Chuyên gia chỉ ra 3 rủi ro khi mua sản phẩm ‘sở hữu kỳ nghỉ’ tại Việt Nam

Phóng sự về bẫy lừa đảo sản phẩm “sở hữu kỳ nghỉ” phát vào 6/6 với nạn nhân chủ yếu là người cao tuổi trên VTV đang gây xôn xao dư luận. 

Dù đây không phải là lần đầu báo chí hoặc VTV đưa tin về hình thức lừa đảo này, nhưng sở dĩ tạo ra tác động lớn vì nó đi sâu -  như đến nhà từng người bị hại cụ thể, miêu tả chi tiết cách các công ty lừa đảo mồi chài nạn nhân và phản ánh những hậu quả nặng nề mà không ai có thể tưởng tượng được.

Thực chất, “sở hữu kỳ nghỉ” là một mô hình kinh doanh xuất hiện lâu đời trên thế giới và hiện có những ông lớn đã tồn tại và phát triển vài chục năm như Resort Condominiums International hay Interval International. Tuy nhiên, khi về Việt Nam, bởi lòng tham của nhiều doanh nghiệp, đã khiến sản phẩm biến tướng và trở thành một ngành lừa đảo quy mô lớn.

Vậy nên, theo Chuyên gia tài chính cá nhân - Lâm Minh Chánh, kể cả khi không phải là lừa đảo, thì những hợp đồng về “sở hữu kỳ nghỉ” cũng không toàn màu hồng như lời của nhân viên bán hàng nói. 

Những biến tướng của sản phẩm “sở hữu kỳ nghỉ” tại Việt Nam

Thị trường “sở hữu kỳ nghỉ” bắt đầu manh nha từ những năm 2016 - 2017 tại Việt Nam. Vào năm 2018, chị Ngọc Sương (1986) ở TP HCM từng tham gia một buổi tư vấn mua sản phẩm “sở hữu kỳ nghỉ”.

“Tôi không nhớ chính xác là công ty tên gì, nhưng nhớ công ty đó tự giới thiệu là có liên kết với một đối tác bán sản phẩm “sở hữu kỳ nghỉ” toàn cầu, có trụ sở ở một tòa nhà cao tầng to đẹp tại đường Lê Duẩn. 

Khi lên tới công ty, tôi được nhân viên bán hàng mời chào mua 1 gói sản phẩm “sở hữu kỳ nghỉ” 30 năm với giá vài trăm triệu. Nhân viên bán hàng giới thiệu quyền lợi như sau: Mỗi năm, gia đình tôi có thể nghỉ 1 tuần ở những resort 5 sao có trong danh mục của công ty tại Việt Nam. Và tôi cũng có thể trao đổi kỳ nghỉ với một thành viên tại Mỹ/châu Âu, nếu họ có nhu cầu về Việt Nam du lịch”, chị Ngọc Sương hồi tường.

Và nếu năm nào đó, gia đình chị Ngọc Sương không có nhu cầu đi du lịch, thì công ty sẽ hỗ trợ bán kỳ nghỉ đó cho người khác theo giá thị trường. 

Nhân viên bán hàng đó còn chỉ ra: Dù đi hay không đi thì chị cũng lời nếu tính tổng số tiền trả cho 1 kỳ nghỉ 7 ngày ở resort 5 sao trong 30 năm, chưa kể tới việc tăng giá trong tương lai. 

Hơn nữa, việc có một kỳ nghỉ dài hằng năm cho cả đại gia đình sẽ gắn kết thành viên ngay cả sau này có thêm con cháu. Hoặc nếu bản thân già yếu hoặc có vấn đề gì không đi xa được, có thể chuyển nhượng lại hợp đồng “sở hữu kỳ nghỉ” cho con cháu, như một món quà.

Tuy nhiên, lúc đó chị đã không mua, bởi thứ nhất là không có vài trăm triệu để bỏ ra mua sản phẩm; thứ hai chị cũng nghĩ trong lòng, ví dụ như được trao đổi kỳ nghỉ với một thành viên bên Mỹ, thì chị vẫn phải chi trả thêm tiền vé máy bay, tiền ăn. 

“Sản phẩm này không hẳn là lừa đảo nếu bên bán là công ty uy tín, nhưng nó chỉ dành cho tầng lớp trung lưu hoặc giàu có - những người thường xuyên đi nghỉ dưỡng sang chảnh và vài trăm triệu với họ không phải là số tiền lớn. Hơn nữa, cũng như nhiều kiểu hợp đồng tài chính khác, nhân viên chỉ nêu lợi ích chứ không nêu rủi ro”, chị kết luận. 

Tuy nhiên, chỉ vài năm sau, khi phong trào làm condotel rộ lên khắp nơi, thì sản phẩm “sở hữu kỳ nghỉ” có thêm một mô hình mới, chỉ bán phòng ở một khách sạn/resort duy nhất tại Việt Nam. 

