Hành trình tăng vốn nghìn tỷ của doanh nghiệp môi giới BĐS sắp lên sàn

Sau khi công bố trở thành công ty đại chúng vào ngày kết thúc năm tài chính 2020, CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land tiếp tục có tờ trình lấy ý kiến cổ đông về việc niêm yết cổ phiếu trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM (HOSE). 

Khải Hoàn Land tiền thân là CTCP Bất động sản Nguyễn Khải Hoàn, ra đời vào ngày 24/7/2009 và do ông ông Nguyễn Khải Hoàn làm người đại diện pháp luật. 

Tại thời điểm thành lập, công ty có vốn điều lệ 6 tỷ đồng, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.

10 lần thay đổi vốn điều lệ, cổ đông lớn chuyển cổ phần cho cá nhân trước giờ lên sàn

Tháng 11/2010, bà Trần Thị Thu Hương thay thế ông Nguyễn Khải Hoàn trở thành người đại diện pháp luật của doanh nghiệp. Năm 2013, công ty chính thức đổi tên thành CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land. 

Trong năm 2016, chỉ trong 5 tháng, từ tháng 4/2016 đến tháng 9/2016, doanh nghiệp đã có 6 lần tăng vốn điều lệ, ghi nhận 2.000 tỷ đồng vào đầu tháng 9 cùng năm. Đồng thời, công ty thay đổi người đại diện pháp luật sang bà Đinh Thị Nhật Hạnh cho đến hiện tại.

Sau đó không lâu, đến tháng 3/2017, vốn điều lệ đăng ký của Khải Hoàn Land tiếp tục được tăng lên 3.000 tỷ đồng, mức cao nhất công ty ghi nhận kể từ khi thành lập. 

Tuy nhiên, đến năm 2019, doanh nghiệp bất ngờ giảm vốn điều lệ xuống còn 1.200 tỷ đồng. Đến năm 2020, công ty thực hiện tăng vốn trở lại 1.600 tỷ đồng và giữ nguyên cho đến ngày 31/12/2020. Tổng Giám đốc kiêm Phó Chủ tịch HĐQT hiện nay là bà Đinh Thị Nhật Hạnh.

Trong cơ cấu cổ đông của Khải Hoàn Land hoàn toàn thiếu bóng cổ đông tổ chức. Trong năm 2020, trước thời điểm công ty đăng ký niêm yết, cổ đông lớn của công ty là Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu đã chuyển nhượng toàn bộ vốn sở hữu cho các cổ đông cá nhân không rõ danh tính với số lượng cổ phần tương ứng mệnh giá 396,5 tỷ đồng.

Tính đến ngày 31/12/2020, công ty có ba cổ đông lớn là ông Nguyễn Khải Hoàn (Chủ tịch HĐQT, sở hữu 36%); bà Trần Thị Thu Hương (vợ ông Khải Hoàn, sở hữu 16%) và ông Phan Tuấn Nghĩa (hơn 24,75%).

Song song với quá trình tăng vốn, các khoản phải thu của Khải Hoàn Land cũng liên tục tăng mạnh. Báo cáo tài chính được kiểm toán bởi Công ty TNHH Kiểm toán An Việt cho thấy, trong năm 2020, các khoản phải thu ngắn hạn của công ty tăng từ 13 tỷ đồng lên 178 tỷ đồng. 

Tại ngày 31/12/2020, Công ty cũng đang ghi nhận khoản ứng trước cho Công ty TNHH xây dựng Topazcons số tiền 285,5 tỷ đồng. Đây là khoản tiền mà Khải Hoàn Land ứng cho Topazcons thực hiện dự án Helios Coastal City.

Tại dự án này, Khải Hoàn Land cho biết dự án đã được phê duyệt đồ án 1/2000, Công ty đang tiến hành hoàn thiện các thủ tục pháp lý để được phê duyệt chi tiết 1/500 và tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, công ty ghi nhận khoản thu khác trị giá lên đến 1.553 tỷ đồng, tăng 1.000 tỷ đồng so với đầu năm 2020, chủ yếu đến từ dự án La Partenza và khoản chi cho vay 490 tỷ đồng đối với Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu để tài trợ vốn cho dự án Khu đô thị mới Gò Găng - TP Vũng Tàu.

Nắm hơn 30% thị phần số lượng giao dịch khu vực phía Nam

Hành trình tăng vốn điều lệ của Khải Hoàn Land cũng đi kèm với những chuyển biến trong hoạt động kinh doanh. Năm 2014, doanh nghiệp bắt đầu ký kết hợp tác với CTCP Đầu Tư Tân Liên Phát phân phối dự án Vinhomes Central Park. 

Năm 2015, công ty ra mắt 15 sàn giao dịch tập trung tại thị trường miền Nam. Đến năm 2016, doanh nghiệp trở thành đại lý chiến lược của Tập đoàn Vinacapital.

Năm 2017, Khải Hoàn Land tiếp tục ký kết hợp tác chiến lược, phân phối các dự án của CTCP Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát. Đến năm 2018, doanh nghiệp tham gia làm đối tác phân phối chính thức dự án Vinhomes Grand Park.

Theo bản công bố thông tin của Khải Hoàn Land, tính đến hết tháng 12/2020, doanh nghiệp đang nắm hơn 30% thị phần số lượng giao dịch khu vực phía Nam, đồng thời là đối tác phân phối dự án của một số chủ đầu tư như Vinhomes, Sunshine, GS G&C, Keppel Land, Kiến Á, Lotte, Vạn Phát Hưng,...

