Tại sao thị trường bất động sản không tăng trưởng như kỳ vọng?

Các luồng tiền vào thị trường không như mong đợi

Năm 2023, các luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản không có đột biến, không tạo được động lực đủ mạnh để thúc đẩy thị trường bất động sản.

Đối với nguồn tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại - nguồn vốn quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã điều hành giảm lãi suất để hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế với mức giảm 0,5 - 2,0%/năm.

Mặt bằng lãi suất đã giảm đáng kể, lãi suất tiền gửi và cho vay bình quân của các giao dịch phát sinh mới bằng VND giảm 2 - 3% so với cuối năm 2022. Kết quả đến ngày 31/10/2023, tín dụng đối với nền kinh tế đạt hơn 12,8 triệu tỷ đồng, tăng 7,39% so với cuối năm 2022.

Tính đến ngày 30/9/2023, tổng dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022. Mặc dù giai đoạn cuối năm lãi suất cho vay được điều chỉnh xuống và tiếp cận tín dụng được mở rộng, tuy nhiên có thể nói tín dụng vẫn đang ở mức thấp đối với thị trường bất động sản và lãi suất gần cả năm vẫn cao so với kỳ vọng.

Đối với vốn đầu tư nước ngoài - nguồn vốn được kỳ vọng là nguồn kích thích cho thị trường bất động sản, không có đột biến như những năm trước.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam trong năm 2023 ước đạt 23,18 tỷ USD, tăng 3,5% so với năm trước. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản ước đạt đạt 1,15 tỷ USD (cùng kỳ năm ngoái đạt 1,46 tỷ USD).

Đặc biệt, trong năm 2023, thị trường bất động sản đã chứng kiến hàng loạt thương vụ nhà đầu tư nước ngoài tới M&A, bắt tay hợp với các doanh nghiệp trong nước phát triển dự án. Như vậy, mức tăng đầu tư nước ngoài vào thị trường chỉ là mức tăng xu thế.

Hơn nữa, một lượng lớn đầu tư nước ngoài là M&A, tức là nguồn tiền thay thế chứ không phải là nguồn tiền mở rộng đối với thị trường bất động sản. Vì vậy, tác động thực đối với việc mở rộng thị trường không lớn.

Đối với nguồn tiền từ chứng khoán - nguồn tiền đồng hành không được như mong đợi. Kết thúc phiên ngày 29/12/2023 (phiên cuối cùng của năm 2023), VNIndex đạt 1.129,93 điểm so với 1.007,09 điểm vào cuối năm 2022. Như vậy, có thể thấy, chứng khoán năm 2023 không có nhiều tác động tích cực cho thị trường bất động sản do thị trường chứng khoán cũng không có nguồn lực và động lực.

Đầu tư công - nguồn vốn rất có tác động đến thị trường bất động sản giải ngân chậm so với mong muốn. Ước tính giải ngân đến hết tháng 11/2023 đạt khoảng 65,1% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao, cao hơn 6,77% về tỷ lệ và cao hơn khoảng 123.000 tỷ đồng về số tuyệt đối so với cùng kỳ năm 2022.

Trong đó có nhiều bộ, cơ quan trung ương, địa phương đạt tỷ lệ giải ngân cao (có ba bộ, cơ quan trung ương và 15 địa phương đạt tỷ lệ giải ngân trên 75%). Rõ ràng, tính đến cuối năm, khả năng giải ngân đầu tư công vẫn có thể đạt yêu cầu nhưng trong năm lượng giải ngân đầu tư công rõ ràng không như mong muốn. Hệ quả là, luồng tiền đầu tư công không phát huy được tác động đến thị trường bất động sản như mong đợi.

Gói 120.000 tỷ - nguồn tiền được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho thị trường bất động sản lại khó giải ngân. Theo Bộ Xây dựng, đến nay đã có 20 tỉnh thành công bố 52 dự án đủ điều kiện vay gói tín dụng này với nhu cầu vay vốn khoảng 25.884 tỷ đồng. Trong đó, có 49 dự án nhà ở xã hội với nhu cầu vay vốn 24.655 tỷ đồng, ba dự án cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ với nhu cầu vay vốn 1.229 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, đã có một số dự án nhà ở xã hội tại các địa phương được giải ngân vốn từ gói tín dụng. Cụ thể, Công ty Minh Phương (Phú Thọ) được giải ngân 23,7 tỷ đồng, Công ty Kinh Bắc (Bắc Ninh) được giải ngân 46 tỷ đồng, liên doanh CTCP Nhà số 6 Hà Nội và CTCP Tư vấn Toàn Cầu được giải ngân 13,4 tỷ đồng.

