Ngành bất động sản khu công nghiệp: Động lực tăng trưởng nhiều hơn rủi ro

Trong báo cáo ngành vừa công bố, Chứng khoán Yuanta nhận định bất động sản khu công nghiệp là một trong số ít ngành có kết quả kinh doanh quý III/2023 vẫn tích cực.

Cụ thể, trong quý III, doanh thu các doanh nghiệp nhóm khu công nghiệp niêm yết giảm nhẹ 0,17% so với cùng kỳ năm ngoái, đa phần là do giảm doanh thu từ mảng bất động sản dân cư. Tuy nhiên, lợi nhuận vẫn tăng trưởng tích cực 33% nhờ giá cho thuê đất tăng cũng như các chi phí được quản lý tốt.

Biên lợi nhuận gộp trong quý của các doanh nghiệp tăng lên 43,4% (cùng kỳ 36,5%) do giá cho thuê đất tăng và biên lợi nhuận mảng khu công nghiệp cao hơn mảng bất động sản dân cư. Biên lợi nhuận ròng thấp hơn cùng kỳ do giảm lợi nhuận khác từ các hoạt động đầu tư, chuyển nhượng dự án.

Về triển vọng trong thời gian tới, nhóm phân tích cho biết dòng vốn FDI vẫn tích cực nhờ các lợi thế ngoài việc ưu đãi thuế. Đơn cử như vốn đăng ký mới tiếp tục đi vào ngành sản xuất - chế biến - chế tạo; hạ tầng giao thông cải thiện tích cực nhờ đầu tư công...

Việt Nam là nước có tăng trưởng thu hút FDI mạnh, là điểm đến trong xu hướng chuyển đổi chuỗi cung ứng nhờ nhiều lợi thế: Vị trí địa lý thuận lợi; chính trị ổn định; hạ tầng cải thiện nhanh; lực lượng nhân công nhiều, ổn định với tiền lương hợp lý trong khi tay nghề cải thiện nhanh tích cực; quy trình thụ tục pháp lý cải thiện nhanh. Quan trọng là không phụ thuộc vào ưu đãi thuế. 

Thực tế, các tỉnh thành cũng có các chương trình, chiến lược riêng để thi đua thu hút FDI trong thời gian gần đây như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bình Dương.

Song, FDI vào các tỉnh thành có sự phân hóa. Trong 11 tháng qua, các tỉnh phía Bắc có sự tăng trưởng mạnh FDI đều là các tỉnh có sẵn hệ thống nhiều khu công nghiệp như Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang và hiện vẫn còn dư địa tăng trưởng, mở rộng các dự án hiện hữu. Nghệ An, Hải Dương cũng là hai ngôi sao mới nổi.

Đối với phía Nam, các tỉnh đã nổi danh về công nghiệp như TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương không có sự tăng trưởng mạnh thu hút FDI do các khu công nghiệp hiện tại đã đạt tỷ lệ lấp đầy khá cao (95 - 99%). Tiềm năng tăng trưởng gọi tên Bình Phước và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Một động lực nữa là nhu cầu thuê đất vẫn cao và giá thuê vẫn tăng tích cực. Các khu công nghiệp tại phía Bắc cùng với Bình Dương và Đồng Nai là hai tỉnh có nguồn cung đất công nghiệp lớn nhất với tỷ lệ lấp đầy thuê đất cao, trung bình khoảng 91%. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An là hai tỉnh tiềm năng mới khi tỷ lệ lấp đầy đang ở mức trên 80% nhưng nguồn cung đất là khá hạn chế. 

Diện tích hấp thụ và nguồn cung khu công nghiệp phía bắc giảm mạnh trong quý I nhưng đã hồi phục trong quý II và quý III.

Đối với thị trường phía Nam, nguồn cung đất công nghiệp giảm mạnh từ năm 2022 và hiện chưa hồi phục như 2020 - 2021 do nhiều nguyên nhân. Đơn cử như thủ tục giải phóng mặt bằng bị chậm; quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021 - 2030 vừa được thông qua, giá đất hiện tăng cao khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng khó khăn hơn. 

Nhóm phân tích kỳ vọng các thủ tục pháp lý sẽ tiến triển khả quan hơn từ 2024 khi các vấn đề liên quan đến quy hoạch tại địa phương đã được thông qua.  

Tuy nhiên, công ty chứng khoán này cho rằng ngành này có thể sẽ đối mặt với một số rủi ro liên quan đến Luật thuế tối thiểu toàn cầu. Việc này có thể làm giảm sức cạnh tranh trong thu hút FDI của Việt Nam do Việt Nam đang áp dụng các ưu đãi về thuế cho doanh nghiệp FDI.

Ngoài ra còn có một số rủi ro khác như chi phí đền bù mặt bằng tăng làm chậm quá trình giải phóng mặt bằng; FDI vào các khu vực có chọn lọc, một số tỉnh thành đã không còn dư địa mở rộng các khu công nghiệp...