Những dự án bất động sản tỷ USD chậm về đích

Rất ít tỷ phú USD Việt Nam góp mặt trong danh sách thế giới nhưng số lượng dự án tỷ USD trên thị trường bất động sản Việt Nam thì ngày càng nhiều. Những dự án này thường tạo được tiếng vang lớn vào thời điểm ra mắt khi tổng mức đầu tư được công bố vài chục nghìn tỷ đồng và được kỳ vọng sẽ làm thay đổi diện mạo thị trường khu vực, cải thiện nguồn cung… Thế những không phải dự án nào cũng “xuôi chèo mát mái” để về đích.

Mới đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KHĐT) đã có báo cáo gửi tới Thủ tướng Chính phủ về việc hồ sơ điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án Hồ Tràm của Công ty TNHH Dự án Hồ Tràm tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Tổ hợp nghỉ dưỡng casino Hồ Tràm được cấp phép đầu tư cho Công ty TNHH Hồ Tràm vào năm 2008, với số vốn đầu tư ban đầu khoảng 4,2 tỷ USD, địa điểm xây dựng dự án tại hai xã Phước Thuận, xã Bông Trang, huyện Xuyên Mộc.

Mục tiêu của dự án nhằm xây dựng và kinh doanh khu du lịch nghỉ dưỡng, giải trí phức hợp và trung tâm hội nghị quốc tế Hồ Tràm, gồm nhiều hạng mục như: khu khách sạn 5 sao và tiện ích quy mô 9.000 phòng, khu biệt thự thấp tầng, sân golf 18 lỗ, trung tâm hội nghị quốc tế, các khu tiện ích.

Bộ KHĐT cho biết, so với yêu cầu hoàn thành dự án vào năm 2014 tại giấy chứng nhận đầu tư lần đầu, dự án đã được điều chỉnh thêm 11 năm nhưng Công ty TNHH Dự án Hồ Tràm vẫn chưa thực hiện tiến độ đúng với cam kết. 

Theo giải trình của Công ty TNHH Hồ Tràm, do ảnh hưởng của dịch COVID-19, giao thông kết nối giữa TP HCM và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chưa thực sự thuận lợi, thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý về xây dựng, thiết kế bị kéo dài.

Vì vậy, Công ty TNHH Hồ Tràm xin điều chỉnh thời gian hoàn thành dự án đến hết năm 2027, đồng thời đề xuất điều chỉnh thời hạn kiểm tra việc đáp ứng điều kiện kinh doanh khu vui chơi giải trí có thưởng dành cho người nước ngoài từ quý IV/2025 sang quý IV/2027.

Dự án du lịch ven biển Cap Padaran Mũi Dinh (trước đây làKhu du lịch Mũi Dinh Ecopark) có vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD từng được kỳ vọng là điểm nhấn để thu hút du khách khi đến Ninh Thuận. Tuy nhiên, sau hơn 6 năm được cấp phép, hiện dự án vẫn chưa hoàn thành.

Tháng 4/2017, UBND tỉnh Ninh Thuận cấp phép cho CTCP Mũi Dinh Ecopark thực hiện dự án trên diện tích 358 ha, nằm trong khu vực đồi cát ven biển thuộc xã Phước Dinh, huyện Thuận Nam. Dự án đượcTập đoàn F.I.T và Tập đoàn Crystal Bay tổ chức lễ khởi công vào đầu năm 2022.

Thười điểm đó dự án được công bố có diện tích gần 800 ha, tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD, trong đó Tập đoàn F.I.T đóng góp 60% vốn, Tập đoàn Crystal Bay đóng góp 40% vào doanh nghiệp chủ đầu tư dự án.

Tháng 9 vừa qua, Tập đoàn F.I.T cho biết đã hoàn tất việc thoái toàn bộ vốn tại CTCP Bất động sản Cap Padaran Mũi Dinh, qua đó chính thức rời khỏi dự án. Theo chia sẻ từ đại diện doanh nghiệp, đây là một quyết định kịp thời trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cho dù có dấu hiệu khởi sắc trở lại sau dịch COVID-19 nhưng phải mất nhiều năm nữa mới thực sự tháo gỡ được những vướng mắc lớn về vấn đề lớn tầm vĩ mô.

Đơn cử như thị trường tồn đọng nhiều do cung đã vượt quá cầu, kéo dài trong giải quyết các vấn đề pháp lý, giá thành phát triển gia tăng do các chi phí đầu vào còn có xu thế tăng rất mạnh trong giai đoạn tiếp theo, sự chờ đợi thông qua các dự án Luật lớn trong năm như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Đấu thầu sửa đổi…

Ở phía Nam, một dự án tỷ USD cũng được chú ý là Khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái Đại Ninh, huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng.

