Luật sư Trần Minh Hải: Hàng chục hay hàng trăm người cùng sở hữu một lô đất là vô lý

Một sổ đỏ, hàng trăm người đứng tên 

Mới đây, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, từ khi quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh có hiệu lực, nhiều người dân đã đổ xô mua đất dưới hình thức đồng sở hữu nhiều người. Thậm chí, có trường hợp một lô đất hơn trăm người đồng sở hữu.

Từ năm 2018 đến năm 2020, TP Vũng Tàu có 1.455 trường hợp; TP Bà Rịa có 155 trường hợp; thị xã Phú Mỹ có 1.026 trường hợp; huyện Châu Đức có 75 trường hợp; huyện Đất Đỏ có 473 trường hợp; huyện Long Điền có 503 trường hợp; huyện Xuyên Mộc có 78 trường hợp; huyện Côn Đảo có 22 trường hợp.

Nhận định về vấn đề trên, Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật Basico cho rằng, việc nhiều người cùng nhau thỏa thuận tạo lập sở hữu một tài sản hay một mảnh đất nhiều người chung quyền sử dụng là phù hợp quy định pháp luật.

Điều này dựa trên căn cứ pháp luật đất đai quy định về cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất mà không hạn chế số người chung quyền sử dụng đất và căn cứ về việc sở hữu chung tài sản được quy định tại Điều 207 Bộ Luật Dân sự năm 2015.

Luật sư Hải cũng lưu ý, trong trường hợp chủ đầu tư phân lô bán nền và một nền đất được bán cho nhiều người cùng sở hữu, khi họ muốn chia nhỏ diện tích lô đất thì mỗi địa phương sẽ có một quy định về hạn mức cấp và tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một thửa đất.

"Cho nên sẽ có hiện tượng việc tách thửa có thể phá vỡ cảnh quan của dự án và vượt hạn mức cho phép của địa phương, việc này pháp luật sẽ không thừa nhận. 

Trong trường hợp này, các đồng sở hữu sẽ dựa trên thỏa thuận của mình trong quá trình đầu tư vào thửa đất hay tài sản để phân chia", Luật sư Trần Minh Hải cho hay.

Tuy nhiên, Giám đốc Công ty Luật Basico cho rằng, dưới góc độ pháp lý, đồng sở hữu không phải là vấn đề trọng tâm gây ảnh hưởng đến môi trường pháp lý hay môi trường đầu tư, cái chính là vấn đề minh bạch cần được đặt ra trong trường hợp này.

Bởi nếu chủ đầu tư cần huy động vốn nên đã chia nhỏ dự án hoặc thửa đất và đưa ra các cam kết lợi nhuận sinh lời rất cao là câu chuyện cần được giám sát.

"Ở nước ngoài, mô hình cùng mua, đồng sở hữu vẫn tồn tại và phát triển với hình thức sở hữu như cổ phiếu. Bởi nếu đầu tư đất nền hoặc một dự án lớn, chủ đầu tư cần một khoản tiền lớn. Nếu cùng mua, cùng hưởng tỷ lệ lợi nhuận khi giá trị tài sản tăng thì giá trị đầu tư của từng người sẽ được chia nhỏ, xác xuất rủi ro cũng giảm đáng kể", ông Hải nhận định.

 3-5 người đồng sở hữu là hợp lý, nhưng hàng trăm người đồng sở hữu là vô lý 

Tuy nhiên, Luật sư Trần Minh Hải cũng cho rằng, nếu hoạt động này diễn ra phổ biến thì đối tượng đầu tư không phải là lô đất, công trình hay sản phẩm bất động sản mà đó là suất đầu tư chênh lệch từ chuyển nhượng.

Hiện pháp luật tại Việt Nam chưa quy định rõ và chưa có hành lang pháp lý về trường hợp nói trên, do đó có thể phát sinh nhiều vấn đề nếu nhà đầu tư không nhận thức rõ về việc mua chung hay đồng sở hữu.

"Trường hợp một trong số những người đồng sở hữu muốn lấy lại vốn, họ sẽ không được quyền tự quyết tài sản nên sẽ dẫn đến các việc tranh chấp. 

Trên thực tế, trường hợp 3-5 người cùng sở hữu một tài sản khá phổ biển nhưng trường hợp hàng chục hay hàng trăm người cùng sở hữu một tài sản là vô lý. 

Nếu như không có sự cam kết sẽ phát sinh thị trường mua đi bán lại suất của những người sở hữu", Luật sư Trần Minh Hải nhận định.

Cũng theo Luật sư Trần Minh Hải, ở đây đang có một khoản trống về pháp luật. Bởi việc chuyển nhượng lẫn nhau phần tài sản đang được góp chung để tạo lập khu đất nền hay công trình… nhưng không bảo đảm sẽ có một thị trường như thế ngoài lời hứa của chủ đầu tư, chủ đất và pháp luật cũng chưa có hành lang pháp lý để bảo vệ người mua chung hoặc đồng sở hữu.

Nếu hiện tượng nói trên tồn tại thì thông thường, quản lý Nhà nước phải đi trước khi phát sinh một phát vấn đề nào đó trong quan hệ xã hội, hoạt đồng đâu tư. Trong khi đó, hiện tượng này đã xuất hiện nên đòi hỏi cơ quan nhà nước phải gấp rút vào cuộc.

"Ở đây, nếu cơ quan quản lý Nhà nước tạo điều kiện cho mô hình trên phát triển thì phải thừa nhận việc mua chung và đồng sở hữu để công nhận quyền đầu tư được mua đi bán lại trên phần tài sản sở hữu.

Theo đó, phải đưa ra điều kiện đối với dự án và tại dự án được mua bán như thế nào. Ngoài chuyện phân lô tách thửa còn phát sinh một thị trường mua chung có thể phát sinh nhiều hệ lụy về sau nếu cơ quan chức năng chưa có biện pháp quản lý tốt", Luật sư Trần Minh Hải cho hay.