Rủi ro liên quan thị trường bất động đã lan rộng ra nền kinh tế

“Thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh có vai trò quan trọng đối với kinh tế - xã hội”, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng nói trong phiên giải trình trước Quốc hội thêm một số vấn đề liên quan đến tín dụng cho bất động sản mới đây. 

Các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản, tình trạng sốt nóng, rủi ro bong bóng từng được nhắc đến trong suốt năm 2021.

Cuối tháng 3/2021, tại phiên họp Chính phủ thường kỳ, Bộ trưởng Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) Nguyễn Chí Dũng lần đầu đề cập đến vấn đề nguồn vốn tập trung vào một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hơn là để phục vụ mở rộng sản xuất, kinh doanh.

“Một phần nguyên nhân do lãi suất ở mức thấp, dòng tiền đang có xu hướng đầu tư vào thị trường bất động sản, một phần do công tác quản lý đất đai, quy hoạch và việc thổi giá của đối tượng môi giới, tạo nên các cơn sốt đất, khiến giá bất động sản nhiều khu vực tăng mạnh trong những tháng đầu năm, bất chấp diễn biến của dịch bệnh”, Bộ trưởng nói khi đó.

Ông cũng nhấn mạnh “trong thời gian tới, cần chú trọng theo dõi sát diễn biến các thị trường trên, không để xảy ra tình trạng bong bóng thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, ảnh hưởng đến nền kinh tế”.

Một tháng sau – tháng 4/2021, Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) công bố báo cáo nhận định về kinh tế Việt Nam, “rủi ro bong bóng tài sản” tiếp tục được nhắc đến. Cụ thể, ADB cảnh báo “sự phục hồi nhanh chóng của đầu tư tư nhân trong nước cũng có thể làm tăng rủi ro bong bóng tài sản nếu như tín dụng không được dẫn hướng vào các lĩnh vực sản xuất”.

Nhớ lại thời điểm đó, những tháng đầu năm 2021 là giai đoạn thị trường bất động sản đón những cơn sốt đất đầu tiên. Sau thời gian lắng dịu vì giãn cách xã hội, sốt đất tái diễn từ quý III/2021. Năm 2021 cả nước không bao giờ quên những ngày căng thẳng chống dịch, nhưng đồng thời cũng không quên cơn sốt đất điên cuồng diễn ra từ Bắc chí Nam.

Hiển nhiên, tình trạng sốt đất, rủi ro bong bóng bất động sản cũng làm nóng nghị trường Quốc hội năm đó.

Thảo luận tại Quốc hội ngày 9/11/2021, Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ (đoàn Hà Tĩnh) đã đưa ra những lo ngại tới cơ cấu thu ngân sách nhà nước. Theo đại biểu, một trong những nội dung tăng trưởng đột biến năm nay là từ hoạt động ngân hàng, chứng khoán, đất đai.

Bà cho biết thu ngân sách Trung ương hụt thu hơn 29.300 tỷ đồng, trong khi đó tổng thu ngân sách lại tăng trưởng. Bà đặt câu hỏi ngân sách tăng trưởng ở đâu?

“Thực tế cho thấy một trong những nội dung tăng trưởng đột biến năm nay là từ hoạt động ngân hàng, chứng khoán, đất đai. Vậy có hay không hiện tượng nhiều nhà đầu tư thế chấp vay vốn ngân hàng, lấy tiền trong hệ thống tín dụng ra, rồi lại quay vòng tiếp. Vòng mới là tài sản, còn bong bóng là chứng khoán, bất động sản?”, đại biểu Thơ nhận định.

Tháng 1 đầu năm, trong kỳ họp bất thường nhằm xem xét phê duyệt gói kích thích kinh tế, phục hồi sau đại dịch, Đại biểu Quốc hội thêm một lần nữa bày tỏ lo ngại chứng khoán, bất động sản sốt nóng gây bong bóng ngắn hạn, đổ vỡ trong tương lai.

“Chương trình phục hồi kinh tế chưa tung ra mà chứng khoán và bất động sản đã sốt nóng. Giá tăng không chỉ làm tạo ra bong bóng trong ngắn hạn mà còn có thể dẫn đến sự đổ vỡ trong tương lai”, đại biểu Trần Văn Lâm (Bắc Giang), Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính Ngân sách nói.

Ở góc độ chuyên gia, hồi tháng 4 đầu năm, tại tọa đàm do VTC tổ chức, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cho biết thực trạng người Việt làm giàu nhanh từ đất đai là một điều đáng buồn.

Ông dẫn thông tin từ một nghiên cứu của Australia chỉ ra rằng một nền kinh tế chỉ cần đầu tư 1/3 vốn của xã hội vào thị trường bất động sản là hợp lý, nếu vượt thì sẽ gây sốt đất.

