Phần lãi chìm của doanh nghiệp bất động sản

Sau các động thái điều hành chính sách của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước kể từ đầu năm, các ngân hàng thương mại đã tham gia vào cuộc đua giảm lãi suất. Đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm 1 điểm % so với cuối năm 2022 tại một số một số ngân hàng.

Thế nhưng theo phản hồi từ các doanh nghiệp bất động sản, lãi suất thực tế trong giai đoạn vừa rồi vẫn ở mức rất cao, một phần do chính sách luôn luôn có độ trễ 9 - 12 tháng.

Khảo sát tại một số doanh nghiệp bất động sản có dư nợ lớn nhất trên sàn cho thấy, đối với các khoản vay tín dụng có tài sản bảo đảm, lãi suất thấp nhất là 6,5%/năm (Vietcombank) và cao nhất trên 13%/năm (PVcomBank, VPBank…). 

Các khoản dư nợ chịu lãi suất thấp dưới 6% được cấp bởi các ngân hàng nước ngoài có trụ sở tại Việt Nam như United Overseas Bank Việt Nam, Sumitomo Mitsui Bank Việt Nam… và thường kèm điều kiện khoản vay được một bên thứ ba bảo lãnh thanh toán.

Tại một số ngân hàng liên doanh như Indovina, lãi vay được tính dựa theo khế ước nhận nợ và thông báo của ngân hàng.

Tạm tính với mức lãi suất thấp nhất 6,5%/năm, với tổng dư nợ vay gần 209.000 tỷ đồng tại ngày 30/9 (số liệu không bao gồm Vingroup), 75 doanh nghiệp bất động sản trên ba sàn (HOSE, HNX, UPCoM) phải trả trên 13.580 tỷ đồng lãi vay trong năm, với 9 tháng khoảng 10.160 tỷ đồng.

Thế nhưng phần lớn báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản không phản ánh đầy đủ số liệu này. Chi phí lãi vay được ghi nhận thấp hơn rất nhiều với 7.830 tỷ đồng, tương ứng 3,7% tổng dư nợ. Thậm chí, chi phí lãi vay bằng 0 tại một số doanh nghiệp có tổng dư nợ hàng nghìn tỷ đồng như Khang Điền (Mã: KDH), Sudico (Mã: SJS)…

Cũng cần lưu ý là tổng nợ vay là số liệu mang tính thời điểm cuối kỳ - ngày 30/9/2023. Trong khi đó, chi phí lãi vay là con số thời kỳ, ở đây là chi phí lãi vay cho giai đoạn 9 tháng.

Tuy nhiên, lý do chủ yếu cho chênh lệch này bởi chi phí lãi vay được ghi nhận trên báo cáo kết quả kinh doanh thể hiện khoản lãi vay phát sinh trong kỳ kế toán, còn lãi vay thực trả của doanh nghiệp được thể hiện trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Trong 9 tháng đầu năm, 75 doanh nghiệp bất động sản trên sàn đã trả gần 12.450 tỷ đồng lãi vay, tương ứng 6% tổng dư nợ.

Đồng thời, hầu hết các doanh nghiệp sẽ vốn hóa chi phí lãi vay vào giá trị tài sản dở dang (hạng mục tồn kho) theo chuẩn mực kế toán, làm tăng giá trị tài sản trên bảng cân đối kế toán. Giá trị tồn kho này thường được doanh nghiệp thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay.

Ví dụ, khi doanh nghiệp vay 2.000 tỷ đồng với lãi suất 10%/năm để phục vụ phát triển dự án có tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng, tương ứng chi phí lãi vay mỗi năm là 200 tỷ đồng. Doanh nghiệp có thể hạch toán 200 tỷ đồng này vào chi phí phát triển dự án, được thể hiện ở giá trị bất động sản dở dang thuộc hạng mục tồn kho trên báo cáo tài chính, thay vì hạch toán vào chi phí lãi vay từng kỳ.

Do vậy, lãi vay thực tế doanh nghiệp phải trả cao hơn so với số liệu chi phí lãi trên báo cáo tài chính. Lưu ý không phải doanh nghiệp nào cũng thuyết minh rõ giá trị vốn hóa chi phí lãi vay và nếu có thì thông tin này thường xuất hiện ở các báo cáo tài chính kiểm toán năm, soát xét bán niên.

