Cách Nhật Bản quy định về thời hạn sử dụng chung cư và tái thiết lại khi xuống cấp

Khi một chung cư đã nhiều tuổi, điều gì sẽ xảy ra với căn hộ của người dân? Đây là câu hỏi ngày càng đáng chú ý khi nhiều quốc gia phải đối mặt với những tòa nhà được xây dựng từ vài chục năm trước và bắt đầu bước vào giai đoạn cần cải tạo hoặc xây dựng lại.

Nhật Bản là một trường hợp đáng chú ý. Hàng triệu căn hộ tại nước này đang nằm trong những tòa chung cư ngày càng cũ, đặt ra đồng thời hai vấn đề: làm thế nào để duy trì hoặc xây dựng lại những công trình đã xuống cấp và giá trị của các căn hộ sẽ thay đổi ra sao khi tuổi công trình tăng lên.

Chung cư không “hết hạn”, nhưng công trình có vòng đời

Theo Luật về sở hữu theo phần trong nhà chung cư của Nhật Bản, chủ sở hữu có ba lựa chọn khi tòa nhà xuống cấp: sửa chữa định kỳ, cải tạo lớn hoặc biểu quyết phá dỡ xây mới. Đây là quyết định tập thể, không phải nghĩa vụ phải thực hiện sau một số năm nhất định.

Tuy nhiên, trong nhiều thập kỷ, ngưỡng để quyết định xây lại được đặt rất cao: cần ít nhất 4/5 tổng số chủ sở hữu và 4/5 tổng số quyền biểu quyết đồng ý. Với một tòa nhà có hàng trăm căn hộ, chỉ cần một bộ phận chủ sở hữu vắng mặt, mất liên lạc hoặc không đồng ý, kế hoạch có thể bế tắc.

Quy mô của vấn đề ngày càng lớn. TheoBộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT), tính đến năm 2023 Nhật Bản có 1,37 triệu căn hộ nằm trong các chung cư trên 40 tuổi, tương ứng với 19% tổng số căn hộ.

Con số này được ước tính sẽ nhân đôi vào năm 2033 và tăng hơn gấp ba lên 4,64 triệu căn hộ vào năm 2043. Trong khi đó, theo thống kê từ năm 2004 đến tháng 4/2022, cả nước mới chỉ có 270 dự án chung cư, tương ứng khoảng 22.200 căn hộ, hoàn tất phá dỡ xây lại.

Để tháo gỡ nút thắt, Nhật Bản đã điều chỉnh luật, có hiệu lực từ tháng 4/2026. Nguyên tắc đa số chủ căn hộ đồng thuận để tái thiết được giữ lại, nhưng với những tòa nhà có khả năng chịu chấn động kém hoặc gặp các vấn đề khác do xuống cấp theo thời gian, ngưỡng chấp thuận được giảm xuống còn 75%.

Luật mới cũng cho phép ban quản lý, thông qua quyết định của tòa án, loại những chủ sở hữu “mất liên lạc” khỏi mẫu số tính phiếu bầu, thay vì để họ cản trở toàn bộ quá trình.

Tuy nhiên, một vấn đề nan giải khác là tiền để tài trợ cho việc xây lại. Theo các báo cáo, chi phí trung bình mà mỗi chủ căn hộ phải chi trả để xây dựng lại các khu chung cư trong giai đoạn 2017 - 2021 là trên 19 triệu yen (khoảng 119.000 USD). Từ đó đến nay, tiền lương lao động và vật liệu xây dựng tại Nhật Bản đã tăng đáng kể, đồng nghĩa chi phí tái thiết chung cư cũng đã tăng mạnh.

Đất giữ giá, nhà mất giá nhanh

Điểm khiến thị trường bất động sản Nhật Bản khác biệt là giá trị đất và giá trị công trình được thị trường nhìn nhận gần như tách biệt. Phần lớn giá trị của một bất động sản nằm ở đất, trong khi công trình bên trên bị khấu hao khá nhanh theo thời gian.

Nhà kinh tế học Jiro Yoshida thuộc Đại học Penn State, trong nghiên cứu công bố trên Pacific-Basin Finance Journal năm 2020, ước tính tỷ trọng giá trị đất trong tổng giá trị bất động sản tại Nhật Bản lên tới 60 - 70%. Trong khi đó, tốc độ khấu hao giá trị của riêng phần công trình nhà ở vào khoảng 6%/năm tại Nhật, so với chỉ khoảng 1%/năm tại Mỹ.

Cách định giá này phần nào bắt nguồn từ tâm lý chuộng nhà mới của người Nhật, đặc biệt khi các tiêu chuẩn và công nghệ xây dựng liên tục được cải thiện, trong đó có khả năng chống động đất. Số liệu Housing Japan tổng hợp từ MLIT cho thấy tuổi trung bình của một ngôi nhà tại Nhật Bản khi bị phá dỡ chỉ là 32,1 năm, so với 66,6 năm tại Mỹ và 80,6 năm tại Anh.

Cơ chế khấu hao cũng được phản ánh trong hệ thống thuế. Cơ quan Thuế Quốc gia Nhật Bản quy định “tuổi thọ hữu ích theo luật định” để tính khấu hao: nhà gỗ 22 năm, nhà gạch 38 năm và chung cư bê tông cốt thép 47 năm. Đây chỉ là con số phục vụ mục đích thuế, không phải giới hạn thực tế của công trình.