Trong phóng sự của VTV đã kể ở đầu bài, có bà cụ tên Tín, 86 tuổi, trú tại Hà Nội đã bỏ ra số tiền lên tới khoảng 1 tỷ đồng để mua hàng loạt hợp đồng "sở hữu kỳ nghỉ", trong đó bản hợp đồng đầu tiên thuộc về siêu dự án Cocobay Đà Nẵng.

Trả lời phỏng vấn, cụ chia sẻ lý do xuống tiền vô cùng đơn giản là vì thấy cầu thủ Ronaldo tham gia quảng cáo cho dự án: "Tất cả hợp đồng ở đây. Cái đầu tiên là của CocoBay. Vì thấy có Ronaldo tóc bóng mượt quảng cáo thì bà mua thôi. Chứ bà có định đầu tư gì đâu".

Theo tìm hiểu, thì dự án Cocobay Đà Nẵng do Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô làm chủ đầu tư, được khởi công vào năm 2016, với tổng diện tích 31ha và vốn đầu tư dự kiến lên đến 5 tỷ USD. Dự án từng tạo ra cơn sốt trên thị trường bất động sản nhờ chủ đầu tư cam kết lợi nhuận khủng lên tới 12% mỗi năm trong suốt 8 năm. 

Đầu năm 2020, Cocobay Đà Nẵng đã không thể chi trả lợi nhuận như cam kết cho hơn 1.700 khách hàng. Đến năm 2022, toàn bộ công trường bất ngờ dừng thi công và rơi vào tình trạng không hoạt động kéo dài. 

Vào ngày 20/6/2024, Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội ra quyết định mở thủ tục phá sản đối với Công ty Thành Đô sau khi thụ lý đơn kiện  từ một nhà thầu cơ điện lạnh do khoản nợ hơn 153 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong vài năm gần đây, mô hình này còn biến tướng phức tạp hơn. Cụ thể: Các công ty bán kỳ nghỉ hứa hẹn với người mua là sẽ bán lại hợp đồng cho người khác với giá gấp đôi đến gấp ba, nếu người mua không có nhu cầu nghỉ dưỡng hoặc không cho thuê được kỳ nghỉ. Và trước khi bán các hợp đồng, các công ty này còn đẻ ra đủ thứ chi phí để bắt người mua đóng thêm tiền - thường thì vài chục triệu/hợp đồng, mới hỗ trợ bán hàng. 

Và thực tế là người mua bị dụ mua thêm hợp đồng mới hoặc sau khi đã nộp thêm các loại thuế phí, thì vẫn không thể bán được hợp đồng cũ nào. 

Vào tháng 12/2025, VTV từng làm một phóng sự về câu chuyện lừa đảo “sở hữu kỳ nghỉ” với người cao tuổi, với khoảng 200 nạn nhân đã đến tố cáo. Ngoài ra, VTV còn điểm mặt chỉ tên 12 công ty chuyên bán sản phẩm “sở hữu kỳ nghỉ” đã mời chào các cụ để bán chéo hợp đồng. Đây là có thể xem là bản demo cho phóng sự chuyên sâu mà VTV vừa phát vào 6/6.

Ba rủi ro khi mua sản phẩm ‘sở hữu kỳ nghỉ’

Bàn về vấn đề này, mới đây trên fanpage Facebook cá nhân, Chuyên gia tài chính cá nhân - Lâm Minh Chánh đã chia sẻ là vào năm 2020, ông đã cảnh báo mọi người về những rủi ro của mô hình kinh doanh “sở hữu kỳ nghỉ” trong quyển sách “Tài chính cá nhân dành cho người Việt Nam”.

Câu chuyện bắt đầu từ một email của một người quen nhờ ông tư vấn xem có nên mua sản phẩm này hay không. 

Email có nội dung như sau: 

Công ty Thiên Đường ABC (gọi tắt là ABC) mời mua một căn hộ diện tích 157m2, theo tiêu chuẩn 5 sao, có hai phòng ngủ, đầy đủ tiện nghi cho tối đa 7 người. Căn hộ nằm trong quần thể khu nghỉ dưỡng Thiên Đường ABC ở Bãi Dài, Cam Ranh, Khánh Hòa. 

Nếu đồng ý mua, em sẽ được quyền sử dụng căn hộ trên, trong trọn vẹn 1 tuần (8 ngày, 7 đêm) trong 35 năm - tức từ 2020 đến 2055 để làm kỳ nghỉ hàng năm cho gia đình. Ngoài quyền lợi được sử dụng làm nơi nghỉ dưỡng hàng năm, nhà đầu tư có quyền cho, tặng và bán lại quyền sử dụng căn họ đó cho người khác để làm kỳ nghỉ - đây là khía cạnh đầu tư của trường hợp này.

