Nỗ lực vực dậy thị trường bất động sản, chờ ngày tan băng

Thị trường bất động sản hiện nay đang khiến nhiều người liên tưởng đến thời kỳ đen tối 2011 – 2013, mặc dù tính chất và mức độ chưa nghiêm trọng đến vậy.

Còn nhớ, ngày 24/2/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 yêu cầu thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ và ngày 1/3/2011, Thống đốc NHNN đã ban hành Chỉ thị 01 về việc thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.

Theo đó, ngân hàng siết chặt tín dụng, giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán,…

Sau động thái này, thị trường địa ốc lập tức bước vào giai đoạn đóng băng lần thứ 3. Tuy nhiên, phải hai năm sau mới bắt đầu có chính sách nới lỏng tín dụng, hỗ trợ và thị trường dần tan băng kể từ năm 2014.

Quan sát ở giai đoạn hiện nay, chỉ trong vòng chưa tới một năm, Chính phủ đã vào cuộc và liên tiếp có những cuộc họp, chỉ đạo nhằm tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này.

Cụ thể, sáng 8/11/2022, Chính Phủ và Bộ Xây dựng đã tổ chức cuộc họp với lãnh đạo các doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản để lắng nghe và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.

Cuộc họp có sự tham gia của 19 Chủ tịch, Tổng Giám đốc Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phía Nam và tại đầu cầu Hà Nội có sự tham dự của khoảng 15 đại diện các doanh nghiệp.

Sau cuộc họp này, ngày 17/11, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành ký Quyết định 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Quyết định này được đánh giá làm tăng niềm tin cho người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư trên thị trường địa ốc.

Thủ tướng Chính phủ sau đó đã ký liên tiếp ba Công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách. Đó là, Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 về thị trường trái phiếu doanh nghiệp; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Vào cuộc mạnh hơn trong năm 2023

Cuối tháng 1/2023, Thủ tướng ký Chỉ thị số 03 yêu cầu NHNN rà soát, có biện pháp phù hợp tháo gỡ khó khăn về tín dụng bất động sản đối với cả doanh nghiệp bất động sản và người mua, thúc đẩy phát triển các dự án bất động sản hiệu quả, cơ cấu lại và phát triển thị trường bất động sản, xử lý nợ xấu, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân,…

Tại phiên họp thường kỳ ngày 2/2/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu các đơn vị liên quan tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, xác định đây là nút thắt cần giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực liên quan như trái phiếu doanh nghiệp,...

Kể từ đầu tháng 3, hàng loạt chính sách liên quan đến thị trường bất động sản liên tiếp được ban hành.

Cụ thể, ngày 5/3, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Ngày 11/3, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ngày 3/4, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà vừa thay mặt Thủ tướng Chính phủ ký phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Cùng ngày, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được ban hành.

Ngoài ra, ngày 1/4, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có công văn chỉ đạo,hướng dẫn các Ngân hàng thương mại và Ngân hàng Nhà nước chi nhánh các tỉnh, thành phố khẩn trương triển khai thực hiện Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Thời hạn giải ngân của Chương trình đến khi doanh số giải ngân đạt 120.000 tỷ đồng nhưng không quá ngày 31/12/2030.

Mới đây nhất, ngày 16/4, Văn phòng Chính phủ đã có thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà tại buổi làm việc với Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, trong đó chỉ đạo giải quyết tháo gỡ khó khăn và vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản tại các địa phương, cơ cấu lại thời hạn trả nợ,...

Thị trường chờ ngấm chính sách

Động thái của Chính phủ được cho là kịp thời và là tín hiệu ban đầu cho quá trình phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo đánh giá của giới chuyên môn, hiệu quả thực tế triển khai chính sách vẫn cần phải chờ và kiểm chứng thêm.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, chính sách có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản và thông thường chỉ có độ trễ khoảng hai quý. Dự báo với những chính sách vừa được Chính phủ ban hành, thời điểm xuất hiện tín hiệu đảo chiều thị trường bất động sản sẽ rơi vào quý IV/2023 hoặc muộn hơn là vào giữa năm 2024. Lúc này, lượng hàng tồn kho trên thị trường sẽ giảm mạnh”, ông Quốc Anh nhận định.

Vị này nói thêm, điều quan trọng hiện nay là độ trễ và mức độ ảnh hưởng của chính sách. Nếu chính sách càng thâm nhập nhanh và tác động nhanh đến các đối tượng trên thị trường, đặc biệt là gói 120.000 tỷ đồng thì đà phục hồi của thị trường kỳ vọng sẽ diễn ra nhanh hơn, thậm chí là nhanh hơn giai đoạn trước.

Một yếu tố nữa theo chuyên gia sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình đảo chiều của thị trường bất động sản đó là tốc độ giải ngân vốn đầu tư công. Tuy nhiên, tốc độ giải ngân hiện nay vẫn khá chậm. Nếu tốc độ giải ngân vốn đầu tư công, cộng với việc thu hút nguồn vốn FDI duy trì tốt so với các năm, kết hợp với các chính sách nói trên thì thời thị trường địa ốc lấy lại đà tăng trưởng sẽ diễn ra sớm hơn.

”Thị trường bất động sản sẽ tốt hơn trong quý II/2023 nhưng sẽ chưa thể có những chuyển biến mạnh mẽ”, vị này nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, ba điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản là tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và pháp lý đang, đã được Chính phủ nhìn nhận và đang vào cuộc một cách quyết liệt. Niềm tin của các nhà đầu tư đang được củng cố khi Chính phủ liên tiếp ban hành các chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.

Vị này cho rằng, khi các chính sách ngấm dần cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các phía, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào chu trình “rã đông”. Tuy nhiên, chu trình này là “rã đông” tự nhiên, cần thời gian và sẽ diễn ra rất từ từ.

Quý I/2023 được coi là khoảng thời gian gần cuối của quá trình “sàng lọc tự nhiên”. Sau thời gian này, thị trường sẽ ghi nhận sự loại bỏ hàng loạt các đối tượng không phù hợp từ doanh nghiệp đến môi giới ra khỏi cuộc chơi. Đây chính là tiền đề cơ sở để thị trường sau đó sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch hơn, bền vững hơn và chắc chắn hơn.

“Thị trường chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng, cũng là nút thắt quan trọng nhất đó là điều chỉnh các quy định pháp luật, để có thể phê duyệt hàng nghìn dự án đang án binh bất động đợi luật mới”, ông Đính nhận định.