Dòng tiền kinh doanh của Khang Điền âm hơn 2.000 tỷ

Biên lãi gộp tăng gần 30 điểm %, dòng tiền kinh doanh âm hơn 2.000 tỷ

Trong quý II/2020, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) ghi nhận doanh thu thuần giảm hơn 34% về 733 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu chuyển nhượng bất động sản đóng góp hơn 718 tỷ đồng (cùng kỳ đạt 1.089 tỷ đồng).

Biên lãi gộp của doanh nghiệp tăng gần 30 điểm %, từ 38,3% ở cùng kỳ lên gần 68%. Cùng với việc ghi nhận chi phí giảm mạnh, Khang Điền lãi ròng gần 332 tỷ đồng, tăng trưởng hơn 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lũy kế trong 6 tháng đầu năm, Khang Điền đạt 875 tỷ đồng doanh thu thuần và 631 tỷ đồng lãi ròng, giảm 55% về doanh thu nhưng tăng 34% về lợi nhuận so với cùng kỳ. 

Trong năm nay, Khang Điền đặt mục tiêu đạt doanh thu 4.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.400 tỷ đồng, lần lượt tăng 7% và 16% so với kết quả năm 2021. Như vậy, doanh nghiệp đã thực hiện được 21,9% kế hoạch doanh thu và 44,7% kế hoạch lợi nhuận năm.

Mặc dù kết quả kinh doanh ghi nhận sự tăng trưởng nhưng Khang Điền đang đối mặt với áp lực dòng tiền kinh doanh khi tiếp tục ghi nhận âm hơn 2.000 tỷ đồng trong nửa đầu năm do tồn kho tăng hơn 4.380 tỷ đồng và các khoản phải trả tăng hơn 2.100 tỷ. Riêng quý II, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp âm hơn 1.500 tỷ đồng.

Vay thêm 2.400 tỷ, nợ dài hạn tăng mạnh

Tính đến hết tháng 6, nợ phải trả của Khang Điền gần 8.000 tỷ đồng, tăng 92,5% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ vay ngân hàng dài hạn chiếm 4.752 tỷ đồng, gấp 2,7 lần đầu kỳ, phục vụ phát triển Khu trung tâm dân cư Tân Tạo – Khu A, dự án Lovera Vista, Khu nhà ở phường Phú Hữu (TP Thủ Đức).  

Trong nửa đầu năm, Khang Điền đã vay hơn 2.400 tỷ đồng (cùng kỳ vay 1.286 tỷ đồng), trả nợ gốc vay hơn 432 tỷ đồng (cùng kỳ trả 542 tỷ đồng) và trả lãi vay gần 149 tỷ đồng (cùng kỳ trả lãi 99 tỷ đồng).

Trong kỳ, nhóm công ty đã vốn hóa chi phí lãi vay gần 185 tỷ đồng (cùng kỳ hơn 232 tỷ đồng) nên con số lãi vay thực tế ghi nhận trên báo cáo kết quả kinh doanh không đáng kể. Các chi phí này liên quan đến khoản vay nhằm tài trợ cho việc xây dựng và phát triển dự án.

Gần 63% tài sản là tồn kho, hơn 3.000 tỷ ở dự án Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông

Tổng tài sản của Khang Điền tại ngày 30/6 trên 19.348 tỷ đồng, tăng 34,6% so với đầu năm và tăng 11,2% so với thời điểm cuối tháng 3. Trong đó, hàng tồn kho chiếm 62,6% tổng giá trị tài sản, tương đương 12.113 tỷ đồng.

Khu dân cư Tân Tạo (320 ha ở quận Bình Tân, TP HCM) là dự án đang chiếm giá trị lớn nhất trong danh mục tồn kho của Khang Điền với hơn 4.653 tỷ đồng, tăng 30,5% so với đầu năm.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2022 diễn ra vào cuối tháng 4, ban lãnh đạo khang Điền thông tin doanh nghiệp đang phối hợp với ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận Bình Tân tiến hành bồi thường và trả tiền đền bù được trên 25 ha đất dự án. Theo kế hoạch, Khu dân cư Tân Tạo sẽ bắt đầu triển khai xây dựng vào năm 2024.

Bên cạnh đó, kể từ quý I, Khang Điền đã ghi nhận thêm hơn 3.000 tỷ đồng tồn kho tại Khu nhà ở Đoàn Nguyên, qua đó đẩy tổng giá trị hàng tồn kho tăng từ 7.732 tỷ đồng lên hơn 11.460 tỷ đồng. Tính đến hết quý II, tồn kho tại dự án Đoàn Nguyên hơn 3.181 tỷ đồng.

Từ cuối năm ngoái, Hội đồng thành viên của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Gia Phước (công ty con của Khang Điền) đã phê duyệt việc nhận chuyển nhượng 60% vốn điều lệ của CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên.

Trong đó, Phước Nguyên sở hữu 100% vốn của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên - chủ đầu tư Khu nhà ở Đoàn Nguyên (hay còn được gọi là Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông, có quy mô 60.732 m2, thuộc phường Bình Trưng Đông, Cát Lái, TP Thủ Đức, TP HCM).

Thương vụ này đã được hoàn tất trong tháng 3 với giá phí 620 tỷ đồng, qua đó Đoàn Nguyên trở thành công ty con gián tiếp của Khang Điền và giúp Khang Điền ghi nhận khoản lãi hơn 308 tỷ đồng từ giao dịch mua rẻ trong quý đầu năm.

Đoàn Nguyên từng là công ty con do Khang Điền sở hữu 99,99% vốn điều lệ. Tuy nhiên, Khang Điền đã thoái vốn tại đơn vị này vào tháng 8/2013 với giá trị chuyển nhượng chưa đến 150 tỷ đồng.

Vào thời điểm đó, Khang Điền cho rằng dự án Đoàn Nguyên có diện tích đất chung cư lớn, trong khi lượng hàng tồn kho chung cư của thị trường rất nhiều, nếu triển khai bán hàng sẽ không hiệu quả. Đồng thời, để xây dựng chung cư cần số vốn khoảng 1.000 tỷ đồng, thời gian thu hồi chậm sẽ tạo áp lực nhất định về nguồn vốn cho Khang Điền trong giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản.

Năm 2018, CapitaLand phát đi thông cáo đã chi 1.380 tỷ đồng để mua khu đất rộng 6 ha (tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, TP HCM), thông qua việc mua lại 100% vốn điều lệ của BCLand - chủ sở hữu 100% vốn của Đoàn Nguyên.

Cùng thời điểm nhóm Khang Điền rót vốn trở lại vào Đoàn Nguyên từ cuối năm ngoái, BCLand cũng đã giải thể với lý do không còn nhu cầu kinh doanh.

Trong một báo cáo công bố vào cuối tháng 5, BVSC đưa ra lưu ý về rủi ro đối với Khang Điền là quỹ đất để sẵn sàng triển khai đang giảm dần. Các dự án lớn ở khu Nam dù triển vọng hấp dẫn với chi phí vốn thấp nhưng còn vướng giải phóng mặt bằng, các thủ tục giao đất, xác định tiền sử dụng đất.

Do đó, áp lực duy trì lợi nhuận tăng trưởng sau năm 2024 là hiện hữu nếu các dự án như KCN Lê Minh Xuân, Corona 11A chưa thể triển khai bán hàng. BVSC cho rằng đây là nguyên nhân Khang Điền chấp nhận mua lại dự án Đoàn Nguyên để có sản phẩm gối đầu cho năm 2024.