Dòng tiền phát triển dự án Đông Sài Gòn New City hơn 900 ha và ẩn số về đối tác liên doanh

Ngày 12/9, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đồng Nai đã ra quyết định khởi tố vụ án hình sự về sai phạm trong quá trình cổ phần hóa của CTCP Tổng Công ty Tín Nghĩa (Mã: TID), có liên quan đến Khu dân cư Long Tân - Phú Thạnh (Đông Sài Gòn New City). Đây là một trong những dự án thương mại có quy mô lớn nhất ở khu vực Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.

Năm 2010, Thanh tra Chính phủ từng kết luận dự án có nhiều vi phạm: UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành quyết định giao 560 ha đất để thực hiện giai đoạn 1 của dự án mà không qua đấu giá; tỉnh phê duyệt giá đất thu tiền sử dụng đất 900.000 đồng/m2 đối với đợt 1 của dự án là chưa sát với giá thị trường, không sát với đơn giá như đề nghị của UBND huyện Nhơn Trạch là 1,1 triệu đồng/m2, đã gây thất thoát ngân sách Nhà nước gần 200 tỷ đồng, theo trang Thông tin điện tử Ủy ban Kiểm tra Trung ương.

Khu đất phát triển dự ánKhu dân cư Long Tân - Phú Thạnh (Đông Sài Gòn New City). (Nguồn:Công ty Nhơn Trạch).

1.000 tỷ đồng trái phiếu được huy động cho dự án Đông Sài Gòn New City

Năm 2004, CTCP Tổng Công ty Tín Nghĩa góp hơn 51% vốn thành lập CTCP Đầu tư Nhơn Trạch để thực hiện dự án Khu dân cư Long Tân - Phú Thạnh. Ban đầu dự án này có diện tích 722,9 ha (diện tích phải bồi thường trong dự án khoảng 156 ha, giải tỏa 307 hộ dân), sau đó mở rộng lên gần 942 ha và được giới thiệu ra thị trường với tên thương mại Đông Sài Gòn New City.

Để thực hiện dự án, Công ty Nhơn Trạch đã phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu cho Ngân hàng TMCP Dầu khí Toàn Cầu (GP Bank) trong năm 2009 với kỳ hạn 5 năm (tức đáo hạn vào năm 2014) và lãi suất thả nổi, không dưới 10%/năm. Trái phiếu được Tổng Công ty Tín Nghĩa bảo lãnh thanh toán kèm tài sản bảo đảm là một phần quyền sử dụng đất có diện tích 242.431 m2 thuộc Khu dân cư Long Tân – Phú Thạnh.

Công ty Nhơn Trạch đã dùng vốn trái phiếu để nộp tiền sử dụng đất còn thiếu, đầu tư xây dựng hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng, gửi ngân hàng,…

Thông tin tới nhà đầu tư, ban lãnh đạo Công ty Nhơn Trạch từng khẳng định việc “phát hành triếu phiếu trong năm 2009 là hiệu quả, công ty chủ động được nguồn vốn đầu tư (không thể vay ngân hàng, hoặc phát hành trái phiếu để đầu tư bất động sản do chính sách thắt chặt tiền tệ).

Tổng lãi trái phiếu phải trả trong năm 2010 là 139 tỷ đồng, tiền gửi ngân hàng và cho vay thu được 110 tỷ đồng, còn chênh lệch bù thêm 29 tỷ đồng (tương đương với vay 1.000 tỷ đồng với lãi suất 2,9%)”.

Đông Sài Gòn New City đi vào thi công cuối năm 2009

Chủ đầu tư giới thiệu khu đô thị Đông Sài Gòn New City được quy hoạch bởi hai đơn vị tư vấn quốc tế gồm Ubiz (Hong Kong) và Edaw Aecom (Mỹ). Tổng mức đầu tư toàn dự án khoảng 6 tỷ USD. Giai đoạn 1 có mức đầu tư 56 triệu USD (tương đương 1.000 tỷ đồng) chính thức khởi công vào tháng 8/2009 với hạng mục đầu tư hạ tầng trên khu đất 350 ha.

Theo kế hoạch ban đầu, Công ty Nhơn Trạch sẽ chuyển nhượng ngay ba lô đất có tổng diện tích 34 ha cho nhà đầu tư thứ cấp để có nguồn thu hơn 452 tỷ đồng trong năm 2011. Đồng thời, công ty sẽ tiến hành xây dựng nhà thô để bán lẻ, nguồn thu dự kiến 185 tỷ đồng.

