Phác họa thị trường bất động sản 2024

Phần lớn các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn về vốn do ngân hàng kiểm soát chặt điều kiện cho vay. Niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bị giảm sút, khiến việc huy động vốn ứng trước để triển khai dự án bị thiếu hụt, nguồn cung nhà ở mới giảm sút nghiêm trọng.

Giá nhà ở không ngừng leo thang, cùng với việc khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng nên ngay cả những người dân có nhu cầu mua nhà cũng phải tạm gác lại kế hoạch.

Các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản phải đối diện với một áp lực lớn là đáo hạn trái phiếu. Ghi nhận từ hoạt động phát hành của các doanh nghiệp, sẽ có gần 300.000 tỷ đồng trái phiếu cần đáo hạn vào năm 2024. Riêng nhóm bất động sản chiếm khoảng 123.000 tỷ đồng. Đó là khó khăn lớn mà doanh nghiệp bất động sản gặp phải nếu muốn tăng tốc trong năm 2024.

Tuy nhiên, 2024 sẽ là năm để thị trường tạo bước chuyển mình cho một chu kỳ hồi phục, phát triển mới. Cùng một thời điểm, Quốc hội đã thông qua hàng loạt dự án luật sửa đổi như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, kèm sự quyết liệt của Chính phủ trong việc hỗ trợ thị trường. Lãi suất cho vay từ ngân hàng đang trong xu hướng điều chỉnh giảm sẽ giúp cho thị trường bất động sản diễn biến theo chiều hướng tốt hơn.

Nhờ sự ổn định về chính trị cũng như những chính sách khuyến khích đầu tư đã thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng nhanh, nhiều thành tựu ấn tượng trong việc hợp tác và hội nhập như ký kết thêm các hiệp định FTA mới, nâng cấp quan hệ lên tầm Đối tác Chiến lược Toàn diện với các quốc gia như Hàn Quốc, Mỹ.

Đặc biệt, chuyến thăm của Tổng thống Mỹ Joe Biden vừa qua đã mang đến thỏa thuận về hợp tác toàn diện, phát triển thị trường sản xuất công nghệ cao và bán dẫn giữa hai quốc gia.

Tổng giá trị giao dịch đầu tư và M&A bất động sản ước tính trong 9 tháng đầu năm đạt 729 triệu USD. Trong đó, dẫn đầu là các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia, Đài Loan (Trung Quốc), Hàn Quốc với lợi thế về vị trí địa lý, sự tương đồng về văn hóa và am hiểu pháp luật Việt Nam. Chính sách tiền tệ dự kiến sẽ duy trì trung lập để hỗ trợ tăng trưởng. Chúng tôi nhận thấy dòng vốn FDI hàng trăm triệu USD sẵn sàng đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng chú trọng đầu tư về cơ sở hạ tầng bao gồm 2.000 km đường cao tốc mới, hệ thống tàu điện ngầm tại Hà Nội và TP HCM, cùng nhiều dự án mở rộng và xây dựng sân bay mới khác.

Do đó, không có gì đáng ngạc nhiên khi các nhà đầu tư và các nhà phát triển bất động sản sẵn sàng cam kết với thị trường có tốc độ tăng trưởng cao này. Dưới đây là những xu hướng chính sẽ định hình thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm 2024.

Căn hộ trung cấp và bình dân dẫn dắt thị trường

Kể từ thời kỳ đại khủng hoảng 2008, thị trường căn hộ TP HCM đã tăng trưởng rất mạnh mẽ khi tổng nguồn cung tăng 4,4 lần trong thập kỷ qua. 2014 - 2018 có thể coi là giai đoạn thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, thăng hoa nhất cả ở chất và lượng.

Nguồn cung nhà ở TP HCM gia tăng nhanh chóng với 167.280 căn và lượng giao dịch thành công lên đến 164.793 sản phẩm. Giá sơ cấp trung bình liên tục tăng trong 10 năm qua dù có nhiều biến động, tăng trưởng 200% với mức tăng trung bình hàng năm là 12%.

