Ba yếu tố quyết định sức chống chịu của doanh nghiệp bất động sản

Tại chương trình Data Talk | Market Insight với chủ đề “Bất động sản khó bán - Giữ tiếp, cắt lỗ hay chờ cơ hội?” do Công ty dữ liệu – tài chính WiGroup và VIF đồng sản xuất, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, đã phân tích những yếu tố tạo nên sự phân hóa giữa các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Theo ông Kiệt, thị trường bất động sản đang cho thấy sự sàng lọc rất mạnh giữa các khu vực, phân khúc và chủ đầu tư. Đây cũng là kết quả của quá trình sàng lọc diễn ra trong những năm gần đây.

Trong khoảng thời gian từ năm 2022 - 2023 đến nay, nguồn cung tại khu vực trung tâm TP HCM bị hạn chế nghiêm trọng. Phần lớn dự án triển khai gặp vướng mắc về pháp lý và tài chính, tạo ra áp lực lớn đối với hoạt động phát triển dự án của doanh nghiệp.

Sự phân hóa vì thế không chỉ thể hiện ở khả năng bán hàng hay mức độ hấp thụ sản phẩm, mà còn nằm ở năng lực duy trì hoạt động và triển khai dự án của từng chủ đầu tư.

Yếu tố tiên quyết cần xem xét

Ông Kiệt cho rằng, yếu tố đầu tiên cần xem xét khi đánh giá khả năng duy trì hoạt động của một chủ đầu tư là pháp lý dự án. Đây cũng là tiêu chí quan trọng để xác định một sản phẩm có đáng đầu tư, đáng mua hay không.

Nếu trước đây, trong giai đoạn thị trường sôi động, nhiều người mua chủ yếu quan tâm đến tiềm năng tăng giá và kỳ vọng lợi nhuận thì sau những vướng mắc pháp lý tại nhiều dự án, cách tiếp cận đã thay đổi.

Những rủi ro liên quan đến pháp lý khiến nhà đầu tư bị ảnh hưởng, qua đó đưa yếu tố này trở thành một trong những điều kiện được xem xét đầu tiên trước khi quyết định xuống tiền.

Đối với chủ đầu tư, tình trạng pháp lý cũng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát triển dự án và huy động nguồn vốn. Một doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhưng chưa hoàn thiện pháp lý có thể phải đối diện với gánh nặng chi phí vốn, trong khi dự án chưa thể được triển khai như kế hoạch.

Điều này cho thấy quy mô tài sản hay quỹ đất không thể được xem là thước đo duy nhất cho năng lực của doanh nghiệp bất động sản. Giá trị của quỹ đất còn phụ thuộc vào khả năng hoàn thiện pháp lý và đưa tài sản vào khai thác.

Năng lực tài chính không chỉ nằm ở lượng tiền đang có

Yếu tố thứ hai được ông Kiệt đề cập là năng lực tài chính của chủ đầu tư. Khi đánh giá sức khỏe tài chính của một doanh nghiệp bất động sản, không thể chỉ nhìn vào việc doanh nghiệp đang có bao nhiêu tiền. Quan trọng hơn là khả năng huy động vốn, nền tảng tài chính và hệ thống đối tác có thể hỗ trợ nguồn vốn cho doanh nghiệp.

Đây là vấn đề đáng chú ý trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, khi việc duy trì hoạt động và triển khai dự án đòi hỏi chủ đầu tư phải có chiến lược nguồn vốn phù hợp.

Một doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhưng pháp lý chưa tốt có thể gặp khó khăn trong việc huy động vốn từ ngân hàng hoặc các nguồn khác. Trong khi đó, áp lực tài chính vẫn tiếp tục phát sinh trong quá trình nắm giữ và phát triển quỹ đất.

Theo ông Kiệt, yếu tố tạo ra sự phân hóa lớn giữa các chủ đầu tư hiện nay nằm ở khả năng xử lý dòng vốn và xây dựng được quỹ đất sạch đi cùng nền tảng tài chính tốt. Những doanh nghiệp có được các yếu tố này mới đủ khả năng chống chịu qua giai đoạn khó khăn.

