Chuyên gia: Đất dôi dư ở TP HCM có thể làm dự án công cộng hoặc cho người sử dụng đất liền kề mua lại

TP HCM ban hành quy định sử dụng đất diện tích nhỏ hẹp 

Một trường hợp về đất dôi dư do phường quản lý nằm chắn mặt tiền của một căn nhà tại phường 51 quận Bình Thạnh, TP HCM. (Nguồn: Savills).

Trong quá trình phát triển dự án hạ tầng giao thông, đô thị, TP HCM đã tiến hành giải tỏa trắng nhiều diện tích nhà dân và đến khi dự án hoàn thành, nhiều phần đất giải tỏa bị dôi dư thành những miếng đất nhỏ hẹp, có diện tích vài m2, không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa đất ở theo quy định. Tính đến nay, TP HCM có hàng nghìn thửa đất công siêu nhỏ như này.

Ngày 5/9 vừa qua, UBND TP HCM đã ban hành Quyết định 37/2023/QĐ-UBND về quy định rà soát, công bố công khai danh mục các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước trực tiếp quản lý, việc lấy ý kiến người sử dụng đất liền kề và công khai việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp đê sử dụng vào mục đích công cộng hoặc giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề trên địa bàn thành phố.

Thửa đất nhỏ hẹp được xác định là những thửa đất có diện tích, kích thước, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa đất ở theo quy định của UBND TP HCM.

UBND TP HCM giao UBND cấp huyện chủ trì, phối hợp với UBND cấp xã kiểm tra hiện trạng thửa đất trên thực địa, đối chiếu hồ sơ pháp lý sử dụng đất của thửa đất liền kề theo quy định.

Việc kiểm tra này sẽ diễn ra ngay sau khi quy định có hiệu lực và định kỳ sau mỗi 6 tháng sẽ có cuộc rà soát, lập danh mục các thửa đất nhỏ hẹp. Các thông tin liên quan đến danh mục này sẽ được công bố công khai và thông báo cho người sử dụng đất liền kề để họ có ý kiến về việc sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp này cho mục đích công cộng hoặc cho thuê.

Mục đích sử dụng đất của thửa đất nhỏ hẹp khi thực hiện giao đất, cho thuê đất được xác định theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của thửa đất nhỏ hẹp không phù hợp với mục đích sử dụng đất của thửa đất liền kề (do thửa đất của người sử dụng đất liền kề chưa được công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất) thì người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để phù hợp với quy hoạch của thửa đất nhỏ hẹp (nếu đủ điều kiện) trước khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất nhỏ hẹp để hợp thửa đất với thửa đất liền kề theo quy định.

Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được xác định thống nhất với thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng.

Trường hợp giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp gắn với việc chuyển mục đích sử dụng đất của thửa đất liền kề với thửa đất nhỏ hẹp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 125 và Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất) khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất là giá đất cụ thể do UBND TP HCM quyết định theo quy định tại Điều 114 của Luật Đất đai 2013 và các văn bản quy định chi tiết thi hành.

Có thể làm dự án công cộng hoặc cho người sử dụng đất liền kề mua lại

Chuyên gia Savills đánh giá tốc độ đô thị hóa tại TP HCM diễn ra nhanh chóng trong những năm gần đây đã gây ra một thách thức lớn liên quan đến việc quản lý và sử dụng các khu đất nhỏ hẹp. Nhiều khu đất nhỏ hẹp bị bỏ trống gây lãng phí tài nguyên đất đai lớn, trong khi thành phố đang đối mặt với nhu cầu không gian ngày càng tăng.

Hơn nữa, tình trạng sở hữu không rõ ràng hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất đối với nhiều khu đất nhỏ hẹp đã làm cho việc quản lý và sử dụng đất trở nên phức tạp hơn. Việc xác định ai là chủ sở hữu thực sự hoặc quyền sử dụng đất trở nên mơ hồ, dẫn đến sự không rõ ràng và xung đột trong việc thực hiện các dự án phát triển và quản lý đô thị.

Bà Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, cho rằng những quy định mới tại Quyết định 37/2023/QĐ-UBND vừa được ban hành là một cách quản lý hợp lý, giúp tránh thất thoát, lãng phí tài sản Nhà nước và có lợi cho người dân.

“Chúng tôi khuyến khích việc ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Nếu diện tích dư đủ nhiều, Nhà nước có thể phát triển thành mảng cây xanh hoặc làm sân tập thể dục nhỏ có lắp thiết bị bổ trợ hoặc làm tủ sách thiếu nhi - sân sinh hoạt cộng đồng,... Các công trình này sẽ giao cho chính quyền địa phương quản lý để đảm bảo mỹ quan đô thị, mặt khác là giá trị gia tăng nói riêng cho dân cư tại khu vực”, bà Thảo khuyến nghị. 

Trong trường hợp thửa đất nhỏ hẹp không sử dụng được vào mục đích công cộng, bà Thảo cho rằng TP HCM nên thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất với giá quyền sử dụng đất tiệm cận mức giá thị trường cho người sử dụng đất liền kề.

Theo chuyên gia Savills, thực tế hiện nay có khá nhiều trường hợp đất dôi dư tọa lạc vị trí phía trước và làm hạn chế khả năng tiếp cận của thửa đất liền kề. Do đó, nhu cầu sử dụng phần đất dôi dư này của người sử dụng đất liền kề là khá cao. Chuyên gia cũng khuyến nghị việc xác định mức giá giao đất nên được thực hiện khách quan bởi các công ty tư vấn thẩm định giá uy tín trên thị trường.

"Tuy nhiên, phải đảm bảo sau khi được Nhà nước giao đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện ngay thủ tục hợp thửa đất theo quy định. Nếu cần thiết, phải có các biện pháp ngăn chặn việc chuyển nhượng lại sang tên đổi chủ sau khi được giao đất nhỏ hẹp này nhằm hạn chế việc tồn tại đất 'siêu nhỏ', nhà 'siêu mỏng' không đủ tiêu chuẩn quy định được phép tách thửa hay xây dựng. Đồng thời, tiến hành thu hồi đất ngay nếu phát hiện hành vi mua bán lại đất 'đầu thừa, đuôi thẹo' không đúng quy định", bà Thảo lưu ý thêm.

Mặt khác, chuyên gia Savills cho rằng chính quyền địa phương nên hạn chế việc cho thuê những mảnh đất nhỏ hẹp vì việc cho thuê đất có thể phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, khó thu hồi đất nếu người sử dụng đất liền kề thực hiện chuyển nhượng bất động sản mà người mua tương lai không được biết về việc thuê đất này.

Một trường hợp khác chuyên gia đề cập có thể xảy ra là người sử dụng đất liền kề cho thuê lại đất với mục đích sử dụng khác không phải để ở hoặc xây dựng công trình kiên cố trên diện tích đất hợp thửa hoặc làm tài sản thế chấp.