Dự án này được UBND tỉnh Lâm Đồng cấp giấy chứng nhận đầu tư cho CTCP Đầu tư Du lịch Sài Gòn - Đại Ninh vào cuối năm 2010 với tổng mức đầu tư 25.243 tỷ đồng, tiến độ thực hiện đến năm 2018. Tuy nhiên, đến nay dự án mới xây dựng được vài công trình tạm.

Tháng 11/2021, Sài Gòn - Đại Ninh đã có văn bản đề nghị điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án từ 25.243 tỷ đồng lên gần 30.292 tỷ đồng, với lý do điều là chi phí tăng so với thời điểm năm 2010, dẫn đến phải điều chỉnh tổng mức đầu tư của dự án cho phù hợp với tình hình thực tế, đảm bảo khả thi trong quá trình thực hiện. Đồng thời, doanh nghiệp này cũng đề nghị điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án với quy mô sử dụng đất không thay đổi là hơn 3.595 ha.

Theo bản kết luận điều tra vụ án xảy ra tại Tập đoàn Vạn Thịnh Phát và ngân hàng SCB, ông Nguyễn Cao Trí và bà Trương Mỹ Lan có mối quan hệ hợp tác đầu tư tại dự án này.Cơ quan điều tra đã khởi tố một số bị can, trong đó có một số cán bộ của Thanh tra Chính phủ về tội nhận hối lộ. 

Tại Kiên Giang, cuối tháng 12/2021, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã tổ chức lễ khởi công Tổ hợp quần thể du lịch Tân Hoàng Minh Phú Quốc có quy mô 34 ha tại phía Nam Bãi Trường với tổng mức đầu tư hơn 24.000 tỷ đồng (khoảng gần 1 tỷ USD).

Tổ hợp này được kỳ vọng trở thành khu phức hợp đẳng cấp "không ngủ". Tân Hoàng Minh tham vọng trong ba năm sẽ xây dựng 15 tòa tháp với 7.000 đến 8.000 căn hộ du lịch, 76 biệt thự nghỉ dưỡng và 129 nhà phố thương mại. Ước tính khi đi vào vận hành, dự án sẽ phục vụ khoảng 10.000 khách lưu trú/ngày cùng hàng nghìn du khách từ các khu liền kề và người dân trong khu vực.

Tuy nhiên, kể từ tháng 4/2022, sau khi xảy ra vụ việc liên quan đến sai phạm của ông Đỗ Anh Dũng và một số cá nhân liên quan thì dự án này cũng bỏ ngỏ. Thời gian vừa qua, các lô đất (tài sản bảo đảm cho một số doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Tân Hoàng Minh), có giá trị từ vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng thuộc Tổ hợp này đã được Agribank rao bán để thu hồi nợ.

7 vướng mắc chính tại các dự án 

Ngoài nguyên nhân chủ quan xuất phát từ phía chủ đầu tư, không ít dự án bất động sản hiện nay bị chậm tiến độ do nguyên nhân khách quan như ảnh hưởng của dịch COVID-19, các quy định pháp luật... Theo đánh giá của các doanh nghiệp với giới chuyên môn, vướng mắc pháp lý chiếm khoảng 70% khó khăn của chủ đầu tư.

Trong báo cáo thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2023, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết hiện các dự án bất động sản và nhà ở thương mại đang có 7 vướng mắc về pháp lý.

Đầu tiên là vướng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả dự án nhà ở xã hội và cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch.

Thứ hai là vướng quy định về đất ở hoặc đất ở và đất khác khi yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở; có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Điều này khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không có 100% đất ở hoặc không có đất ở và đất khác không phải là đất ở, tức là chỉ có 100% đất nông nghiệp hoặc chỉ có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Thứ ba là vướng thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để doanh nghiệp có căn cứ xây dựng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án đầu tư. Nguyên nhân là do "vướng trần quy mô dân số" và có nhiều quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 chưa được cập nhật, điều chỉnh kịp thời nên chưa đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư.

Thứ tư là vướng thủ tục định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án. Vướng này chủ yếu trong việc áp dụng Nghị định 44 vào thực tế.

Thứ năm là vướng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chậm ban hành quy định xử lý phần diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại.

Thứ sáu là do khoản 2 điều 49 luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chỉ cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án nhà ở thương mại khi chủ đầu tư đã có sổ hồng đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với Nhà nước.

Cuối cùng, do luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định điều chỉnh hành vi đặt cọc nhằm mục đích để giao kết hợp đồng (trước thời điểm đủ điều kiện ký hợp đồng huy động vốn bán bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai) để cụ thể hóa quy định về đặt cọc tại điều 328 Bộ luật Dân sự.