Thông tư 06 có siết vốn vào bất động sản hay không?

Bắt đầu từ ngày 1/9 tới đây, các ngân hàng thương mại sẽ không được phép cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để thực hiện các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là một trong những quy định mới của Thông tư 06/2023/TT-NHNN mới được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành.

Theo trả lời của NHNN, Thông tư 06 không siết vốn vào thị trường bất động sản nói chung mà chỉ ngăn chặn các nhóm đối tượng cho vay tiềm ẩn rủi ro. Rõ ràng thông tư hoàn toàn không có bất kỳ vế nào, câu chữ nào liên quan đến việc siết tín dụng vào bất động sản mà chỉ nhằm mục đích kiểm soát rủi ro hệ thống tài chính ngân hàng.

Nếu nhìn lại khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp năm 2022 và hàng loạt có vụ cho vay sân sau hay các dự án không đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn đi huy động vốn thông qua các hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, cuối cùng dẫn đến sự mất mát của rất nhiều người, cả người già, người trẻ, người giàu lẫn người nghèo; đẩy hệ thống tài chính ngân hàng vào một rủi ro lớn chưa từng có mà có những thời điểm tưởng chừng như không thể đứng vững.

Nhớ lại năm 2022 - thời điểm ngân hàng chính là người chơi chính trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Các ngân hàng thương mại cho vay bằng cách mua các khoản trái phiếu này rồi sau đó phân phối lại cho nhà đầu tư cá nhân.

Rất nhiều thương vụ phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong giai đoạn này là những công ty ba không: Không tài sản bảo đảm, không xếp hạng tín nhiệm, không nguồn thu; đã đẩy nhà đầu tư cá nhân vào vòng khốn đốn. Dù Bộ Tài chính sau đó đã chấn chỉnh hoạt động phát hành TPDN nhưng vẫn còn đó những rủi ro từ sân sau.

Các ông chủ ngân hàng có thể vay tiền từ ngân hàng thông qua các công ty sân sau với mục đích góp vốn vào các dự án xyz. Khi đó, dù các dự án không đủ điều kiện mở bán hay vướng pháp lý thì người vay vẫn rút được một khoản tiền lớn ra khỏi hệ thống ngân hàng. Khi nhiều trường hợp như vậy cùng diễn ra sẽ làm thâm hụt vốn cho sản xuất kinh doanh hay làm giảm thanh khoản của hệ thống và đẩy hệ thống vào rủi ro rất lớn.

Cuối năm 2022, có thời điểm lãi suất huy động chạm mốc 12% chỉ trong thời gian rất ngắn, cho thấy hệ thống ngân hàng bị rơi vào tình trạng thiếu thanh khoản cục bộ. Khi đó, nền kinh tế hoàn toàn gánh chịu hậu quả này.

Ngoài vấn đề sân sau, các dự án bất động sản vướng pháp lý nhưng bằng cách này hay cách khác chủ đầu tư vẫn có thể bắt tay với ngân hàng để cho khách hàng vay mua bất động sản thông qua các hợp đồng hợp tác kinh doanh hay hợp tác đầu tư.

Với những ai đã có kinh nghiệm thực chiến nhiều trên thị trường bất động sản đều biết rằng tỷ lệ bán bất động sản thông qua các loại hợp đồng này rất lớn dù chúng ta chưa thấy bất kỳ con số thống kê nào cụ thể.

Những nhà phát triển bất động sản lớn từ Novaland (Mã: NVL) cho đến những doanh nghiệp quy mô vừa như Đất Xanh (Mã: DXG) đều dùng đến loại hợp đồng này. Khi thị trường diễn biến nghịch, các khoản vay cá nhân này bỗng nhiên biến thành nợ xấu, người vay ngưng trả lãi và vốn, từ đó một lần nữa đẩy hệ thống ngân hàng vào mối lâm nguy. Mà đúng ra nếu không có việc cho vay cẩu thả này thì rủi ro đã không xảy ra đối với hệ thống và nền kinh tế.

Chính vì vậy, ngăn chặn các rủi ro tiềm ẩn này là điều hết sức cần thiết với hệ thống tài chính ngân hàng và cả nền kinh tế nói chung.

Nói như vậy người ta dường như nghĩ rằng Thông tư 06 siết tín dụng vào bất động sản? Về lý thuyết là không nhưng thực tế là có. Vì sao lại nói như vậy? Bởi trên lý thuyết, câu chữ cụ thể của Thông tư 06 không có dòng nào, chữ nào nói đến hạn chế cho vay bất động sản. Các dự án minh bạch, pháp lý đầy đủ, đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật hoàn toàn vay được và được cho vay. Cho dù đó là dự án nhà ở, dự án nghỉ dưỡng hay dự án bất động sản đầu tư đều có thể vay được. Đó là lý thuyết và rất rõ ràng.

Thực tế lại khác, có quá nhiều dự án không đủ điều kiện bán, không đủ điều kiện được cấp sổ sau này vẫn đang vay tiền từ ngân hàng. Một khi Thông tư 06 chính thức có hiệu lực, rất rất nhiều dự án phải ngưng huy động vốn từ ngân hàng ngay lập tức. Điều này sẽ hạn chế đáng kể đối tượng mua hàng, cuối cùng dẫn đến khó khăn trong việc kinh doanh của các công ty bất động sản đang dùng phương pháp này để huy động vốn.

Tuy nhiên, với những công ty hoạt động lành mạnh thì chẳng lo lắng gì mấy bởi họ vẫn bán ào ào và khách hàng vẫn vay được từ ngân hàng. Do đó, có thể thấy Thông tư 06 không những hạn chế rủi ro đối với hệ thống tài chính ngân hàng mà còn giúp thanh lọc ngành bất động sản. Những quy định mới này sẽ loại bỏ các công ty yếu kém và dự án không rõ ràng, thay vào đó những công ty xịn xò sẽ lại vươn lên.

Ngoài ra, Thông tư 06 cũng có tác dụng thúc các công ty bất động sản phải giảm bớt sự lệ thuộc vào vốn vay, tăng nguồn vốn tự có trong các dự án bất động sản, từ đó giảm thiểu rủi ro kinh doanh của ngành, giảm rủi ro cho khách hàng, giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng và cả nền kinh tế.

Nếu nhìn qua nước láng giềng Trung Quốc, chúng ta hoàn toàn có động cơ để làm điều này nhằm thoát khỏi một hiểm hoạ khôn lường. Thông tư 06 là một chính sách hợp tình, hợp lý. Một mũi tên trúng nhiều đích!