Công ty do GVR thành lập sắp lên HOSE: Đứng thứ 4 về vốn hóa ở nhóm BĐS KCN, nguồn thu chính đến từ cung cấp dịch vụ điện, nước

Ngày 12/8, Sở Giao dịch Chứng khoán TPHCM (HOSE) thông báo nhận được hồ sơ đăng ký niêm yết toàn bộ gần 93 triệu của CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (Mã: SIP). Hiện cổ phiếu SIP đang giao dịch với giá 136.000 đồng/cp chốt phiên 17/8.

Công ty xếp thứ 4 thị trường về vốn hóa BĐS KCN với 4 KCN tại khu vực Đông Nam Bộ

Theo giới thiệu, SIP được thành lập năm 2007 với vốn điều lệ ban đầu là 250 tỷ đồng do 4 cổ đông sáng lập là Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (Mã: GVR), CTCP Cao su Phước Hoà (Mã: PHR), CTCP Đầu tư Xây dựng Cao su và ông Trần Công Kha.

Dưới hỗ trợ của Tập đoàn mẹ, SIP hoạt động trong đầu tư, xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp (KCN) và khu dân cư. Cuối năm ngoái, GVR đã thoái vốn khỏi SIP, giảm tỷ lệ từ 13,53% xuống 1,76%, số tiền ước tính thu về là 1.300 tỷ đồng. Đến cuối tháng 6/2022, vốn điều lệ của SIP là 929 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông của SIP đã thay đổi so với ban đầu.

SIP hiện đang phát triển 4 KCN, lần lượt là KCN Phước Đông (Tây Ninh), KCN Đông Nam (Củ Chi, TP HCM), KCN Lê Minh Xuân 3 (Bình Chánh, TP HCM) và KCN Lộc An – Bình Sơn (Đồng Nai) với có tổng diện tích gần 3.200 ha.

Theo Chứng khoán ACB (ACBS), SIP là một trong những công ty phát triển khu công nghiệp (KCN) niêm yết lớn nhất miền Nam, tổng diện tích chiếm khoảng 2,6% thị phần cả nước và cũng là công ty xếp thứ 4 về vốn hóa trong phân khúc bất động sản (BĐS) KCN, sau Becamex, GVR và Kinh Bắc. 

Về các dự án khu dân cư (KDC), SIP hiện chỉ phát triển KDC Phước Đông (Long An). Dự án này đã hoàn thiện giấy tờ pháp lý và nộp tiền sử dụng đất cho 250 ha trên tổng cộng 648 ha. Các dự án KDC khác đang hoàn thiện hồ sơ pháp lý và chưa có kế hoạch phát triển trong thời gian tới. 

80% doanh thu đến từ mảng cung cấp dịch vụ điện, nước

Giai đoạn 2016 – 2021, doanh thu thuần của SIP tăng trưởng từ mốc 1.827 tỷ đồng lên 5.577 tỷ, tức gấp 3 lần trong vòng 6 năm. Sự đi lên của doanh thu phần lớn đến chính từ nguồn thu dịch vụ tiện tích điện, nước gia tăng. Nếu như 2016, mảng này chiếm 59% cơ cấu doanh thu thì đến 2021 đã đóng góp 80%.

Các nhà phân tích cũng nhận định SIP khác với các công ty BĐS KCN niêm yết khác vì là công ty duy nhất có thể phân phối điện, nước trực tiếp cho khách thuê.

Riêng với điện, SIP là một trong hai công ty phát triển KCN tại Việt Nam ngoài khu chế xuất Linh Trung (TP Thủ Đức) có giấy phép xây dựng các trạm điện 110kV trong KCN của mình và phân phối điện trực tiếp đến khách thuê. Điều này giúp biên lợi nhuận gộp của mảng dịch vụ tiện ích được nâng cao trong khi các công ty KCN khác chỉ mua sỉ từ EVN và bán lẻ cho khách thuê.

Theo thống kê, biên lãi gộp của riêng mảng dịch vụ cung cấp điện nước duy trì từ 6% đến 7% trong vòng ba năm trở lại đây. Trước đó, tỷ lệ này có lúc gần đạt 9%.

Theo ACBS, với tỷ trọng doanh thu mảng dịch vụ điện nước như trên giúp hoạt động kinh doanh của SIP ổn định hơn và ít bị ảnh hưởng bởi biến động dòng vốn đầu tư vào các KCN so với các chủ đầu tư khác.

Xét về lợi nhuận, năm 2020 là năm có kết quả đột biến khi ghi nhận lãi sau thuế trên 1.118 tỷ đồng, bên cạnh nhờ doanh thu tăng trưởng, công ty còn ghi nhận thêm doanh thu tài chính (chủ yếu là tiền lãi) hơn 646 tỷ và hoàn nhập chi phí dự phòng.

Sang đến năm 2021, thu nhập tiền lãi giảm và không còn khoản hoàn nhập dự phòng như cùng kỳ cũng là nguyên nhân chính khiến lợi nhuận năm ngoái giảm sút so với 2020, song vẫn cao hơn giai đoạn 2019 trở về trước.

Năm 2022, SIP đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất đạt 5.200 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 668 tỷ đồng, lần lượt giảm 7% và 26% so với thực hiện năm ngoái. Doanh nghiệp giải thích nguồn thu chính từ cho thuê đất có cơ sở hạ tầng và các dịch vụ tiện ích dự kiến sẽ giảm đáng kể do các khách hàng thuê đất bị ảnh hưởng bởi COVID-19.

Tuy nhiên nửa đầu năm 2022, SIP thu về 3.087 tỷ đồng (trong đó mảng dịch vụ điện nước chiếm 83%), lãi sau thuế 501 tỷ, lần lượt tăng 3% và giảm 9%. Với kết quả này, công ty đã thực hiện được 60% kế hoạch doanh thu và 75% chỉ tiêu lợi nhuận. Lợi nhuận lũy kế tính đến cuối tháng 6 hơn 1.500 tỷ đồng.

Về tình hình tài chính, tại ngày 30/6/2022, quy mô tổng tài sản của SIP trên 18.900 tỷ đồng, tăng hơn 1.100 tỷ so với đầu năm. Trong đó, bên cạnh 583 tỷ đồng tiền và tương đương tiền, công ty gửi ngân hàng 3.691 tỷ đồng và rót khoảng 370 tỷ vào cổ phiếu cao su gồm GVR của Tập đoàn Công nghiệp cao su Việt Nam, CSM của Casumina và TRC của Cao su Tây Ninh và đã lãi hơn 124 tỷ.

Với khoản tiền gửi ngân hàng chiếm 20% tổng tài sản đã đem về cho SIP khoản lãi 149 tỷ trong nửa đầu năm, trong khi chỉ chịu chi phí lãi vay là 11 tỷ. Ngoài ra, SIP còn dành 1.000 tỷ đồng để rót vốn vào các công ty liên doanh liên kết.

Chi phí xây dựng cơ bản dở dang đang được ghi nhận gần 2.500 tỷ, gần một nửa trong đó là chi phí phát triển dự án KCN – Đô thị - Dịch vụ Phước Đông Bời Lời 1.100 tỷ.

Ở phía nguồn vốn, nợ phải trả chiếm trên 80% với 15.342 tỷ đồng, trong đó, hơn 10.200 tỷ là đến từ doanh thu chưa thực hiện dài hạn. Đây là doanh thu nhận trước tiền thuê đất, nhà xưởng.