Top doanh nghiệp bất động sản lỗ nặng trong năm 2024

Ngành bất động sản nhìn chung đã đón nhiều thông tin tích cực trong năm 2024, bao gồm nhiều dự án được gỡ vướng pháp lý từng bước sau nhiều năm đứng yên; các chủ đầu tư thăm dò thị trường và công bố kế hoạch tái mở bán dự án vào cuối năm...

Đối với nhóm doanh nghiệp kinh doanh bất động trên sàn chứng khoán, báo cáo tài chính phản ánh nhiều chủ đầu tư thua lỗ do chưa có dòng tiền mới từ việc bán dự án, áp lực tài chính và chi phí lãi vay vẫn ở mức cao. Việc trì hoãn pháp lý cũng như tiến độ dự án trong bối cảnh khó khăn chung suốt hai năm vừa qua cũng làm chậm tiến trình ghi nhận doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp.

Một số doanh nghiệp khác báo lỗ do liên quan đến các vụ án điều tra, cơ cấu lãnh đạo cấp cao biến động liên tục và gần như không hoạt động sản xuất kinh doanh. Có doanh nghiệp đang duy trì công ty bằng dòng tiền từ hoạt động đầu tư tài chính, dịch vụ...

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) là một trong những ông lớn đầu ngành lỗ nặng nhất trong năm tài chính vừa qua dù doanh nghiệp đạt hơn 9.000 tỷ đồng doanh thu thuần, gấp 2 lần so với năm 2023; riêng doanh thu chuyển nhượng bất động sản đóng góp khoảng 8.360 tỷ đồng. 

Biên lãi gộp trong năm gần như bằng 0 và kết quả cả năm Novaland lỗ ròng kỷ lục hơn 6.412 tỷ đồng (lợi nhuận của nhóm cổ đông không kiểm soát là hơn 2.060 tỷ). Trong đó, công ty có khoản lỗ khác 1.894 tỷ đồng (tiền phạt chậm nộp thuế chiếm hơn 1.600 tỷ). 

Novaland cho biết khoản lỗ trên phần lớn do trích lập dự phòng ở kỳ báo cáo bán niên theo quan điểm riêng của đơn vị kiểm toán liên quan đến tiền thuê, sử dụng đất phải nộp tính theo phương án giá đất năm 2017 của dự án Lakeview City (TP Thủ Đức, TP HCM).

Giá trị hàng tồn kho của tập đoàn này tính đến cuối năm hơn 146.600 tỷ đồng, tăng 6%. Trong đó, giá trị bất động sản thành phẩm khoảng 8.500 tỷ, bất động sản đang xây dựng khoảng 138.440 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư LDG (Mã: LDG) cũng báo lỗ năm thứ hai liên tiếp do gần như không có nguồn thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Năm 2024, giá trị hàng bán bị trả lại của LDG ghi nhận hơn 358 tỷ đồng (gấp 4,2 lần năm trước), trong khi tổng doanh thu chỉ hơn 185 tỷ đồng. Kết quả, doanh thu thuần âm hơn 173 tỷ đồng.

Trong bối cảnh doanh thu âm, chi phí bán hàng và quản lý của Công ty lại tăng lần lượt 17% và 83%, lên gần 14 tỷ đồng và hơn 453 tỷ đồng. Trong đó, có hơn 417 tỷ đồng đến từ chi phí dự phòng (gấp 2.4 lần cùng kỳ).

Kết quả, LDG lỗ ròng gần 778 tỷ đồng trong năm 2024, nâng tổng lỗ lũy kế của công ty tại thời điểm 31/12/2024 vượt 1.000 tỷ đồng.

Trong bối cảnh toàn bộ thành viên HĐQT đều nộp đơn xin từ nhiệm, CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House - Mã: TDH) công bố khoản lỗ năm thứ hai liên tiếp.

Doanh thu thuần trong năm ghi nhận gần 49 tỷ đồng, giảm 60% so với năm trước. Toàn bộ khoản này chỉ đến từ hoạt động cung cấp dịch vụ và cho thuê.

Doanh thu sụt giảm trong khi chi phí của công ty ghi nhận tăng đột biến, đặc biệt chi phí quản lý gấp gần 7 lần năm trước với hơn 340 tỷ đồng. Cùng với đó là khoản trích lập dự phòng lớn khiến Thuduc House lỗ ròng hơn 288 tỷ đồng trong năm 2024.

CTCP DRH Holdings (Mã: DRH) chỉ ghi nhận gần 3 tỷ đồng doanh thu thuần trong quý IV/2024, giảm 70% so với cùng kỳ năm trước. Việc kinh doanh dưới giá vốn khiến công ty lỗ gộp gần 3 tỷ đồng.

Doanh thu tài chính tăng 35%, lên gần 48 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức tăng này lại không đủ bù cho phần chi phí tài chính tăng đến 74%, vượt hơn 219 tỷ đồng, trong đó hơn 75 tỷ đồng đến từ việc lỗ khi thanh lý các khoản đầu tư và chứng khoán.