Tổng nguồn cung căn hộ hoàn thành tại TP HCM trong 10 năm tới (tính đến năm 2033) sẽ đạt ít nhất 577.000 căn ở tất cả các phân khúc, trên tổng 760 dự án, tương ứng với tỷ lệ 57 căn hộ/1.000 dân. Nếu tỷ lệ này cao thì chúng ta nên đầu tư vào các căn hộ cao cấp, còn nếu thấp thì chúng ta nên tập trung vào thị trường nhà ở đại chúng, đây là phân khúc có nhu cầu thực về căn hộ.

Nhà đầu tư cần cân nhắc ba yếu tố này khi đầu tư bất kỳ loại hình bất động sản nào. Một là tự nghiên cứu tìm hiểu tình hình pháp lý, tình hình quy hoạch, giấy phép xây dựng. Hai là nhà đầu tư cần đảm bảo tình hình tài chính, dòng tiền thu nhập ổn định để có thể đứng vững trước những sự kiện bất khả kháng có thể xảy ra. Ba là tính thanh khoản của dự án.

Để làm được điều này đòi hỏi nhà đầu tư đi khảo sát dự án và khu vực xung quanh dự án nhiều lần, đánh giá mật độ dân cư và mức độ đô thị hóa để có thể đưa ra nhận định đúng về tình hình dự án trong ngắn, trung và dài hạn.

Nhu cầu về kích thước căn hộ, môi trường sống của bên mua và bên phát triển đã thay đổi. Hầu hết người mua nhà lần đầu chỉ đủ khả năng chi trả cho những căn hộ lớn hơn tại những khu chung cư xa trung tâm thành phố.

Thế nhưng về tâm lý, người trẻ thích sống ở một nơi tiện nghi, nên họ vẫn muốn mua những căn hộ kích thước vừa đủ nhưng với đầy đủ tiện ích, cây xanh và kết nối cộng đồng. Chúng ta sẽ thấy sự chuyển đổi sang mô hình phát triển dự án căn hộ một cách bền vững hơn, tức là xu hướng chuyển dịch lớn tới các căn hộ dành cho người thu nhập trung bình và thấp, hay nhà ở xã hội. Đây là phân khúc có nhu cầu thực.

Sự dịch chuyển các dự án xa hơn và xanh hơn

Sức hấp dẫn của lĩnh vực bất động sản là không thể chối từ khi nhiều doanh nghiệp tiếp tục đầu tư vào lĩnh vực này. Trong đó, những khu đô thị, công trình xanh... được xây dựng và phát triển bài bản có đóng góp lớn cho sự phát triển chung của thị trường, tạo ra chuẩn chất lượng mới, làm thay đổi quy mô, nâng cao mỹ quan đô thị và tạo ra những khu tích hợp.

Sự phát triển các khu đô thị đang thu hút các nhà đầu tư vì khả năng thanh khoản trong tương lai. Khoản đầu tư này được coi là an toàn trong xu hướng đô thị hóa ngày càng phát triển tốt.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư, nhà phát triển và chủ sở hữu bất động sản ở Việt Nam giờ đây phải hiểu thực tế rằng theo thời gian, các nguyên tắc đầu tư có trách nhiệm và đầu tư ESG ngày càng trở nên phổ biến hơn đối với thị trường vốn. Điều này đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư cần ưu tiên chuyển sang phát triển dự án bền vững.

Một trong những lợi thế đối với các nhà đầu tư và nhà phát triển khi chuyển sang các tòa nhà xanh, thân thiện với môi trường thường sẽ có giá bán hoặc thuê cao hơn, đồng thời giá trị thị trường cũng tăng. Các dự án này cũng có khả năng phục hồi tốt hơn trước bất kỳ sự suy thoái nào của thị trường vì chúng vẫn là địa điểm được nhiều người thuê lựa chọn.

Đối với các khu đô thị tích hợp đã phát triển trong gần một thập kỷ tại Việt Nam, đầu tư bài bản vào cảnh quan, tổng thể, hoàn thiện cơ sở hạ tầng thì các nhà phát triển bất động sản mới hưởng quả ngọt.

Thương mại điện tử thúc đẩy hậu cần đô thị Người tiêu dùng Việt Nam ngày càng ưa chuộng sự tiện lợi của mua sắm trực tuyến, thúc đẩy làn sóng dịch chuyển lưu trữ hàng hóa từ cửa hàng bán lẻ sang không gian kho hàng.