Từ nguồn huy động của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước, đến nay đã cho các dự án vay 105 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2%/năm so với lãi suất cho vay bình quân trên thị trường. Rõ ràng, so với kỳ vọng và so với gói 30.000 tỷ năm 2013, việc triển khai gói 120.000 tỷ không như mong đợi.

Các nguồn vốn khác như trái phiếu, doanh nghiệp tự có... đều không có biến động tích cực, hay nói cách khác là tác động không tích cực đến nguồn tiền vận hành vào thị trường bất động sản.

Chính sách chỉ mới giúp thị trường ổn định lại

Một loạt chính sách đã được thông qua trong thời gian qua và đã có tác động đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, về cơ bản chỉ để thị trường được bình ổn chứ chưa đạt được tác động kích thích, thúc đẩy.

Đối với gói 120.000 tỷ đồng, các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng chủ trương hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư và người dân tiếp cận nhà ở xã hội là đúng đắn. Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở hỗ trợ lãi suất (và chưa đủ hấp dẫn) mà thiếu các chính sách quyết liệt đi kèm thì chính sách rất khó đi vào cuộc sống, doanh nghiệp không mặn mà vay, người dân vẫn mãi đợi mua nhà.

Đối với việc thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đây là tín hiệu rất tích cực đối với thị trường. Tuy nhiên, cả hai luật đều có hiệu lực vào ngày 1/1/2025 nên chưa thể tác động tức thời đến thị trường. Hơn nữa, luật được thông qua vào cuối tháng 11/2023 nên ảnh hưởng của luật đối với thị trường năm 2023 chưa được thể hiện.

Đối với các văn bản xử lý trái phiếu, việc đến hạn trái phiếu trong năm lớn nên các chính sách chủ yếu hướng đến xử lý khó khăn cho doanh nghiệp (để xử lý tồn đọng) hơn là thúc đẩy tăng vốn để đi vào kinh doanh.

Đặc biệt, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không được thông qua trong năm có hiệu ứng làm thị trường chờ đợi thêm một giai đoạn, có thể 6 tháng hoặc có thể 1 năm mới có hiệu lực. Do vậy, các kỳ vọng về sự hỗ trợ của Luật Đất đai với thị trường bất động sản lại tiếp tục chờ đợi. Điều này cũng nằm ngoài mong đợi của doanh nghiệp.

Vì vậy, xét về mặt tác động tổng thể, thị trường cũng phải điều chỉnh để thích ứng và phải ảnh hưởng bởi chi phí phát sinh. Hơn nữa, nhiều kiến nghị quan trọng cho thị trường bất động sản đã được gửi đến Thủ tưởng Chính phủ nhưng còn "vướng lại", chưa được các bộ, ngành thực hiện trong năm 2023, điều này ảnh hưởng lớn đến thị trường năm 2024. 

Chưa đủ thời gian để thị trường vượt dốc 

Thị trường bất động sản theo quán tính sẽ có chu kỳ khoảng 10 năm và ngẫu nhiên đồng hành với chu kỳ 10 năm một lần thông qua Luật Đất đai. Trong mỗi chu kỳ thường diễn ra 4 phân đoạn: Ổn định - tăng trưởng - khó khăn - phục hồi. Tùy từng điều kiện, mối phân đoạn kéo dài khoảng 2 - 3 năm.

Giai đoạn khó khăn của thị trường ở chu kỳ này có thể coi khởi phát từ quý II/2022 và đến nay đã được gần hai năm (18 - 20 tháng). Tự bản thân thị trường chưa thể vượt qua được điểm khó khăn. Trong thực tế, các yếu tố về luồng tiền, về chính sách không có những đột phá.

Vì vậy, cần phải có thời gian để thị trương tích lũy nguồn lực để phát triển. Do vậy, năm 2023 thị trường không xấu đi đã là điểm tích cực trong quy luật mang tính chu kỳ.