Giá mua quyền sử dụng căn hộ trong 1 tuần, 35 năm là 25.400 USD - tương đương 590 triệu đồng. Người mua trả ngay 30% giá trị căn hộ sau khi ký hớp đồng và trả dần hàng tháng 70% còn lại trong vòng 24 tháng với 0% lãi suất. 

Phí thường niên là 9 triệu đồng - dùng để duy trì các tiện nghi của căn hộ trong 1 năm. Người mua không phải trả thêm khoản tiền nào khác ngoài hai khoản trên. 

Do tuần nghỉ nằm trong tháng 7, là thời gian cao điểm của mùa du lịch, nên việc cho thuê lại rất dễ dàng (theo đánh giá của ABC). Giá cho thuê căn hộ ước tính là 400 USD/đêm (7 đêm tức là khoảng 65 triệu đồng theo tỷ giá ở thời điểm 2020). 

Em sử dụng cách tính do anh hướng dẫn, để tính ra kết quả bên dưới - với tỷ suất sinh lời hàng năm là 11%. Đây là mức đầu tư có tỷ suất sinh lời tốt (từ 10% - 15%). Nếu có thế, em muốn nhờ anh cho một vài đánh giá nhận xét về hình thức đầu tư này. Các rủi ro lớn nhất của người đầu tư trong trường hợp này là gì?

Trả lời email nói trên, theo quan điểm của ông, thì sở hữu kỳ nghỉ (timeshare) hoặc là lừa đảo, hoặc là phi vụ đầu tư lợi nhuận thấp rủi ro cao.

Đầu tiên là rủi ro mất hẳn vốn. Trước khi xuống tiền, người mua cần trả lời các cầu hỏi như: Công ty này có uy tín không?, Công ty có thực sự sở hữu 100% căn hộ hay quần thể đó hay không?, Lấy gì làm căn cứ để đảm bảo họ có quyền sở hữu và kinh doanh căn hộ đó trong 35 năm tới?, Nếu công ty đó lừa đảo, hay phá sản thì ai bảo vệ người đầu tư?…

“Gửi tiền ngân hàng, mua cổ phiếu, mua nhà thì người đầu tư có cán để nắm, có Nhà nước, có pháp luật bảo vệ. Còn mua kỳ nghỉ này, người mua nắm cái gì? Mua bán giá trị lớn mà công ty không công khai về chủ thể, không công khai dự án thì có gì để người mua nắm? Tại sao họ không công khai thông tin, công khai website, công khai hợp đồng?”, ông phân tích. 

Thứ hai là rủi ro thanh khoản (khi chuyển đổi ra tiền). Ông cho rằng, sản phẩm này thanh khoản cực kỳ thấp. Công ty bán hàng dùng các nhân viên bán hàng đeo bám và sử dụng rất nhiều chiêu thức mời chào. Theo đó, người mua và nhà đầu tư F1 còn chần chừ không mua, vậy làm sao F1 bán được cho người khác nếu muốn thoái vốn?

Cuối cùng là rủi ro không đạt tỷ suất lợi nhuận theo lý thuyết, giảm vốn. 

Bài toán mà công ty đưa cho nhà đầu tư xem là bài toán tối ưu: cho thuê 100% công suất, chưa tính đến rủi ro thị trường và cạnh tranh. Nếu công suất 70%, 50% hay 30% thì sao? Nếu giá cho thuê thấp hơn thì sao? Khi đó, tỷ suất sinh lợi sẽ thấp hoặc âm ngay. 

“Sau đó, tôi có gọi điện thoại để giải thích cho bạn thì nhận thêm được bảng chụp báo giá. Công ty chia một năm ra làm 52 tuần và bán cho khách từng tuần. Trong mùa du lịch thì cao giá hơn các mùa khác. Tôi cộng nhẩm lại thì thấy giá 1 căn hộ, sau khi đã cộng cho 52 khách, sẽ cao gấp 4-5 lần condotel.

Condotel giá thấp hơn nhiều, mà chủ đầu tư còn gánh không nổi tỷ suất lợi nhuận 12%/năm, thì sản phẩm “sở hữu kỳ nghỉ” của Thiên Đường ABC bán giá gấp 4-5 lần, làm sao tạo được tỷ suất lợi nhuận cho nhà đầu tư?”, ông đặt nghi vấn. 

Cuối cùng, về nguyên tắc thì bất kỳ đầu tư nào cũng có rủi ro, ông bày tỏ. Vấn đề là nhà đầu tư có quản lý được rủi ro đó và tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng có xứng đáng với rủi ro hay không.

Còn nếu một dự án/sản phẩm đầu tư mà người chào mua chỉ nói về lợi nhuận cao, không nói về rủi ro và mọi người cũng tin đi đầu tư, thì khả năng bị lừa hay thua lỗ là rất cao. Hãy luôn nhớ hai kim chỉ nam trước khi xuống tiền: “Không bao giờ có một bữa trưa miễn phí” và “hiểu tường tận thì mới đầu tư”.