Vốn hóa lãi vay tại một số doanh nghiệp có dư nợ lớn

Xét Top15 doanh nghiệp bất động sản có dư nợ lớn nhất chiếm trên 80% tổng dư nợ toàn nhóm (trên 167.000 tỷ đồng), có 6 doanh nghiệp công bố thông tin vốn hóa chi phí lãi vay gồm Vinhomes, Novaland, Khang Điền, Kinh Bắc, Đất Xanh và Văn Phú - Invest.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) có dư nợ lớn nhất với gần 59.000 tỷ đồng. Chi phí lãi vay được ghi nhận trong 9 tháng đầu năm chiếm 1% tổng dư nợ. Trong khi đó, lãi vay thực tế đã trả và chi phí lãi được vốn hóa lần lượt chiếm 6% và 8% tổng dư nợ.

CTCP Vinhomes (Mã: VHM) có tổng dư nợ trên 43.100 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay được ghi nhận chiếm 5%. Trong kỳ, công ty và các công ty con đã vốn hóa chi phí đi vay 1.213 tỷ đồng. Các khoản chi phí đi vay này chủ yếu liên quan đến các khoản vay và các khoản nhận đặt cọc nhằm đầu tư xây dựng các dự án. Chi phí đi vay vốn hóa phát sinh từ các khoản vay và khoản nhận đặt cọc có lãi suất 7,5 - 11,5%/năm.

Trong năm 2022, chi phí đi vay vốn hóa của Vinhomes phát sinh từ các khoản vay và khoản nhận đặt cọc có lãi suất 7,5 - 13,5%/năm (lãi suất trong năm 2021 dao động 7,6 - 10%/năm).

Mặc dù chi phí lãi vay trên báo cáo kết quả kinh doanh được ghi nhận bằng 0 nhưng thực tế CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) đã trả gần 581 tỷ đồng lãi vay và vốn hóa chi phí lãi vay hơn 487 tỷ đồng trong 9 tháng, lần lượt chiếm 12% và 10% tổng dư nợ (gần 5.000 tỷ) của doanh nghiệp.

Các khoản vay tín dụng của Khang Điền có lãi suất dao động 8,7 - 10,4%/năm, tài trợ cho các dự án như Khu nhà ở Bình Trưng Đông, dự án Lê Minh Xuân mở rộng, Khu trung tâm dân cư Tân Tạo - khu A…

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) có tổng dư nợ trên 5.600 tỷ đồng. Doanh nghiệp đã trả 437 tỷ đồng lãi vay và vốn hóa 60 tỷ đồng lãi vay trong kỳ, tương ứng với 8% và 1% tổng dư nợ. Các khoản vay tín dụng của Đất Xanh được huy động để bổ sung vốn (vay ngắn hạn) và tài trợ dự án (vay dài hạn).

CTCP Đầu tư Văn Phú - INVEST (Mã: VPI) có tổng dư nợ trên 4.100 tỷ. Doanh nghiệp đã trả gần 161 tỷ đồng tiền lãi vay và vốn hóa 39 tỷ đồng lãi vay trong 9 tháng đầu năm, lần lượt chiếm 4% và 1% tổng dư nợ.

Chi phí đi vay được Văn Phú - Invest vốn hóa liên quan đến các khoản vay để đầu tư dự án của nhóm công ty, xác định theo tỷ lệ vốn hóa là 11% (năm 2022 là 9,3%) trên chi phí lũy kế bình quân phát sinh cho việc đầu tư xây dựng dự án.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) cũng vốn hóa chi phí lãi vay 224 tỷ đồng chi phí lãi vay, chiếm 6% tổng dư nợ. Phần vốn hóa chi phí đi vay liên quan đến các khoản vay đầu tư xây dựng phát triển KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Khu đô thị Phúc Ninh, KCN và Khu đô thị Tràng Duệ, Khu đô thị Tràng Cát và một số dự án khác.

Riêng CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) không vốn hóa chi phí lãi vay tính đến hết quý III. Trước đó ở báo cáo tài chính soát xét bán niên, doanh nghiệp vốn hóa chi phí lãi vay hơn 19 tỷ đồng (năm 2022 là 2,8 tỷ đồng; năm 2021 là 58 tỷ đồng; năm 2020 là 228 tỷ đồng; năm 2019 là 154 tỷ đồng).