Có thể thấy, sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đang định hình lại thị trường logistics và tạo ra áp lực ngày càng tăng lên hệ thống logistics, chuỗi cung ứng, các kênh phân phối và bán lẻ, cũng như hệ thống nhà xưởng, nhà kho.

Hiện nay, do chi phí đất đắt đỏ và sự phản đối của các bên liên quan đối với hoạt động hậu cần trong thành phố, các dự án hậu cần đô thị chủ yếu nằm ở vùng cận trung tâm hoặc ngoại ô.

Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam ghi nhận tổng nguồn cung kho vận khoảng 5,2 triệu m2 sàn, trong đó TP HCM chiếm khoảng 14% tổng nguồn cung. Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc ghi nhận nguồn cung kho vận khoảng 2,1 triệu m2 sàn, trong đó Hà Nội chiếm 12% và Hải Phòng chiếm 26% tổng nguồn cung.

So với các nước khác trong khu vực, thị trường logistics của Việt Nam vẫn còn trong giai đoạn sơ khai, thị trường chủ yếu cung cấp các sản phẩm có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp, phát triển tại khu vực xa trung tâm.

Tại TP HCM và Hà Nội, tình trạng khan hiếm quỹ đất và cơ sở hậu cần sẵn có khiến các nhà phát triển phải tận dụng nhiều loại bất động sản khác nhau, thường là những tòa nhà cũ hoặc khu đất trống.

Mặc dù các tòa nhà cũ có rủi ro cao hơn và kém hiệu quả trong khâu vận hành như việc dỡ hàng từ xe bán tải, xe tải cũng như lưu trữ hàng hóa; thế nhưng vị trí kho nằm gần các điểm giao hàng nội thành vẫn là ưu tiên hàng đầu của các công ty 3PL, nhà bán lẻ thương mại điện tử và công ty bưu kiện.

Trong một số trường hợp, các tòa nhà cũ được tân trang lại để có chất lượng tương đối tốt hơn. Với vị thế này, các nhà bán lẻ sẽ thu hút được nhiều khách hàng nhờ khả năng giao hàng nhanh chóng. Hệ thống hậu cần đô thị là nền móng cho sự phát triển của thành phố.

Để duy trì tính cạnh tranh, hấp dẫn và thân thiện với môi trường, các thành phố phải tham gia vào những giải pháp giúp giảm chi phí và khó khăn của hậu cần đô thị. Tập trung đầu tư phát triển hạ tầng vận tải hành khách, hạ tầng logistics, nâng công suất xếp dỡ hàng hóa, công suất các kho chứa cảng biển, đầu tư đón đầu các chuỗi cung ứng nhằm hình thành trung tâm cung ứng dịch vụ logistics tầm cỡ khu vực. Đồng thời sẽ từng bước cơ cấu lại thị phần, ưu tiên phát triển thị phần vận tải đường sắt, đường thủy nội địa, hàng không nhằm giảm áp lực vận tải đường bộ.

Thị trường đang phát triển và trưởng thành với tốc độ nhanh hơn trước đây. Các bên tham gia thị trường từ nhà phát triển dự án, nhà đầu tư, ngân hàng và các cơ quan quản lý của nhà nước đều tỉnh táo và thận trọng hơn trong mỗi hành động và vai trò của mình.

Nhìn chung, chúng tôi hy vọng năm 2024 sẽ được biết đến với một năm cải cách, điều này tạo ra áp lực đáng kể đối với chính quyền địa phương có liên quan để đẩy nhanh quá trình phê duyệt cho sự phát triển mới và chúng tôi kỳ vọng quá trình này sẽ đạt được trong 6 tháng đầu năm.

Chúng tôi cũng tin rằng hoạt động đầu tư bất động sản sẽ diễn ra, đặc biệt là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài bởi “trong nguy có cơ”, nhiều doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh đã tiến hành đánh giá và lên kế hoạch phát triển dài hạn tại Việt Nam.

Trích Đặc san Xuân Giáp Thìn của Tạp chí Điện tử Doanh Nhân Việt Nam