Bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản nào thời gian tới?

Thị trường bất động sản có dấu hiệu “suy yếu” kể từ đầu năm 2022 và tiếp diễn đến nay đã hơn một năm. Các giải pháp chính sách được cho là mới chỉ có tác động trấn an tâm lý và giúp các doanh nghiệp cầm cự,… Thị trường vẫn cần thời gian để trở lại trạng thái bình thường.

Theo đánh giá của TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, hiện nay khả năng tiếp cận vốn đã dễ dàng hơn so với cuối năm ngoái và đầu năm nay. Lý do chính là do NHNN năm nay gần như không khống chế trần hạn mức tăng trưởng tín dụng. Trong khi đó, nhiều ngân hàng hiện nay muốn cho vay nhưng không được vì nhu cầu tín dụng tương đối thấp, cả ở khối doanh nghiệp và dân cư.

Hết 5 tháng đầu năm tín dụng mới tăng trưởng được 3,17%, trong khi cùng kỳ năm trước là 8,09%. Rõ ràng nhiều ngân hàng muốn tìm khách hàng tốt để cho vay.

Đưa ra kịch bản cho thị trường bất động sản hồi phục trong thời gian tới, ông Lực cho rằng có 4 xung lực chính. Thứ nhất, lạm phát, lãi suất trên thế giới đã chững lại và đang có xu hướng giảm dần. Việt Nam cũng đang giảm dần lãi suất và đây là yếu tố cực kỳ quan trọng cho thị trường bất động sản.

Thứ hai, cuối năm nay, dấu hiệu phục hồi kinh tế của thế giới và Việt Nam sẽ rõ nét hơn. Các dự báo hiện nay đều cho rằng kinh tế thế giới trong đó có Việt Nam sẽ tăng trưởng tích cực hơn so với năm nay.

Thứ ba, hiện nay các vướng mắc pháp lý về cơ bản được tháo gỡ. Đồng thời các luật liên quan tới bất động sản như Luật Đất đai, Luật nhà ở,... sẽ được Quốc hội thông qua trong thời gian tới.

Thứ tư, kế hoạch giải ngân đầu tư công của Việt Nam năm nay khoảng 713.000 tỷ đồng, cao hơn năm ngoái 25% và nếu giải ngân được hết con số trên sẽ giúp GDP Việt Nam tăng trưởng thêm khoảng 2 điểm %. Vị chuyên gia cho rằng, năm nay và năm tới là hai điểm rơi quan trọng của việc giải ngân vốn đầu tư công. Thực tế, trong 5 tháng vừa qua vốn đầu tư công giải ngân đã tăng khoảng 18% so với cùng kỳ.

“Thị trường bất động sản sẽ nhúc nhích phục hồi vào cuối năm nay hoặc muộn nhất là đầu năm sau, nhưng sẽ tùy từng phân khúc. Thị trường sẽ không phục hồi ngay lập tức mà phục hồi dần dần”, chuyên gia dự báo.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển phân tích, muốn thị trường bất động sản tan băng thì phải xuất hiện một số cơ hội. Thứ nhất là dòng tiền xuất hiện, thứ hai là mặt bằng giá đã giảm xuống một mức nào đó đủ để người mua tin tưởng và chấp nhận. Còn nếu ai cũng muốn giữ giá cao chờ đợi cơ hội thì từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ khó có chuyển biến.

Về triển vọng năm 2024, xét trong bối cảnh kinh tế thế giới có sự phục hồi, xuất khẩu ổn định và nền kinh tế thị trường nội địa thuận lợi hơn,… ông Hiển cho rằng, kịch bản thị trường bất động sản tan băng là khá rõ nhưng sẽ tập trung ở khu vực dân cư đô thị, vùng có thể đầu tư khai thác được. Lúc này, mặt bằng giá sẽ giảm hoặc đi ngang chứ không có chuyện tăng.

“Chúng ta không thể đòi hỏi Chính phủ hành động để cho thị trường bất động sản tăng trưởng ngay lập tức mà cần ổn định hệ thống tài chính trước, ngoài ra cần có một nhịp điều chỉnh về lãi suất. Chúng ta cần những nhà đầu tư chậm rãi hơn, bình tĩnh hơn cho một thị trường mới, có thể là vào đầu năm 2024.

Lúc này, thị trường bắt đầu đi theo quỹ đạo an toàn, bền vững, đúng như vai trò của thị trường bất động sản đối với mọi nền kinh tế các nước. Đó không phải là một thị trường siêu lợi nhuận, nhưng là một thị trường quy mô lớn và bền vững để góp phần cho các ngành nghề khác phát triển”, ông Hiển nói.

Chuyên gia nói thêm, năm 2024, dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ rõ ràng hơn, tức là người ta sẽ xuống tiền mua bán ở những nơi đã thấy rõ tiềm năng và có thể khai thác được chứ không mua bán ồ ạt từ thành thị đến thôn quê hẻo lánh như trước đây. Các nhà đầu cơ hiện nay không còn niềm tin mua đất sau đó ăn bằng lần như 5 - 7 năm trước, do đó họ sẽ không mạo hiểm để xuống tiền.

Còn theo quan điểm của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhiều tỉnh thành hiện đang còn một số dự án vướng mắc pháp lý, cần địa phương có những động thái quyết liệt hơn nữa, không đùn đẩy, né tránh. Bởi có tình trạng, doanh nghiệp chạy ngược chạy xuôi từ cơ quan này qua bộ phận nọ mà vẫn không giải quyết được vấn đề.

"Chính phủ cũng đã nhìn thấy vấn đề và ra công điện, chỉ thị,... nhằm tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, tôi mong muốn Chính phủ, các bộ ngành cần đẩy mạnh hơn, tháo gỡ các điểm nghẽn, hàng nghìn dự án cần sớm được gỡ nút thắt để đưa vào thị trường. Vì như vậy mới có hàng hóa, có giao dịch, có phát triển.

Chúng tôi cho rằng, nếu các khó khăn đến cuối năm 2023 mà không được giải quyết thì khoảng 50% doanh nghiệp bất động sản trên cả nước sẽ rơi vào tình trạng "hôn mê", không thể hồi phục được nữa, và đây là vấn đề cực kỳ nguy hiểm", chuyên gia nhận định.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho biết, bất động sản có đặc thù là phụ thuộc nhiều vào tâm lý. Tức là tâm lý của người mua phải hào hứng và thấy mọi thứ tốt đẹp, nhiều người mua bất động sản ngoài để ở và đầu tư sẽ kỳ vọng tài sản tăng giá trong tương lai. Do đó, nhìn trong bối cảnh hiện nay, vị này dự báo thị trường sẽ còn trầm lắng kéo dài đến hết 2024.