Giáo sư cho biết hiện Nhà nước thu ngân sách khoảng 76% từ đất ở, trong khi thu từ công nghiệp chỉ khoảng độ 16%. "Nguồn thu này là đầu ra của quá trình người dân ném tiền vào bất động sản, điều này cho thấy người Việt bỏ tiền vào đất đai quá lớn, gấp 3 lần sản xuất, trái ngược với nước ngoài", ông Hùng nhận xét.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, một đất nước muốn phát triển kinh tế thì phải đầu tư vào nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, tức là những nơi sản xuất ra hàng hóa tiêu dùng, đây là đầu tư vào đồng tiền động. Trong khi đó, đầu tư vào bất động sản là đầu tư vào đồng tiền nằm yên.

Tiếp đó, tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra giữa tháng 7, TS.Trần Du Lịch cảnh báo người người đi kinh doanh bất động sản là tai họa cho nền kinh tế.

Đánh giá về tình trạng hiện tại của thị trường bất động sản, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng dù khó khăn nhưng Việt Nam vẫn may mắn khi chưa xảy ra vỡ bong bóng. Rủi ro vỡ bong bóng bất động sản từng được ông cảnh báo nhiều lần từ cuối 2020. “May mắn là chưa có chuyện đổ vỡ thị trường, chưa xảy ra tình trạng vỡ nợ hàng loạt, bởi nếu điều đó xảy ra sẽ kéo cả hệ thống tài chính tiền tệ chìm luôn và sau đó để vực dậy là rất khó, muốn cứu cũng không được”, ông nói.

Theo ông, bất động sản khó khăn cũng là câu chuyện chung của toàn nền kinh tế. Đây là giai đoạn cần thiết của thị trường, cũng như của nền kinh tế để điều chỉnh, xem xét lại khuôn khổ luật pháp, cơ chế, cách thức điều hành quản lý. Từ đó kinh tế sẽ phát triển mạnh và thực chất hơn.

Trong khi đó, ông Đỗ Hòa, CEO Công ty Tư vấn Tinh Hoa Quản Trị nêu quan điểm Việt Nam cần nhìn vào câu chuyện của Philippines – một nền kinh tế không có nền tảng cơ bản để tránh những sai lầm.

“Ở Philippines, phố xá nhà cửa đẹp, sang trọng, nhưng đại đa số dân không có việc để làm, cuộc sống khó khăn, và thu nhập chính nuôi nhà nước là từ lao động xuất khẩu”.

Về vấn đề cứu thị trường bất động sản, ông cho rằng "cứu" là một hành động can thiệp thô bạo vào thị trường, nên thường chỉ có những trường hợp thật đặc biệt, đối với một đối tượng đặc biệt quan trọng nào đó người ta mới sử dụng giải pháp này.

“Chính phủ các nước khi cần họ cũng cứu nhưng mà là cứu một ngân hàng, một doanh nghiệp cụ thể, chứ không ai cứu cả một ngành như ngành bất động sản, hoặc một số lượng doanh nghiệp lớn với giá trị cần cứu lớn như thế như đối với trái phiếu doanh nghiệp", ông nói.

Theo ông, với thị trường bất động sản như hiện nay, Chính phủ không nên "cứu" mà cũng không nên siết chặt đến độ nghẹt thở cả thị trường. Vì cả hai cách đều sẽ dẫn đến những hệ quả khác, ví như nuôi bệnh, như bơm thêm hơi vào bong bóng. Mà cần phải đánh giá lại, xác định rõ ngân hàng, tổ chức nào làm đúng, thị trường nào cần khuyến khích thì hỗ trợ. Còn ngân hàng nào làm sai, tổ chức nào lợi dụng lỗ hổng chính sách, thị trường nào không nên tiếp tục bơm vốn thì cần phải quản lý.

“Tôi nghĩ tình trạng bong bóng bất động sản, tình trạng quy hoạch dự án ma tràn lan, tình trạng đầu cơ đất... là do hoạt động đầu cơ mà ra. Vậy Chính phủ cần có chính sách kiểm soát, không khuyến khích hoạt động đầu cơ. Chẳng hạn như đánh thuế cao người nắm giữ nhiều đất, bất động sản, quy định thời hạn tối đa mà chủ đầu tư có thể duy trì dự án sau khi đã được giao đất,... nếu không triển khai đúng tiến độ thì thu hồi để sử dụng cho mục đích khác.

Còn nhu cầu bất động sản để sản xuất kinh doanh, để làm nhà ở thì nên khuyến khích, và có thể nghiên cứu để "cứu" những phân khúc này, với điều kiện phải giám sát chặt chẽ”, ông nói thêm.

“Tôi nghĩ chỉ khi chúng ta có giải pháp để quản lý nguồn vốn của xã hội, cho dù được huy động bằng hình thức nào, để vốn đi đúng hướng, cân bằng giữa các mục đích sử dụng khác nhau (sản xuất kinh doanh với phát triển bất động) thì nền kinh tế sẽ phát triển bền vững hơn. Nếu để vốn dồn vào bất động sản quá nhiều, giá đất sẽ bị đẩy lên quá cao, khi đó sản xuất kinh doanh, hay nói rộng hơn là cả nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng do thiếu vốn, thiếu đất cho các mục đích khác”, ông nêu quan điểm.