Cập nhật tiến độ pháp lý dự án, Công ty Nhơn Trạch thông tin công ty đã trình Sở Xây dựng tham mưu UBND tỉnh Đồng Nai ra Quyết định số 1436/QĐ-UBND (ngày 7/6/2010) điều chỉnh quyết định giao đất 3962/QĐ-UBND (ngày 14/11/2007).

Trên cơ sở diện tích đất điều chỉnh, loại trừ đường nội bộ trong lô đất (không phải nộp tiền sử dụng đất), số tiền sử dụng đất Công ty Nhơn Trạch được hoàn trả khoảng 83 tỷ và Cục thuế đã hoàn lại số tiền này.

Để hoán đổi 20% quỹ đất ở có hạ tầng giao lại cho địa phương làm nhà ở chính sách và các mục đích khác, Công ty Nhơn Trạch đã đã xin UBND tỉnh Đồng Nai cho đầu tư hạ tầng khu đất tái định cư 20 ha và được UBND tỉnh chấp thuận.

“Việc hoán hoán đổi 20% quỹ đất có hạ tầng với 20 ha tái định cư góp phần tăng quỹ đất thương mại cho dự án, tăng hiệu quả kinh doanh sau này, đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng và đảm bảo dự án đô thị Đông Sài Gòn được đồng bộ”, Công ty Nhơn Trạch cho biết.

Khởi đầu tìm đối tác liên doanh phát triển dự án

Trong ba năm đầu triển khai dự án, nguồn thu của Công ty Nhơn Trạch phụ thuộc vào mảng kinh doanh cao su và hầu hết nguồn vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh là vốn vay. Áp lực dòng tiền bắt đầu rõ nét hơn vào năm 2012 khi nguồn thu từ bán lẻ dự án không đủ bù đắp chi phí trả nợ trái phiếu. Chủ đầu tư đã kiến nghị và được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận cho gia hạn tiến độ đầu tư giai đoạn 1 đến năm 2015.

“Năm 2012 không phải là thời điểm để đưa sản phẩm ra kinh doanh, trong khi đó dự án đô thị Đông Sài Gòn là một dự án lớn và lâu dài, nếu đưa sản phẩm ra thị trường không đúng thời điểm thì sẽ ảnh hưởng đến thương hiệu và uy tín của dự án”, lãnh đạo Công ty Nhơn Trạch thông tin.

Một kịch bản kinh doanh mới được Công ty Nhơn Trạch xây dựng nhằm cải thiện dòng tiền: Tập trung mạnh vào kinh doanh bán sỉ đất nền tại 4 phân khu cho nhà đầu tư thứ cấp, song song với việc bán lẻ đất nền tại hai phân khu 1D (143 lô) và 1F (444 lô). Giá bán đất nền được công ty kỳ vọng vào khoảng 2,6 triệu đồng/m2 trong năm 2013.

Công ty cũng bắt đầu tìm kiếm đối tác để liên doanh, liên kết đầu tư hoặc chuyển nhượng một phần dự án cho nhà đầu tư thứ cấp để cùng triển khai đầu tư kinh doanh.

Sự xuất hiện của đối tác ngoại 

Trong năm 2017, Công ty Nhơn Trạch đã ký kết Hợp đồng Liên doanh với Công ty VNIC 2 Pte. Ltd (sau đổi tên thành SNC Investment 5 Pte. Ltd) có trụ sở tại Singapore. Hai bên đã cùng thành lập công ty liên doanh có tên gọi là Công ty TNHH Thành Phố Công Nghiệp Mới Nhơn Trạch với vốn điều lệ là 566,25 tỷ đồng để triển khai dự án với tên gọi mới: Đông Sài Gòn New City.

Thông tin tại báo cáo tài chính đã được kiểm toán bởi Công ty TNHH Hãng Kiểm toán AASC cho thấy, cổ đông của Công ty Nhơn Trạch có sự xuất hiện của tổ chức ngoại là New Industry City Investment 26 Pte., Ltd với tỷ lệ sở hữu 20% vốn.

Có thể nói, năm tài chính 2017 là thời kỳ đỉnh cao trong hoạt động kinh doanh của Công ty Nhơn Trạch khi công ty ghi nhận nguồn thu hơn 149 tỷ đồng từ kinh doanh bất động sản tại hai phân khu 1D (hơn 50 tỷ) và 1F (gần 99 tỷ), lãi sau thuế trong năm đạt khoảng 35 tỷ đồng.

