những cơ hội thúc đẩy kinh tế sớm phục hồi.

Thông tư 06 về việc cho vay để trả trước hạn khoản vay cũ tại ngân hàng khác được ban hành. Sau nhiều lần hiệu chỉnh, đến nay Thông tư 06 cũng có những giá trị nhất định giúp gỡ khó cho cả doanh nghiệp và người dân trong việc tiếp cận vốn vay.

Đến cuối tháng 9/2023, cạnh tranh về lãi suất cho vay kỳ hạn ngắn (6 tháng đến 1 năm) giữa các ngân hàng đang khá quyết liệt. Đơn cử như mức chào cho vay thấp nhất cho kỳ hạn 6 tháng là 5,6% tại Vietinbank, 6% tại BIDV, 6,9% tại Vietcombank.

Nghị định 10 được ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đề cập đến nội dung condotel, officetel có thể được cấp sổ đỏ, qua đó kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý nhiều năm của loại hình này.

Gần đây, NHNN liên tục hút tiền về thông qua kênh phát hành tín phiếu với giá trị gần 90.000 tỷ đồng tính đến ngày 28/9/2023. Mục đích là giảm áp lực cho tỷ giá, không gây gián đoạn thanh khoản cho toàn bộ nền kinh tế, đảm bảo lãi suất thực của nền kinh tế tiếp tục xu hướng giảm.

Việt Nam và Mỹ nâng cấp quan hệ lên Đối tác chiến lược toàn diện. Hoạt động này được đánh giá là sự kiện ngoại giao thành công nhất của Việt Nam tính đến nay, mở ra nhiều cơ hội mới và nâng tầm vị thế quốc gia của Việt Nam.

Những chính sách nổi bật nói trên góp phần làm cho thị trường có những chuyển động theo hướng tích cực dần. Các chuyên gia của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (DXS - FERI) dự đoán đến cuối năm 2023, tác động của các chính sách điều hành sẽ rõ nét hơn.

Thị trường bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái

TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), nhận định bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và hiện nay thị trường gần như đã chạm đáy.

Khác với giai đoạn trước, đến cuối quý III/2023, thị trường không còn ghi nhận các sản phẩm bất động sản chào bán mới bị cắt giảm giá sâu, thậm chí giá bán sơ cấp đã bắt đầu tăng nhẹ 2 - 5%. Có thể nói thị trường đã chạm đáy và hoàn toàn có thể dự báo thị trường sẽ dần hồi phục.

Theo quy luật chung của thị trường, khi đã chạm đến đáy thì sớm hay muộn cũng phải đến thời điểm thị trường phục hồi trở lại. Tuy nhiên, chuyên gia đưa ra dự báo thận trọng: Chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ hồi phục và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U.

Riêng trong quý IV/2023, chuyên gia cho rằng thị trường sẽ chưa có tăng trưởng đột biến nhưng chắc chắn tăng trưởng tốt hơn so với cùng kỳ. Với nhiều thông tin và các chuyển biến tích cực từ cuối quý III/2023, hoàn toàn có cơ sở để dự báo thị trường sẽ ấm dần lên từ cuối quý IV cùng năm, đồng thời dần dần phục hồi rõ nét hơn từ sau quý II/2024.