Các dự án lớn do Khải Hoàn Land phân phối có thể kể đến gồm Grand World Phú Quốc, Masteri An Phú; Him Lam Phú An, Gem Riverside, các dự án Vinpearl Hội An, Cửa Hội, Cửa Sót, Sunshine City, Vinhomes Grand Park,...

Đến hết ngày 31/12/2020, Khải Hoàn Land có hai công ty con với tỷ lệ sở hữu 100%, gồm Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Địa ốc An Pha (vốn điều lệ 120 tỷ đồng) và Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc An Thịnh Phát (vốn điều lệ 92 tỷ đồng).

Vinpearl Cửa Hội, một dự án của Tập đoàn Vingroup được Khải Hoàn Land phân phối. (Ảnh: Hoàng Huy).

Khải Hoàn Land cho biết, phần lớn doanh thu trong năm 2020 của doanh nghiệp đến từ các giao dịch tại dự án GS Zeitgeist Nhà Bè; Vinhomes Grand Park, Grand World Phú Quốc; Sunshine Diamond River và Sunshine Horizon.

Tại thời điểm 31/12/2020, phần lớn vốn góp của cổ đông đang được doanh nghiệp sử dụng để tham gia đầu tư, hợp tác vào các dự án La Partenza, Helios Coastal City và khu đô thị mới Gò Găng. 

Tổng Giám đốc của Khải Hoàn Land đánh giá, những khoản đầu tư nói trên đều an toàn và mang lại hiệu quả cho doanh nghiệp. Các dự án đều đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý và đảm bảo đúng tiến độ đã đề ra.

Lãi đột biến năm 2020

Trước thời điểm lên sàn, bản công bố thông tin cho thấy những năm gần đây, kết quả kinh doanh của Khải Hoàn Land ghi nhận tăng trưởng mạnh bất chấp COVID-19.

Trong quý IV/2020, doanh thu thuần của doanh nghiệp gần 210 tỷ đồng, cao gấp 4,7 lần so với cùng kỳ năm trước. Toàn bộ doanh thu trong quý của doanh nghiệp đều là doanh thu môi giới bất động sản. Lãi sau thuế trong quý của Khải Hoàn Land đạt hơn 73 tỷ đồng, gấp 13 lần so với quý IV/2019. 

Lũy kế cả năm 2020, doanh nghiệp đạt 303 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 97 tỷ đồng lãi sau thuế, trong khi năm 2019 hai chỉ tiêu này là 137 tỷ đồng và 10 tỷ đồng. Năm 2018, doanh thu thuần và lãi sau thuế của công ty lần lượt đạt 171 tỷ đồng và 16,4 tỷ đồng.

Trong năm 2020, doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu thuần và lãi sau thuế lần lượt là 307 tỷ đồng và 146 tỷ đồng. Như vậy, Khải Hoàn Land đã thực hiện được 98,5% kế hoạch doanh thu và 66,4% kế hoạch lợi nhuận.

Tính đến ngày 31/12/2020, tài sản của Khải Hoàn Land tăng hơn 69% so với đầu kỳ, đạt mức 2.371 tỷ đồng, do phát sinh khoản thu dài hạn từ Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh, liên quan đến dự án La Partenza. 

Ngoài ra, Khải Hoàn Land còn khoản phải thu hơn 81 tỷ đồng theo hợp đồng giữa ba bên Khải Hoàn Land - Giao Hưởng Xanh - CTCP Bất động sản Khải Minh Land về nghĩa vụ chuyển tiền đầu tư dự án La Partenza.

Trong đó, thay vì Khải Hoàn Land trực tiếp bán hàng và quản lý thu thu chi thì Khải Minh Land sẽ làm thay và chuyển tiền về lại cho Khải Hoàn Land.

Theo tìm hiểu, Khải Minh Land do ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch Khải Hoàn Land góp vốn thành lập. Công ty này vừa thực hiện tăng vốn từ 450 tỷ đồng lên 1.200 tỷ đồng vào ngày 28/1.

Nợ phải trả trong kỳ của Khải Hoàn Land tăng mạnh từ 138 tỷ đồng lên 612 tỷ đồng, chủ yếu do phát sinh các khoản vay và nợ thuê tài chính. Cụ thể, trong năm 2020, Khải Hoàn Land đã có 5 lần huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu với tổng giá trị gần 361 tỷ đồng.

Trong kỳ, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khải Hoàn Land ghi nhận gần 192 tỷ đồng, cải thiện hơn đáng kể khi mà năm 2019, con số này là âm 25 tỷ đồng.

Đến cuối năm 2020, chỉ số ROE của doanh nghiệp xấp xỉ 5,5%; cuối năm 2018 là 1,3% và cuối năm 2019 là 0,8%. Nhìn sang một doanh nghiệp cùng lĩnh vực, chỉ số ROE của CenLand trong ba năm gần nhất dao động trong khoảng 15% - 21%. 

Trong năm 2021, Khải Hoàn Land lên kế hoạch đầu tư dự án Helios Coastal City quy mô 54 ha tại Phú Quốc, đồng thời đặt mục tiêu doanh thu thuần 2.137 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 371 tỷ đồng.

Ngoài ra, trong giai đoạn 2020 - 2022, doanh nghiệp là nhà đầu tư chiến lược mua sỉ bán lẻ dự án La Partenza tại TP HCM. Theo kế hoạch, trong ba năm 2020 - 2022, doanh nghiệp dự kiến chia cổ tức tỷ lệ 10%.