Khả năng chuyển hóa nguồn lực thành sản phẩm

Bên cạnh pháp lý và tài chính, yếu tố tiếp theo là khả năng triển khai dự án. Theo ông Kiệt, trong bối cảnh thị trường hiện nay, muốn tiếp tục triển khai dự án, chủ đầu tư cần có chiến lược, năng lực thực thi và kinh nghiệm triển khai tốt.

Đặc biệt, việc sở hữu quỹ đất chưa đồng nghĩa với việc doanh nghiệp có thể khai thác hiệu quả nguồn lực này. Nếu quỹ đất chưa hoàn thiện pháp lý, doanh nghiệp không thể huy động vốn hoặc chưa có khả năng triển khai, tài sản đó thậm chí có thể trở thành gánh nặng chi phí vốn.

Vì vậy, khả năng quản lý và xử lý quỹ đất sạch cần được đặt trong mối quan hệ với nền tảng tài chính và năng lực thực thi của doanh nghiệp.

Một chủ đầu tư có thể sở hữu nhiều quỹ đất nhưng để tạo ra lợi thế thực sự, doanh nghiệp phải có khả năng hoàn thiện các điều kiện cần thiết, huy động nguồn lực và đưa dự án vào triển khai.

Không chỉ dừng lại ở câu chuyện pháp lý, tài chính và triển khai dự án, ông Kiệt cho rằng chiến lược phát triển sản phẩm cũng cần thay đổi để phù hợp với bối cảnh thị trường.

Theo ông, thị trường đã qua giai đoạn người mua bất chấp xuống tiền chỉ để chờ tăng giá. Trong bối cảnh hiện nay, khả năng tăng giá bất động sản trong ngắn hạn gần như rất khó.

Do đó, chủ đầu tư cần tập trung vào những sản phẩm mang giá trị thực, có khả năng đưa vào sử dụng thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Điều này không chỉ áp dụng với người mua để ở mà cả nhóm khách hàng đầu tư. Ngay cả nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến khả năng bán lại sản phẩm cho người sử dụng cuối cùng.

"Một bất động sản có giá trị sử dụng thực tế cần đáp ứng các yếu tố về kết nối, tiện ích, quản lý và chất lượng. Người mua hiện nay cũng phải đánh giá sản phẩm như một người có nhu cầu ở thực, thay vì chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá.

Tôi thường chia sẻ với các nhà đầu tư rằng nên mua những sản phẩm mà nếu không bán được, chúng ta vẫn sẵn sàng dọn về ở. Đó mới là sản phẩm đầu tư an toàn”, ông Kiệt chia sẻ.

Với chủ đầu tư, những doanh nghiệp phát triển được sản phẩm phục vụ đúng nhu cầu thực, có khả năng triển khai và đưa vào sử dụng sẽ có lợi thế hơn.

Ông Kiệt cho rằng không nên chỉ phân biệt dự án thuộc phân khúc trung cấp, cao cấp, bình dân hay hạng sang. Điều quan trọng là sản phẩm có khả năng kết nối, tiện ích phù hợp, chất lượng thi công, quản lý và vận hành đáp ứng các tiêu chí cần thiết hay không.

Những sản phẩm đáp ứng được các yêu cầu này có khả năng gia tăng giá trị trong tương lai và chống chịu tốt hơn qua những giai đoạn thị trường khó khăn.

Theo chuyên gia CBRE, nhu cầu mua nhà để ở tại Việt Nam hiện nay vẫn rất lớn. Vấn đề đặt ra là sản phẩm nào thực sự phù hợp với nhu cầu đó.

Từ góc nhìn này, quá trình sàng lọc trên thị trường bất động sản không chỉ đặt ra yêu cầu đối với năng lực tài chính hay quy mô tài sản của chủ đầu tư, mà còn buộc doanh nghiệp phải chứng minh khả năng phát triển dự án và tạo ra sản phẩm có giá trị sử dụng thực tế.