Thêm trợ lực cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận giao dịch cục bộ ở một số khu vực, tập trung vào loại hình đất nền vùng ven và chung cư. Theo quan sát của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường hiện nay tiệm cận giai đoạn đảo chiều (diễn ra từ quý II đến quý IV/2024) và sau giai đoạn này, thị trường cần trải qua thêm 4 giai đoạn trước khi hoàn toàn hồi phục.

Thứ nhất là ở giai đoạn thăm dò (thường xảy ra trong vòng một quý sau khi đảo chiều), các loại hình mang tính chất tạo dòng tiền nhanh như nhà riêng và chung cư sẽ dẫn sóng đầu tiên, có thanh khoản ổn định và tăng trưởng giá tương đối.

Thứ hai là giai đoạn củng cố liên quan đến các vấn đề xử lý dòng tiền, đảm bảo thanh khoản thị trường được cải thiện, đặc biệt là giải phóng được lượng tiền tiết kiệm hoặc đang đầu tư ở các loại hình khác như trái phiếu.

Thứ ba là giai đoạn khởi sắc, dự kiến diễn ra từ quý II/2025. Đặc điểm của giai đoạn này là các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực như nhà riêng, chung cư vẫn tiếp tục tăng trưởng tốt nhưng không phải là loại hình dẫn sóng mà là các phân khúc đầu cơ như đất nền hoặc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, tương tự những gì đã diễn ra ở chu kỳ trước. Nhìn chung, giá bất động sản có thể tăng trở lại nhưng chưa thể đạt được mức đỉnh như ở giai đoạn 2019 - 2021.

Cuối cùng là giai đoạn ổn định dự kiến diễn ra từ quý I/2026. Khi đó, thanh khoản và giá đều tăng ở tất cả các loại hình bất động sản.

"Thị trường đang dần đi vào chu kỳ mới, bắt đầu từ các loại hình bất động sản dân sinh như chung cư, nhà riêng với mức độ quan tâm tăng lên và rục rịch đẩy thanh khoản. Khoảng đầu năm 2025, thị trường sẽ đi vào giai đoạn củng cố.

Hiện tại, còn nhiều khoản nợ mắc kẹt trong trái phiếu, ở giai đoạn củng cố, nếu có các biện pháp tốt đẩy được dòng tiền vào thị trường thì hầu hết các loại hình bất động sản sẽ khởi sắc và tiến vào giai đoạn phát triển ổn định từ đầu năm 2026”, ông Quốc Anh nhận định.

Động lực tăng trưởng thị trường bất động sản 2024

Đối với thị trường ở thời điểm hiện tại, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng có ba yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc tăng trưởng, bao gồm nguồn vốn, nền tảng chính sách và tâm lý thị trường.

Tính đến tháng 3/2024, lãi suất (bằng lãi suất ưu đãi cộng biên độ lớn nhất) tại nhiều ngân hàng thương mại đã giảm so với tháng 12/2023 và giảm đáng kể so với tháng 6/2023. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất chung dao động 9 - 13%/năm vẫn ở mức cao so với kỳ vọng của người mua nhà và việc giảm lãi suất tại các ngân hàng diễn ra trong ngắn hạn 1- 2 năm, sau đó sẽ thả nổi. Điều này phản ảnh phần nào vào tốc độ tăng trưởng tín dụng trong quý đầu năm với 0,3%, khá chậm so với cùng kỳ năm ngoái là 2,1%.

Bên cạnh đó, thị trường ghi nhận trợ lực mới là dòng tiền từ nước ngoài, trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 đang được xem xét có hiệu lực sớm từ ngày 1/7/2024. Theo đó, người gốc Việt Nam ở nước ngoài sẽ được chuyển nhượng bất động sản, thay vì chỉ được giao quản lý nhà không sử dụng như trước đây.

Theo chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam rất khác so với các nước trong khu vực khi đa phần các giao dịch đến từ nội địa. Và khi thị trường trong nước có vấn đề, nguồn cầu nước ngoài gần như tác động không đáng kể để có thể hỗ trợ và đỡ thị trường. Với sự ra đời của chính sách mới, thị trường có thể tiếp cận với khoảng 5 triệu người Việt ở nước ngoài, có dòng tiền mới và tạo thêm nguồn cầu.

"Sau giai đoạn thăm dò, thị trường sẽ bước vào giai đoạn củng cố và đây là thời điểm các chủ thể tập trung xử lý dòng tiền, mặt bằng lãi suất thực tế trở về mức kỳ vọng. Cần lưu ý rằng hiện nay thị trường chỉ mới ở giai đoạn đầu của chu kỳ phục hồi nên các yếu tố dòng tiền và lãi suất sẽ quyết định tiến trình phục hồi diễn ra nhanh hay chậm", chuyên gia lưu ý.

Đối với nền tảng chính sách, lần đầu tiên có 4 luật lớn được thông qua trong thời gian ngắn và Luật Thuế bất động sản dự kiến trình Quốc hội trong năm nay, tiến tới được thông qua trong năm 2025. Luật các tổ chức tín dụng ra đời thêm nhiều quy định chặt chẽ hơn điều kiện vay vốn đối với chủ đầu tư, ví dụ dự án phải đầy đủ pháp lý mới được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay. 

Chuyên gia dẫn chứng thêm, quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau năm 2025 nhưng nhu cầu khó đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít - cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên, nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng.

Một trong những chính sách quan trọng là đầu tư công đang được đẩy mạnh, tạo động lực tăng trưởng kinh tế, qua đó đón thêm nhiều dòng vốn FDI. Tốc độ giải ngân vốn đầu tư công trong năm 2023 đạt trên 82% và mục tiêu năm 2024 đạt 95%, tương đương 657.000 tỷ đồng.

Cuối cùng, tâm lý thị trường là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến việc hồi phục của thị trường bởi nếu hai yếu tố đầu tích cực mà tâm lý thị trường không được cải thiện thì không thể có giao dịch.

Chỉ số đo lường mức độ quan tâm đến bất động sản được ghi nhận ở mốc 100 vào quý I/2019, lần lượt đạt hai đỉnh 122 trong quý III/2019 và 109 trong quý II/2021, sau đó rơi xuống đáy 64 vào quý III/2021 và 68 trong quý I/2023. Ghi nhận trong quý I/2024, chỉ số này ở mức 78, cho thấy thị trường bắt đầu phản ứng tích cực với những thay đổi từ chính sách và nguồn vốn.

Ông Tuấn chia sẻ: "Một câu hỏi được chúng tôi đặt ra từ 6 tháng trước là thời điểm này có nên đầu tư không hay tiếp tục chờ đợi? Phần lớn chúng tôi nhận được câu trả lời là chờ đợi. Đúng câu hỏi này vào thời điểm hiện tại, trong số 500 nhà đầu tư được chúng tôi khảo sát, 62% trả lời sẵn sàng mua để tận dụng mức giá hợp lý và 31% chọn tiếp tục chờ đợi. Người tiêu dùng có tâm lý tích cực hơn nhờ chính sách tiền tệ cải thiện, dù giá bất động sản vẫn là quan ngại lớn”.