Cả năm 2024, DRH lỗ ròng kỷ lục hơn 197 tỷ đồng. Theo đó, lỗ lũy kế tại thời điểm cuối năm 2024 của doanh nghiệp này gần 75 tỷ đồng.

Tổng tài sản của DRH Holdings tại thời điểm 31/12/2024 là gần 3.900 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho là các bất động sản dở dang chiếm gần 1.233 tỷ đồng. Doanh nghiệp không thuyết minh chi tiết về khoản mục này, tuy nhiên những năm gần đây chủ đầu tư này không triển khai thêm dự án mới. Báo cáo thường niên 2023 của DRH cho biết, hàng tồn kho của công ty nằm chủ yếu tại hai dự án là Dự án cao ốc căn hộ - thương mại dịch vụ Aurora (quận 8) và Khu dân cư Metro Valley (TP Thủ Đức).

Sau khi có lãi trở lại vào năm 2023, CTCP Tập đoàn Danh Khôi (Mã: NRC) lại báo lỗ trong năm 2024. Cụ thể, doanh thu thuần của doanh nghiệp chỉ ghi nhận 5 tỷ đồng, tăng 11% so với năm trước. Toàn bộ doanh thu đều đến từ dịch vụ môi giới và dịch vụ khác, trong khi đó hoạt động hợp tác đầu tư dự án không phát sinh doanh thu.

Lợi nhuận khác giảm hơn 40%, còn 47 tỷ đồng, do giảm thu nhập từ khoản bồi thường hợp đồng nhưng tăng tiền phạt, tiền chậm nộp.

Chi phí quản lý trong năm ghi nhận hơn 58 tỷ đồng, trong khi năm 2023 được hoàn nhập gần 10 tỷ đồng. Nguyên nhân đến từ việc năm 2023, Công ty được hoàn nhập hơn 66 tỷ đồng chi phí dự phòng nhưng năm 2024 lại phải trích lập gần 36 tỷ đồng.

Kết quả, Danh Khôi lỗ ròng hơn 63 tỷ đồng trong năm 2024. Giải trình về khoản lỗ này, doanh nghiệp cho biết tình hình kinh doanh của công ty đến cuối năm 2024 vẫn chưa khởi sắc do thị trường bất động sản chưa sôi động, việc bán hàng không đạt kỳ vọng dẫn đến Công ty vẫn chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu từ các hợp đồng hợp tác đầu tư. Công ty đang trong quá trình cơ cấu bộ máy nhân sự và tiếp tục thực hiện các chính sách tiết kiệm chi phí.

Mặc dù kết quả kinh doanh kém khả quan nhưng 3 trong 5 doanh nghiệp nói trên vẫn duy trì được dòng tiền từ hoạt động kinh doanh dương. Riêng chỉ có Novaland vẫn âm gần 5.940 tỷ đồng (cùng kỳ âm 7.630 tỷ đồng), DRH Holdings âm gần 42 tỷ đồng (cùng kỳ âm hơn 120 tỷ đồng).

Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác ghi nhận kết quả kinh doanh lao dốc trong năm 2024 như CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang (Mã: LGL) lỗ gần 53 tỷ đồng, CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Mã: VCR) lỗ gần 22 tỷ đồng, CTCP Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương (Mã: API) lỗ gần 20 tỷ đồng…

Theo đội ngũ phân tích VIS Rating, các chủ đầu tư sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều trong thời gian tới.

Mặc dù dòng tiền cải thiện, bảng cân đối kế toán và khả năng thanh toán nợ sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi, đặc biệt đối với các chủ đầu tư vẫn đang gặp các vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Phần lớn trong số này vẫn đang gặp khó khăn với trong việc thanh toán các nghĩa vụ nợ gốc, lãi đã quá hạn. Mức đòn bẩy dự kiến tiếp tục tăng trong năm 2025, trong đó tốc độ tăng của các chủ đầu tư đã chậm trả gốc, lãi sẽ cao hơn đáng kể.

Bộ phận phân tích Chứng khoán MB (MBS Research) thì cho rằng việc huy động vốn thông qua phát hành sẽ là một trong những điểm nhấn đối với các doanh nghiệp bất động sản dân cư vào năm 2025. Các chủ đầu tư sẽ hướng đến việc tái cấu trúc nợ, hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai với Nhà nước và đối mặt với chi phí phát triển dự án ngày càng tăng.

Bên cạnh đó, hoạt động M&A đối với các dự án bất động sản dân cư được kỳ vọng cũng sẽ là một xu hướng quan trọng trong năm 2025. Bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản dân cư vẫn còn yếu, và khó có thể tiếp cận với nguồn vốn, trong khi chi phí phát triển dự án sẽ tiếp tục tăng.