Triển vọng bán hàng của doanh nghiệp bất động sản giai đoạn 2022-2023

Theo đánh giá của bà Thân Như Đoan Thục, Chuyên viên Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCSC, cho biết thời gian qua truyền thông sử dụng từ “siết chặt” tín dụng là chưa chính xác mà thực chất là “giám sát” cho vay bất động sản, nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn vốn vay vào lĩnh vực này. Mục đích của động thái này là hạn chế rủi ro hoạt động đầu cơ, thúc đẩy tăng trưởng bền vững và tạo ra sự minh bạch hơn cho thị trường bất động sản. Và chuyên gia VCSC đánh giá đây là điều kiện tốt cho thị trường trong dài hạn.

Cơ cấu nợ vay của các công ty bất động sản trong danh mục theo dõi của VCSC cho thấy, nợ ngân hàng không phải là nguồn vốn huy động chính mà là trái phiếu dài hạn. Do vậy, việc giám sát nguồn vốn ngân hàng không gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong việc huy động vốn.

Bà Lưu Bích Hồng, Trưởng phòng cao cấp Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCSC, cho rằng NHNN đã có những động thái kiểm soát rủi ro ngành ngân hàng từ năm 2019 chứ không phải mới bắt đầu từ năm nay.

“Tín dụng ngân hàng dành cho chủ đầu tư hiện chiếm khoảng 1/3 và NHNN đã định hướng cho các ngân hàng thương mại duy trì mức này trong thời gian qua. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn trên thị trường có các chỉ số tài chính lành mạnh, cũng như danh mục dự án phát triển tương đối tốt vẫn có nhiều kế hoạch huy động vốn: Phát hành trái phiếu, phát hành cổ phiếu riêng lẻ,…

Trong hai năm qua, việc phát hành trái phiếu, phát hành cổ phiếu riêng lẻ rất sôi nổi, giúp các chủ đầu tư không quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Những thông tin liên quan đến việc kiểm soát hơn hoạt động phát hành trái phiếu gần đây là động thái đi theo định hướng của nhà nước từ nhiều năm trước, qua đó khẳng định lại một điều là nhà nước muốn kiểm soát rủi ro ở lĩnh vực bất động sản.

Những doanh nghiệp nhỏ lẻ, không có đủ năng lực phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất trong giai đoạn này. Còn những doanh nghiệp lớn, có dự án thực sự dành cho người mua nhà để ở vẫn tiếp tục có kết quả bán hàng khả quan trong 6 tháng cuối năm”, bà Hồng đánh giá.

Các chuyên gia VCSC cũng đưa dự báo về hoạt động bán hàng của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Đơn cử như tại CTCP Vinhomes, VCSC kỳ vọng tổng giá trị hợp đồng bán hàng đạt 83.000 tỷ đồng trong năm nay, tăng 5% so với cùng kỳ.

Dự báo này được hỗ trợ bởi các dự án: Smart City, Ocean Park và Grand Park hoàn tất giai đoạn mở bán trước và mở bán các dự án mới như The Empire (tên gọi cũ là Dream City), Đại An, Wonder Park. Lãi ròng 2022 của Vinhomes được dự phóng ở mức 34.000 tỷ đồng.

Đối với CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG), sau ba dự án phát triển theo hình thức liên doanh đầu tiên, doanh nghiệp đang phát triển tổng quỹ đất có quy mô 640 ha tại các thị trường TP HCM, Đồng Nai, Long An, Cần Thơ, Hải Phòng.

Theo dự báo của VCSC, giá trị hợp đồng bán hàng và lợi nhuận của Nam long tăng trưởng lần lượt là 9% và 16% trong năm nay, tương đương với giá trị 9.700 tỷ đồng và 1.200 tỷ đồng.

Trong giai đoạn 2022-2024, VCSC dự báo giá trị hợp đồng bán hàng của Nam Long đạt 35.500 tỷ đồng, cao gấp đôi so với 18.200 tỷ đồng ở giai đoạn 2019-2021, được đóng góp từ 5 dự án: Izumi City, Southgate, Akari City, Mizuki Park và dự án ở Cần Thơ.

Tương tự, chuyên gia VCSC cũng kỳ vọng tiến độ bán hàng của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền sẽ khởi sắc trong giai đoạn 2022-2023 so với mức cơ sở thấp ở giai đoạn 2020-2021. Trong đó, các dự án Classia, The Privia và Clarita sẽ đóng góp gần 90% tổng doanh số bán hàng và xấp xỉ 70% lãi ròng của doanh nghiệp trong giai đoạn này.

Cách đây không lâu, VCSC cũng đưa ra dự báo lãi ròng của CTCP Tập đoàn Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) có thể đạt 5.600 tỷ trong năm 2022, tương ứng tăng 74% so với kết quả đạt được trong năm 2021.

Dự phóng này dựa trên cơ sở biên lợi nhuận cao hơn dự kiến nhờ bàn giao các căn hộ đã bán tại Aqua City, NovaWorld từ năm 2021 và ghi nhận các khoản lãi từ định giá lại tài sản khi hợp nhất các khoản đầu tư (quỹ đất/công ty con) hoặc thoái vốn.

Giá trị hợp đồng bán hàng năm 2022 của Novaland có thể tăng thêm 11% lên 76.400 tỷ đồng, được đóng góp chủ yếu từ các dự án như Aqua City và NovaWorld.

Hiện tại, Novaland tập trung nguồn lực đẩy mạnh tiến độ ba dự án trọng điểm gồm:Aqua City, NovaWorld Ho Tram và NovaWorld Phan Thiet. Dự kiến các dự án này sẽ đi vào vận hành tổng thể từ năm 2023. Theo ước tính của Novaland, ba dự án trên sẽ mang về mức lợi nhuận lần lượt 36.000 tỷ đồng, 10.000 tỷ đồng và 31.000 tỷ đồng khi bàn giao hoàn thiện.

Theo chia sẻ của lãnh đạo Novaland, mục tiêu trong giai đoạn 2021-2025, doanh nghiệp sẽ giới thiệu ra thị trường 100.000 sản phẩm với tổng giá trị dự kiến 600.000 tỷ đồng.