Nhiều nghiên cứu, trong đó có ước tính của Đại học Waseda, cho thấy tuổi thọ thực tế trung bình của nhà ở Nhật Bản cao hơn nhiều, có thể lên đến 64 năm. Tuy nhiên, các mốc “tuổi thọ” theo luật định vẫn ảnh hưởng đáng kể đến cách thị trư  và các bên cho vay nhìn nhận bất động sản cũ.

Nói cách khác, ở Nhật Bản, phần lớn khả năng giữ hoặc tăng giá trị của bất động sản nằm ở đất, còn công trình bên trên có xu hướng mất giá theo thời gian. Điều này đặc biệt rõ ở những khu vực có nhu cầu thấp: khi cả đất lẫn công trình đều không còn hấp dẫn, căn nhà có thể trở thành tài sản gần như không có giá trị, thậm chí phải cho không.

Đây là một trong những nguyên nhân phía sau hiện tượng nhà bỏ hoang giá rẻ hoặc cho không, hay akiya, phổ biến ở các vùng nông thôn Nhật Bản.

Cách định giá tách biệt đất và nhà còn ảnh hưởng đến việc vay mua nhà cũ. Nhiều ngân hàng giới hạn thời hạn vay tối đa bằng “tuổi thọ hữu ích theo luật định trừ đi tuổi công trình hiện tại”.

Một chung cư bê tông cốt thép 30 tuổi, theo công thức phổ biến này, chỉ còn được vay tối đa khoảng 17 năm (lấy 47 trừ 30) tại nhiều ngân hàng, trong khi thời hạn vay tiêu chuẩn cho nhà mới có thể lên đến khoảng 35 năm hoặc hơn. Điều này khiến nhà cũ có thể đi kèm với áp lực trả nợ cao hơn với người mua, nếu so với phương án mua nhà mới.

Hệ quả là thị trường nhà đã qua sử dụng tại Nhật có quy mô nhỏ bất thường so với nhiều nước phát triển. Theo MLIT, nhà đã qua sử dụng chỉ chiếm khoảng 14,5% tổng lượng giao dịch nhà ở tại Nhật (số liệu 2018), so với khoảng 81% tại Mỹ, 86% tại Anh và 65-67% tại Pháp trong năm 2022.

Tuy nhiên, tuổi công trình cũng không phải yếu tố duy nhất quyết định giá của chung cư. Chất lượng quản lý vận hành, mức độ đầy đủ của quỹ bảo trì dài hạn và triển vọng được xây dựng lại đều có thể tác động mạnh đến giá bán lại.

Khoảng 40% số chung cư tại Nhật hiện đối mặt với tình trạng quỹ bảo trì không đủ so với kế hoạch tu sửa dài hạn, theo khảo sát của MLIT năm 2024. Một chung cư có quỹ bảo trì thiếu hụt hoặc kế hoạch tu sửa không rõ ràng sẽ khó bán hơn, bất kể vị trí hay tuổi công trình.

Vậy vì sao người Nhật Bản vẫn mua chung cư cũ?

Nếu chỉ nhìn vào việc công trình mất giá theo thời gian, có thể cho rằng người Nhật Bản không mặn mà với việc mua căn hộ cũ. Nhưng thực tế phức tạp hơn thế.

Thứ nhất, mua nhà để ở vẫn tạo ra giá trị thực, dù người mua không kỳ vọng lãi vốn. Căn hộ là quyền sử dụng một không gian sống tại một vị trí cụ thể trong nhiều thập kỷ. Sở hữu nhà cũng giúp người mua tránh khoản tiền thuê phải trả hàng tháng trong suốt thời gian sinh sống, bất kể giá trị tăng hay giảm.

Thứ hai, đất, đặc biệt ở khu vực trung tâm, vẫn là phần có khả năng giữ và tăng giá trị. Trong khi công trình khấu hao, giá đất tại các quận trung tâm Tokyo lại tăng nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu tập trung. Giá bán trung bình 1 m² đất dân cư tại 23 quận trung tâm Tokyo năm 2025 vào khoảng 850.000 yen/m2, tăng gần 55% so với mức khoảng 550.000 yen/m2 năm 2015.

Thứ ba, các chung cư có thể có quỹ đạo giá trị rất khác nhau. Vị trí, chất lượng xây dựng, năng lực quản lý, quỹ bảo trì và triển vọng xây dựng lại đều quan trọng. Điều này cũng giải thích một nghịch lý trong đầu tư cho thuê: công trình càng cũ, tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên vốn bỏ ra thường càng cải thiện, bởi giá mua giảm nhanh hơn tiền thuê thực thu.

Một căn hộ từ 10 năm tuổi trở lên thường có giá thấp hơn đáng kể so với căn hộ mới cùng vị trí, trong khi tiền thuê không giảm tương ứng. Đây cũng là lý do bất động sản cũ vẫn có sức hút với nhà đầu tư, dù bản thân công trình liên tục mất giá theo thời gian.

Vì vậy, người Nhật Bản vẫn mua chung cư cũ dù không nhất thiết kỳ vọng cả đất lẫn công trình cùng tăng giá. Với người mua để ở, giá trị nằm ở quyền sử dụng một không gian sống lâu dài tại một vị trí cụ thể; với nhà đầu tư, đó có thể là dòng tiền cho thuê trên một tài sản có giá mua đã được chiết khấu theo tuổi đời.