Bất động sản tương lai đối mặt với áp lực phải tăng giá

Mặt bằng giá căn hộ nhiều khu vực tăng mạnh

Ông Ngô Văn, Giám đốc Marketing Tập đoàn Danh Khôi dẫn số liệu từ một nghiên cứu tại Mỹ chỉ ra rằng, trong cả năm 2020, bất động sản tại Mỹ, Úc và các quốc gia Châu Âu đều tăng giá, thậm chí tăng hai con số. Điều này đặt ra cho các chuyên gia bất động sản hàng đầu trên thế giới một thắc mắc "vì sao ảnh hưởng của dịch bệnh, kinh tế kiệt quệ mà bất động sản vẫn tăng giá?"

Vị này cũng cho rằng, Việt Nam sẽ không đi lệch với xu hướng của thế giới, đó là bất động sản sẽ không giảm giá do đây vẫn là một kênh trú ngụ an toàn.

Thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, giá nhà tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM những năm gần đây có xu hướng tăng nhanh. Thậm chí, nhiều dự án tại vị trí vàng có mức giá lên đến hàng trăm triệu đồng/m2. Thị trường không xuất hiện tình trạng giảm giá ngay cả trong giai đoạn dịch COVID-19 bùng phát mạnh.

Theo báo cáo của Savills mới đây, giá bán căn hộ trung bình tại thị trường sơ cấp TP HCM ghi nhận tăng. Theo đó, có gần 40% dự án tăng giá lên đến 15% trong quý II.

Đơn cử, một dự án hạng B có giá bán trong quý II tăng 14% so với quý I, đạt 3.200 USD/m2 (tương đương 73,6 triệu đồng), hay một dự án khác thuộc phân khúc hạng C có giá bán trong quý II tăng 12% so với quý trước, đạt 1.800 USD/m2 (tương đương 41,4 triệu đồng).

Báo cáo thị trường bất động sản quý II của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, giá bán căn hộ tại TP HCM biến động rất mạnh, khoảng giãn lớn nên rất khó xác định mức giá bình quân. Nhà ở bình dân đã biến mất hoàn toàn ở khu vực trung tâm thành phố.

Trong đó giá bán căn hộ biến động mạnh nhất ở về khu vực TP Thủ Đức, quận 7 và một số quận trung tâm. Nếu so với năm 2019, giá bán căn hộ tại một số vùng thuộc TP Thủ Đức đã bị đẩy lên khoảng hai lần. Thời điểm 2019, giá cao nhất khoảng 35 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay, giá thấp nhất đã là 40 triệu đồng/m2 và đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2.

Giá bình quân của số căn hộ cao cấp được chào bán trong quý II đạt số kỷ lục từ trước đến nay ở TP HCM và cả Việt Nam với khoảng 228 triệu đồng/m2.

Điển hình là 1.095 căn hộ tại dự án Grand Maria Saigon tại quận 1 có giá từ 366 triệu đồng/m2 đến 500 triệu đồng/m2, dự án Dragon Sky View Thủ Đức có giá 450 triệu đồng/m2, Thủ Thiêm Zeit River là 160 triệu đồng/m2,…

Ở phân khúc nhà đất, loại hình nhà phố thương mại tại TP Thủ Đức cũng bị đẩy giá rất mạnh. Từ mức giá nhỏ hơn 100 triệu đồng/m2 đến nay đều ở ngưỡng trên dưới 200 triệu đồng/m2. Cụ thể là các dự án như Thủ Thiêm Zeit River hay Ruby Boutique Residence,… Bên cạnh đó, nhà ở liền kề tại những khu vực này đều đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, theo thống kê của JLL, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ trong quý II đạt khoảng 4.941 USD/m2 đất (tương đương hơn 113 triệu đồng). Toàn miền Bắc ghi nhận giá nhà liền thổ tăng trưởng mạnh mẽ với mức tăng trung bình khoảng 28% theo năm và hơn 15% theo quý.

Áp lực tăng giá đang hiện hữu

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, đã có rất nhiều quan ngại cho rằng giá bất động sản sẽ giảm do ảnh hưởng của dịch COVID-19. Tuy nhiên, việc đầu tư bất động sản thường mang tính chất dài hạn và dịch COVID-19 chỉ mang tính chất ngắn hạn.

Thực tế, đến cuối năm 2020, giá bất động sản vẫn giữ xu hướng đi ngang, thậm chí đến quý I/2021, thị trường trải qua một cơn sốt khiến giá tăng mạnh.

Một trong những nguyên nhân có thể kể đến là do sự quan tâm đến thị trường bất động sản gần như không thay đổi, điều này giữ cho giá không giảm. Thứ hai là việc kiểm soát dịch thành công của Việt Nam khiến cho người dân yên tâm hơn.

Bà Giang Huỳnh, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM lý giải, việc các dự án sơ cấp tại TP HCM thời gian gần đây có giá bán cao hơn trước phần lớn đến từ việc chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian.

Thêm vào đó, quỹ đất phát triển nhà ở hạn chế, chi phí đất tăng cao, lãi vay, thời gian cấp phép dự án kéo dài, dẫn đến chi phí đầu vào và phát triển dự án của doanh nghiệp càng tăng. Việc thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ, và chỉ phản ánh yếu tố nguồn cung, chứ không phản ánh tình hình cung cầu thị trường.

Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ trong quý II ghi nhận thấp, chỉ đạt 35% bởi ảnh hưởng của đợt bùng phát dịch mới nhất, đang phản ánh áp lực về nguồn cầu tại thời điểm hiện tại. Nếu tình hình dịch bệnh không sớm được kiểm soát, tình hình cung cầu của thị trường vẫn sẽ gặp những áp lực tương tự.

Còn theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam, giá bất động sản ghi nhận tăng bền vững kể từ năm 2014 đến nay. Trung bình mỗi năm tăng hơn 10%, nhiều dự án tốt có thể tăng hơn 20%. Tình trạng này dẫn đến việc phát triển mạnh các nhóm đầu tư bất động sản để bán lại ở thị trường thứ cấp nhằm sinh lợi.

Trong đó, giai đoạn 2019 - 2020, giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TP HCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018.

Tuy nhiên, theo ông Đính, hiện có rất ít giao dịch tại mức giá này, thanh khoản trên thị trường kém. Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.

Cũng theo vị chuyên gia này, giá bất động sản tăng theo phân tích ở trên là do bị đẩy giá. Nhưng thực tế hiện nay, bất động sản tương lai (vì những bất động sản đang bán trên thị trường chưa bị ảnh hưởng bởi các vấn đề này) cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá.

Nguyên nhân là do giá đất trên thị trường sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên chi phí đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao. Khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%

Trong khi đó, vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản). Ngoài ra, thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến việc tăng các chi phí. Trong đó, chi phí cơ hội là rất cao.