Bài toán xử lý nợ trái phiếu bất động sản hơn 387.000 tỷ (Bài 2)

Trước áp lực đáo hạn nợ trái phiếu đáo hạn sắp tới đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản cần có những chiến lược cơ cấu nợ hợp lý để đối mặt với những làn sóng khó khăn phía trước.

Theo thống kê của Phòng nghiên cứu WiGroup (WiResearch) từ đầu năm nến nay, hơn 50% các doanh nghiệp bất động sản đưa ra phương án gia hạn kỳ hạn trái phiếu. Điều này nhằm giúp doanh nghiệp có thêm thời gian tìm kiếm các nguồn vốn mới hoặc xử lý các tài sản bảo đảm. Đây có thể là một biện pháp cứu cánh an toàn cho thời điểm hiện tại.

Tuy nhiên, song song với việc giãn thời gian thanh toán nợ, các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với chi phí lãi vay tăng, ảnh hưởng tới lợi nhuận trong dài hạn và việc gia hạn nhiều lần sẽ làm giảm lòng tin của nhà đầu tư đối với doanh nghiệp trong tương lai.

Tình trạng cơ cấu nợ của các doanh nghiệp bất động sản 

Tỷ lệ thanh toán bằng tiền mặt chiếm tỷ trọng khoảng 32%, cho thấy các doanh nghiệp dần cải thiện được thanh khoản. Nguyên nhân có thể là mặt bằng lãi suất ngoài thị trường đã giảm đáng kể so với các năm 2022 và 2023, khiến dòng tiền gửi của người dân bắt đầu chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác. Điều này giúp lớp tài sản bất động sản có sự phục hồi nhẹ về thanh khoản và hỗ trợ các doanh nghiệp xử lý một phần tài sản tồn đọng.

Ngoài ra, những thông điệp từ Chính phủ về việc gỡ vướng mắc cho một số doanh nghiệp bất động sản cũng góp phần khôi phục cơ hội tiếp cận lại nguồn vốn để các doanh nghiệp này tái cơ cấu nợ.

Bình quân lãi suất phát hành của các doanh nghiệp bất động sản

Giá trị phát hành của các doanh nghiệp bất động sản trong quý II bắt đầu tăng nhiệt với 14.000 tỷ đồng, tương ứng tăng 50% so với cùng kỳ, cho thấy các doanh nghiệp đang tích tực kêu gọi nguồn vốn từ thị trường với lãi suất thấp nhằm hỗ trợ cho việc tái cơ cấu các khoản nợ đang hiện có của mình.

Lãi suất phát hành bình quân giảm từ 10,6% trong tháng 1/2024 xuống 6,5% trong nửa đầu tháng 7/2024, ghi nhận nỗ lực trong việc tái cơ cấu nợ của các doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn.

Giá trị phát hành của các doanh nghiệp bất động sản (Đvt: Tỷ đồng)

Tỷ lệ thanh toán dư nợ trái phiếu chậm trả (giá trị nợ đã thanh toán trên nợ chậm trả) của các doanh nghiệp bất động sản đã có sự cải thiện rõ từ tháng 3/2024. Tuy nhiên, tỷ lệ này vẫn chỉ chiếm 1/3 tổng dư nợ chậm trả hiện có của các doanh nghiệp, đồng nghĩa áp lực vẫn còn đó.

Báo cáo của VIS RATING & Bloomberg Businessweek VietNam cho thấy, đến cuối năm 2023, nhà đầu tư cá nhân vẫn đang nắm giữ khoảng 370.000 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 33% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành.

Thế nhưng những sai phạm liên quan đến trái phiếu như vụ án Tân Hoàng Minh hay Vạn Thịnh Phát đã làm tăng sự e ngại của các nhà đầu tư với kênh này. Các ngân hàng thương mại cũng thận trọng hơn trong việc xét duyệt cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn. Các nguồn vốn từ tín dụng hay trái phiếu hiện chưa thể đáp ứng cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua sóng gió.

Một số doanh nghiệp như CTCP Tập đoàn CEO (Mã: CEO), CTCP Tập đoàn Novaland (Mã: NVL), CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG), CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR), CTCP Địa ốc Hoàng Quân (Mã: HQC)... đã lên kế hoạch huy động vốn trong năm 2024 thông qua phát hành cổ phiếu. Các công ty này cũng đưa ra kỳ vọng vào các hoạt động M&A sẽ ấm dần lên trong năm sau giúp họ có thể bán các dự án, duy trì hoạt động và phát triển.

Tỷ lệ thanh toán dư nợ các trái phiếu chậm trả của doanh nghiệp bất động sản

Rút kinh nghiệm từ quá khứ, Nghị định 65/2022/NĐ-CP ra đời nhằm nâng cao tính minh bạch, đồng thời siết chặt hơn các hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp như việc tăng mệnh giá phát hành tối thiểu từ 100 nghìn đồng lên 100 triệu đồng, bỏ đi mục đích phát hành nhằm cơ cấu lại nguồn vốn của doanh nghiệp... Qua đó, buộc các doanh nghiệp phải lựa chọn những giải pháp khác như xử lý tài sản bảo đảm hay kéo dài thời hạn thanh toán nợ.

Quy định mới cũng bắt buộc các doanh nghiệp khi phát hành cần phải có xếp hạng tín nhiệm hay bổ sung thêm các chỉ số về tình hình tài chính của ba năm liền kề trước năm phát hành khiến nhiều doanh nghiệp không thể đáp ứng được điều kiện chào bán.

Theo báo cáo kết quả kinh doanh quý I/2024 của WiGroup, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản giảm hơn 68% so với quý liền trước và giảm 82% so với cùng kỳ năm 2023. Đặc biệt, nhóm bất động sản dân cư giảm gần 12.000 tỷ đồng lợi nhuận, như trường hợp Vinhomes (Mã: VHM), Novaland (Mã: NVL), DIC Corp (Mã: DIG), Nam Long (Mã: NLG)... kéo lợi nhuận toàn ngành trong quý xuống mức thấp nhất kể từ năm 2021. 

Hàng tồn kho bất động sản tiếp tục tăng nhẹ trong quý I/2024. Theo thông tin được công bố từ Bộ Xây dựng, đất nền đang dẫn đầu lượng hàng tồn kho với 10. 855 sản phẩm, theo sau là nhà ở riêng lẻ với 8.468 căn.

Chính các doanh nghiệp bất động sản cũng không tự tin sẽ có tăng trưởng trở lại từ năm 2024 hay 2025, trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 một mặt làm minh bạch thị trường nhưng mặt khác tạo áp lực cho doanh nghiệp trong ngắn hạn, phải có nguồn lực ban đầu tốt hơn mới có thể triển khai các dự án mới, trong khi điều kiện vay ngân hàng và trái phiếu đều siết chặt, nguồn tiền từ ứng trước của nhà đầu tư cũng khó huy động. Vì vậy, tình trạng ít dự án mới được khởi công và hoàn thành có thể kéo dài tới giữa năm 2025.

Để vượt qua áp lực hiện tại, cần sự phối hợp từ Chính phủ và đặc biệt là nỗ lực của doanh nghiệp nhằm hỗ trợ thanh khoản ngắn hạn và tái cơ cấu nợ hiệu quả, giúp các doanh nghiệp bất động sản duy trì và phát triển bền vững.