Ban điều hành cũng lý giải thêm, nguyên nhân tăng trưởng mảng bất động sản trong năm 2017 do công ty bán hàng trả chậm trong hai năm, dòng tiền thu về từ hàng bán của năm 2015 và năm 2016 đổ về năm 2017 nhiều hơn. Bên cạnh đó, giá bán đất nền năm 2016 cũng tăng và góp phần làm doanh thu ghi nhận năm 2017 tăng theo. Tổng số tiền người mua trả trước tính đến cuối năm 2017 được công ty ghi nhận xấp xỉ 424 tỷ đồng.

Công ty Nhơn Trạch đã dùng nguồn thu chênh lệch đất góp vốn liên doanh giai đoạn 1 là 484 tỷ đồng và nguồn thu tiền từ kinh doanh đất nền trong năm để thanh toán nợ gốc và lãi trái phiếu với tổng giá trị gần 782 tỷ đồng. Trong đó, công ty mua lại 500 tỷ đồng trái phiếu gốc, dư nợ trái phiếu gốc còn lại được công ty xin gia hạn trả thành 3 đợt trong giai đoạn 2016 - 2018. Việc thanh toán nợ gốc và lãi trái phiếu tăng áp lực lên dòng tiền của công ty trong giai đoạn này.

CTCP Tổng Công ty Tín Nghĩa, Cao su Công nghiệp, Công ty Nhơn Trạch đều là doanh nghiệp Nhà nước, trực thuộc Tỉnh ủy Đồng Nai. (Nguồn: BCTC đã được kiểm toán của Công ty Nhơn Trạch; Đồ họa: Nguyên Ngọc).

Ẩn số về đối tác liên doanh

Năm ngoái, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đồng Nai đã lần lượt ra quyết định khởi tố vụ án hình sự tại Công ty Nhơn Trạch vào tháng 4 và bắt tạm giam ông Quách Văn Đức, Chủ tịch công ty Nhơn Trạch vào tháng 6 do liên quan đến sai phạm trong quá trình thực hiện dự án Khu dân cư Long Tân - Phú Thạnh (Đông Sài Gòn New City).

Quá trình góp vốn với đối tác liên doanh để phát triển dự án quy mô lớn, kéo dài hàng chục năm liên tục được các cổ đông của Công ty Nhơn Trạch chấn vấn làm rõ tại nhiều kỳ ĐHĐCĐ thường niên.

Hôm ĐHĐCĐ thường niên 2022 diễn ra vào ngày 22/6/2022, một cổ đông nêu ý kiến: “Tham dự đại hội cổ đông rất nhiều lần, tình hình hoạt động của công ty không cải thiện, rất nhiều khó khăn. Đến thời điểm hiện tại, cổ tức không đạt được nhiều, chi phí vốn quá lớn. Việc liên doanh góp vốn có vấn đề gì không? Trước đây, tôi đã từng có ý kiến. Vai trò của Ban Kiểm soát đặt ở đâu? Đề nghị Ban Kiểm soát có câu trả lời cho cổ đông”.

Đại diện Công ty Nhơn Trạch phản hồi: “Dự án của công ty quy mô hơn 940 ha, còn nhiều phần đất chưa xong thủ tục đền bù, bồi thường. Pháp lý dự án hiện tại gặp rất nhiều khó khăn do cơ chế liên tục thay đổi, bên cạnh đó việc thanh kiểm tra dự án liên tục và thường xuyên.

Nguồn vốn công ty cũng đang khá khó khăn do chính sách về thắt chặt tín dụng ngành bất động sản trong thời gian qua. Vì vậy, việc khai thác dự án chậm và chưa đạt kế hoạch doanh thu đề ra. Ban Kiểm soát đang làm đúng chức trách nhiệm vụ được giao. Sau khi có kết luận của Cơ quan điều tra, Ban kiểm soát sẽ có báo cáo tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông gần nhất”.

Đến ĐHĐCĐ thường niên 2023 vào cuối tháng 4 vừa qua, cổ đông tiếp tục đặt câu hỏi về nội dung góp vốn với liên doanh phát triển dự án, đại diện Công ty Nhơn Trạch cho biết “việc liên doanh trước đây đã được thể hiện trong các báo cáo tài chính và đã trình tại các kỳ đại hội đồng cổ đông trước đây”.

Tính đến nay, thông tin về đối tác liên doanh với Công ty Nhơn Trạch vẫn là ẩn số. Hiện cơ quan điều tra đang tiếp tục làm rõ các sai phạm trong quá trình thực hiện cổ phần hóa của Tổng Công ty Tín Nghĩa, bao gồm quá trình triển khai dự án Khu dân cư Long Tân - Phú Thạnh (Đông Sài Gòn New City) của Công ty Nhơn Trạch.